调控政策与地王之间的博弈仍很漫长

2010年03月04日 13:53
来源：财经国家周刊 作者：魏洪磊

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放松地根与紧缩银根同时并举的调控手段已至为清晰，但调控政策与地王之间的博弈仍很漫长

北京的土地市场并未因春节假期而转为萧瑟之势。

2月24日，北京市土地整理储备中心人潮汹涌，节后第一拨拍卖以6块土地成交收场。

这只是一次试探，成交的6幅地块多分布于通州、密云和房山等远郊区，地块面积不大，参加拍卖的也多为小开发商。尽管保利、绿地、绿城等公司的代表也早早到场，但均未参与竞拍，只是埋头记录拍卖的情况。

他们在等待更好的地块。早在2月19日，北京市土地整理储备中心市场交易部人士就对《财经国家周刊》记者表示，节后一波供地潮即将来临。

一天之后，北京市土地整理储备中心网站显示，有9幅地块将于3月3日入市交易，总规划建筑面积达130万平方米，其中3幅为住宅用地。

同一天，银监会在网上接连发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》两份新规定。

接近国土部的分析人士对《财经国家周刊》记者表示，“放松地根与收紧银根，政府正双管齐下，加强对土地市场的调控”

地方政府如北京，亦有大动作。大望京商务区此次有3幅地块入市，2块为商业金融用地，1块为住宅混合公建用地。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对《财经国家周刊》记者表示，“3幅地块的土地出让金将一次性付清。

这是2010年以来北京市国土局第二次大规模推出土地。第一批10幅地块已经于2月22日开始竞价，其中包括了CBD核心区的中服地块。

更早些时候，北京大龙地产以50.5亿元夺得的顺义地王被国土局收回，原因是“逾期未缴地价款”大大龙在北京的拿地资格也被暂时叫停。

“这一系列的动作，都预示着政府对于地王风险的担忧，调控政策还在继续收紧。”房地产高级经济师章林晓对《财经国家周刊》表示。

中服地块“内定”说

此时的中服地块，正因对竞买人条件的“苛刻规定”而陷入舆论的漩涡中。SOHO中国联席董事长潘石屹言辞激烈地表示，“设定的招拍挂条件只是为一家公司量身定做”

2月9日，由北京市国土局、北京市规划局和朝阳区政府联合举行的中服地块答疑会吸引了上百名企业代表和媒体记者。保利地产、中建国际、华润等国企地产龙头均到场参加，距离中服地块几步之遥的香江国际也有代表参会。

对中服地块争议的焦点来自北京市国土局对竞买人资格的严格限制。

按照北京市土地整理储备中心的规定，中服地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中：金融机构的注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

此前，中服地块屡屡被北京市土地储备中心列入“拟入市地块”名单之中，但始终未能入市交易。

1月13日，中国人寿入主远洋地产，成为其最大股东。两周后，北京市土地整理储备中心随机宣布中服地块即将入市的消息，并规定了竞买人资格。

远洋地产为中服地块的一级开发商，按照土地市场一二级联动开发的惯例以及此次苛刻的竞买人资格，远洋最有可能拿到该地块的二级开发权。

两相对照之下，“内定”之声愈演愈烈。

朝阳区政府及北京市规划委人士在答疑会上表示，“要求物业自持，散售影响物业品质”。而广为人知的是，觊觎中服地块多年的SOHO中国恰为物业散售的商业模式，潘石屹的激动似在意料之中。

“此次中服地块的地价款要求一次性付清，目的就是希望有实力的企业来操盘。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在答疑会后对《财经国家周刊》记者表示。在他看来，“能否短时期内找一家合适的企业合作，也体现了竞买人的能力。

“这块地，我们已经不考虑土地收益了，更多考虑CBD区域的整体规划。”叶向忠说。

作为当事者之一的远洋地产并未现身此次答疑会，也隐隐透出远洋地产方面的底气。答疑会当日下午，远洋地产的一位高层对《财经国家周刊》记者明确表示，远洋地产将全力争取中服地块。对于潘石屹的质疑，他简要评价，“老潘的这种模式，北京市政府肯定是不会考虑的。

土地政策收紧

中服地块“内定”争议的背后，是地方政府对地王风险陡增之下的预防范措施。

叶向忠对《财经国家周刊》记者表示，中服地块对竞买人的严格限制，目的是提高竞争门槛，“这是调节市场的一种技术手段。

在章林晓看来，决策层已经认清房地产市场问题的症结所在。“房地产的核心是土地资产，土地资产价格是虚拟经济扩张和收缩的指针。

放松地根的同时收紧银根，正成为地方政府土地政策的主要调整方式。

对于银监会的上述两份通知，分析人士表示，其核心内容有两个：一是要求合理测算借款人的营运资金需求，审慎确定适合的授信总额及具体贷款额度，不得超额放贷；二是强调支付和贷后管理，加强对回笼资金的管控。

与银监会收紧银根相呼应的，是北京市国土局对于土地出让金更严厉的限定。

“为什么要设定一次性付款？就是为了抬高门槛，适当地减少非理性竞争。吸引更多有实力的开发商，拿到地后能快速开发。把房价、地价高涨的市场平抑下来。”叶向忠说。

从近两年的土地出让金制度看，对买方的种种弹性规定，的确已成为地方政府屡试不爽的调控利器。

2008年，土地市场惨淡，北京市国土局曾将土地出让金的付款时限延长至1年。之后伴随市场的好转，该期限逐步缩短，至中服地块，终于又改为一次性付清地价款。

“到现在为止，市场还没有往下走，所以我们提出一次性付款这个条件，我可以负责任地说，至少下一拨的出让公告，所有地块还是要求一次性付款。”叶向忠说。

“对土地出让金的付款限定、土地出让面积的限定以及对逾期不开发土地的收回，这三项措施已被视为当下调控土地市场的三大主要措施。”北京某大型国企开发商副总对《财经国家周刊》记者表示。

但在他看来，后两项措施主要针对住宅用地，目前还未涉及到商业地块。

他表示，此前北京的做法是“雷声大，雨点小”，“除了盘古大观这个项目，你见过哪家开发商被收回土地？”

而此次，大龙地产却撞到了政策的枪口上。

2月1日，北京市国土局发布公告，由于大龙地产因欠缴地价款逾期未签订合同，取消大龙地产顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地资格，其缴纳的2亿元保证金将不予退还。

大龙地产自2009年11月20日以50.5亿元竞得顺义区后沙峪住宅用地后，质疑声从未停歇——按2009年的盈利水准计算，大龙地产偿还完全部地价款需要17年。

上述国企副总对此表示，“地王的负面影响已经很严重了，政府也逐渐积累了应对的经验，可以出手了。

章林晓对《财经国家周刊》记者分析表示，地王回收反映出地方政府对于金融风险的一种警惕，“表面上是针对土地，实际上是针对金融风险。最近这些年来，世界几乎所有的金融风险全都同土地密切相关。

曾列席1月28日的全国国土资源工作会议的一位人士则表示，决策层在2010年对土地市场的调控“只会加强，不会放松”

在这次会议上，国土资源部部长徐绍史提出，未来土地政策将注重加强与货币政策、财政政策和产业政策的协调衔接，特别是加强与证监会和银监会的协调联动，以防范可能由土地引发的系统性金融风险。

“这种联动的提法，徐部长曾多次提及。”上述人士透露。

无法消失的地王?

但逐步收紧的土地政策始终未能冰冻开发商的购地热情。自2009年底以来，一方面是调控政策的不断收紧，一方面仍是土地价格的节节攀升。

2月21日，上海又出全国单价地王。

央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司(000069.SZ华侨城A)在上海以70.2亿元的天价夺得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块。该地块楼面单价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，加冕新一任全国单价地王。

北京市土地整理储备中心公开资料显示，2010年1月北京总成交土地26宗，总成交金额为132.46亿。其中居住类用地4宗，总建筑面积为67.3万平方米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305元每平方米，溢价率达141%。

“2010年地王还将源源不断地出来，当然相较于2009年，可能会稍微缓和一点，因为各种政策都在针对地王。”章林晓说。

在他看来，地王成因源于多个层面。“从财政角度看，在于土地财政在当前没法退出；从供求角度看，土地市场供不应求；从货币角度看，是因为货币泡沫化严重，房地产已成货币泡沫的宣泄口。

章林晓认为，这些因素均无法在短期内解决，政府部门则只能先期做一些政策的修补，而这些政策只在短期有效。

事实也指向这一说法，叶向忠表示，“一次性付清出让金是调控市场的技术性手段，但不代表将来都是这样，我们会根据市场表现来制定政策。

国泰君安一位分析师告诉《财经国家周刊》记者，当前的土地政策大多针对住宅用地，而商业地块或将成为新的地王源头，这将间接影响整个土地市场的走势。

比如上海的163地块，便是商业用地。而新的单价地王苏州河北岸地块，住宅比例也不足50%，剩余部分包含相当体量的商业面积。

叶向忠对此说法并不认可。他表示，尽管对于商业用地没有出让面积之类的限定，但是商业地块在产业定位阶段，发改委的规定中已经包含诸多限制条款。“比如零售型商业在多大范围内，超过多大规模要经过什么审批，在远郊县要经过什么审批，北京市都有相应的文件规定。

值得注意的是，苏州河地块与中服地块一样，同样对商业物业提出苛刻条件：商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售。

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