2010年楼市兴衰决于流动性二三线城市将迎来高峰期

2010年03月08日 13:51
来源：环球财经

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货币政策及融资环境变化左右过往三年内地房地产

2010年楼市兴衰更取决于流动性

土地市场的繁荣无不仰赖融资市场的活跃，在宽松的融资环境下，房企“融资—圈地”链条重启

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资金的流动性，对市场的短期走向起到了关键性作用。

2007及2009年，在宽松货币政策的鼓舞下，企业外部融资环境大大改善，销售顺畅。旺盛的资金流动性刺激企业加速扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求踊跃入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。尤其在金融海啸的背景下，实体经济面临重重考验，不动产投资作为资金避风港逐渐成为市场共识，从而促使2009年以来房价一路上涨。

反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦屏息观望，市场顿陷萎靡，2008年的市场即是真实写照。

为保证经济平稳较快发展，未来一年对房地产业的扶持政策将可能仅是有选择性的微调。上半年房地产政策调整仍将以保稳为主，略紧于2009年。而2010年下半年政策的取向，将取决于宏观经济走势以及房地产市场在上半年的运行情况。

融资环境左右楼市兴衰

通过对比近年我国货币供应量与房地产开发投资及商品房销售的关系，可以清晰地看到流动性对房地产市场的重要影响。在过去的2007~2009三年内，随着货币供应量增长的起伏变化，房地产开发投资和商品房销售面积的增长亦呈现出同步变化，其中销售市场更为敏感，变化更为显著。这一关系明显地呈现出三个阶段——增长期(2007年1~10月)、增速回落期(2007年11月~2009年1月)、快速反弹期(2009年2月~2010年)。

增长期(2007年1~10月)：中国宏观经济处于高速增长阶段，货币供应量稳步增长，平均增速为21%。相应地，房地产开发投资和销售面积亦保持较高的增长速度，平均增速均达29%，而销售面积的增速波动则更大。此间，资本市场表现出空前活跃，房地产企业频繁上市，各大城市房价似脱缰之马。

增速回落期(2007年11月~2009年1月)：2007年中开始，中央政府开始采用加息、紧缩贷款等严厉的金融手段压抑急速膨胀的投资和消费的预期，不幸与全球金融危机的影响叠加，全国房地产市场开始进入新的一轮低迷和观望期。随着信贷政策的收紧，货币供应量增速放缓，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期间，房地产开发投资增长亦呈减速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而销售面积增速波动更为显著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的负5%，其中2008年11月为负33%。

快速反弹期(2009年2月~2010年)：2008年底，为了应对中国宏观经济受全球金融危机的下滑影响，央行货币政策再次放松，货币供应量增速开始加快。随之，房地产开发投资增速亦开始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。虽然10月份投资增速略有下降，但仍与2007年增长期的平均水平相当。销售市场在回落期的下跌尤为剧烈，而在反弹期的上升同样强劲。全国商品房销售面积增速由2008年的负增长快速反弹，其中2009年8月和10月的增速均超过80%。从目前开发及销售增速的发展趋势来看，供需两旺的势头仍将继续保持。

2010年市场如何走，更取决于流动性。基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，可以预计，充沛的流动性仍将继续引领开发投资与销售增速保持上行。

政企合力土地市场供销两旺

土地市场是房地产市场的晴雨表。对于开发企业而言，2009年起全面转向宽松的政策环境，使银行大量放贷，融资大门重启，销售市场持续活跃，令各开发商资金困局得到显著缓解。特别是提振经济的“4万亿”投资中的部分资金也通过各种渠道渗入房地产领域，这些资金组合在一起，形成了强大的土地购买力。

对于各地政府而言，土地收入已成为最主要而有效的财政收入来源。为了刺激地方经济的发展，各地方政府纷纷出台缓交土地出让金等优惠措施扶持当地开发企业。2009年各大城市土地出让的流标率明显下降，从2008年平均流标率为25%，降至2009年的17%，反映出市场对政策的积极回应。其中一线城市北京、深圳、上海，二线城市沈阳、成都，流标率下降明显。

与此同时，由于各地政府制订的土地出让底价较低，开发商拿地意愿迫切，导致竞争激烈，成交地块的溢价率也明显提高。其中一线城市上海、广州，二线城市成都、南京、武汉，平均溢价率增长明显。

尽管近期中央经济会议明确提出，“要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目”，这与2009年7月份中央政治局会议的“继续发挥好投资对拉动经济和调整结构的重要作用”已经明显不同；同时，近期相关政策已开始着手加强信贷风险控制，并通过将待售土地分割以打击囤地，提高行业整体周转率，从而增加市场供应，这将对抑制土地市场快速升温产生一定影响；然而，政府供地与企业拿地的冲动难以抑制，2010年土地管理政策将有所收紧，但供销两旺还将持续。

一方面，因为大部分城市2009年度土地供应计划尚未如期完成，且地方财政仍面临较大压力，所以，各地政府仍有较大的供地动力，2010年各地土地供应仍将处于较高水平。另一方面，目前企业整体融资状况良好，资金宽裕，持续扩张的热情依然不减，因此，2010年土地市场也将维持较高的成交水平，总体规模相比2009年基本稳定或略有增加。而从城市分布来看，一线城市土地供应仍将偏紧，二三线城市的土地供应规模和城市开发建设速度将有望提升。从土地使用类型来看，普通住宅用地的供应比例仍有望进一步增加。

同时，2009年大量土地出让之后，推进企业有效有序开发建设将成为政策调整的重点之一。2009年底颁布的“限大令”，也体现出敦促发展商加速开发的政策意图。从土地价格来看，随着一线城市土地日趋紧张，二三线城市开发节奏加快，土地价格也将持续上涨。

财富增值投资需求难以抑制

中央经济会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，为2010年房地产政策调整定下了基调。但基于中国经济复苏根基未稳，可以认为，2010年内地房地产政策的调整将是谨慎的及有选择性的，将由2009年的“全面刺激”转向“有保有压”。“保有的是保障性住房和普通自住性购房，“压”的是保障性住投机性购房。

而对投机性需求影响最大的政策主要有三条：一是二套房贷政策；二是房贷利率优惠政策；三是营业税政策。前两条针对所有置业需求，而第三条营业税政策，则主要作用于二手房市场，由于税率较高(5.5%)，对市场的影响最为显著。

新年伊始，个人住房转让营业税征免时限已由2年恢复到5年，此项政策的变化对非普通住宅的影响更大，对普通自住购房的影响则相对较小。同时，第二套房贷收紧的信号亦愈来愈强烈。这一政策对楼市的影响甚为关键，但各地是否能够真正执行，还看各商业银行的利益天平如何摆动。

尽管政策有所微调，但短期看，流动性过剩的因素仍将维持一段时间。国际上，各国在金融危机后普遍实施宽松的货币政策，目前全球短期利率已是历史低点，而宽松货币政策的后果之一便是流动性大幅过剩。内地个别城市2009年已对外资投资房地产解禁，这将为外资再次流入内地市场创造机会。国内，由于中央经济工作会议定调，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此，短期内流动性仍将维持宽松。中国楼市过去几年所表现出来的稳定性和过去几个月中房价上涨的速度，仍将持续地吸引着各类资金的进入。此外，除高端物业外，目前市场上出现对小户型、低总价的住宅的投资势头，表明了经历多年经济快速发展后居民收入水平不断提高，前期的财富累积和逐利心理驱动部分中高收入群体也加速进入房地产投资领域。

近期，随着各地的房价水平普遍达到或逼近历史高位，价格高坝也开始令部分需求再度观望。年初的季节性淡季加之信贷收紧及营业税的调整，已经使市场成交开始产生明显的回落。然而，这一回落有可能是短暂的。由于对实体经济的担忧以及通胀预期的加强，房地产投资仍可被认为是目前最安全的资产保值增值方式。

二线城市渐入高潮

□ 程?�009年，国务院共批复了九个区域规划，其数量相当于过去四年的总和，出台速度前所未有。随着区域规划的大举推进，城市空间将进一步扩容，大规模的基础设施投资即将启动。2009年底，中央经济工作会议更特别强调稳步推进城市化进程，并首次提出“解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”，这对二三线城市的未来发展影响将更为显著，中小城市将面临新一轮发展机遇。

在2007年的融资圈地热潮中，长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二三线城市都受到了开发商的追捧。根据中原对标杆性房企的监测数据显示，这些标杆房企在二三线城市的土地储备量十分充足，2008年和2009年标杆房企在一线城市土地储备的比重仅为20%左右，而在其他城市的土地储备比例高达80%。因此，在一线城市扩容仍存压力的情况下，二三线城市将成为主力市场。按照建设周期，2010年，这些已有的土地储备将陆续相应转入开发建设及销售阶段，因此，2010年二三线城市将迎来开发及销售的高峰期。

无论是区域规划的密集批复还是城市化进程的推进，都为二三线城市房地产市场发展提供了空间和能量，从而夯实房地产市场的刚性需求。需求的持续增加促使近几年大部分二三线城市呈现出供不应求的态势。过去五年这些城市商品住宅的平均供求比为0.8，供不应求状况凸显。因此，在国家政策扶持以及宽松的信贷环境下，2010年二三线城市将有望迎来楼市的销售高潮。