任志强炮轰国土19条：对房价不会产生任何影响

2010年03月12日 03:01
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 3月11日晚，任志强接受凤凰网财经的独家对话。当谈及他听到国土部出台了19条这条消息时的当时反应时，任志强说，国土部19条对房价不会产生任何影响。以下是此次对话的对应文字实录。 3月11日晚

凤凰网财经：我们这两天有一个比较重大的消息，就是国土部出台了19条。您看到这条消息时的第一反应是什么？

任志强：我觉得它和原来没什么太多变化。首先提出了一大堆混乱的概念，比如说“中小型户型”，“保障性住房”等等，国务院的文件里早就已经有了，但什么是商品房，什么是保障性住房概念是不清楚的，里头各自的比例是不清楚的，所以等于提出了一个没有意义的东西。

另外，关于土地出让金的交纳，这个应该是地方政府合同中的权利。在很多地区，像北京执行的都是三天之内交付100%，根本不存在它说的先交50%，然后一年之内交100%的问题。如果有这种问题，它是约束地方政府的，因为地方政府可能对某些开发商提出可以缓交。

其实缓交的问题在过去的合同中都是有明确约定的，应该什么时候交什么钱，什么时候交多少钱。那是政府发出邀标的问题，你如果提出的邀标条件，就是这样一个条件，开发商就执行这样的一个条件。如果你提的条件很苛刻，开发商认为做不到，他就不投这个标了。它是约束地方政府的，和开发商没什么关系，和市场也没什么关系。你不可能说地方政府提出一个邀约，中标之后你必须多少天之内交清100%，投标的人就不执行了，不可能的事。

所以别以为国土部提出个东西就对开发商如何，这是约束地方政府的，或者说有些地方政府财经在某些合同约定中，没有按照房地产管理法执行，或者说没有更严格的执行。

尤其是2009年的时候，很多地方政府出台了政策，可以缓交土地出让金。它是因为2009年地方政府出台的刺激政策，现在还没收回或者有些地方政府没有宣布收回，所以现在国土部用一个补充规定的办法，来限制地方必须收回这些2009年做出的承诺。

这里头还有个法前法后的问题，如果是在出台政策之前，地方政府已经按照2009年优惠政策，或者刺激政策条件签订了土地出让合同，你不是还得遵守土地出让合同吗，至少你还得有个契约精神吧。

那就是法后的问题，也就是它从文件生效之后，地方政府不能再那么随便的去违反这个规定了，但是它提前执行没有明文规定，所以有些土地可能仍然会说，你一个月之内必须交清，或者半年之内必须交清，而不是说一年之内，才交清全部土地出让金。

至少在北京或者某些大城市，目前已经实行的规定要比国土部实行的规定要严酷的多，所以我不觉得它对市场有什么影响，它只是对一些落实政府，或者说落后地区的政府，为了招商引资，估计放宽土地出让金交纳条件的这些政府，制造了一些麻烦了困难。

这些地方政府，可能本来那个地区就不够发达，它本来就要用延缓或者优惠开发商的一些政策，来吸引增加地方投资。现在它只能严格地去按照国土部的文件去办，它可能失去了落后地区吸引大量投资的一个优势。我没觉得国土部19条有其他东西，没觉得它和已经发出的文件，或现在执行的政策有什么太大区别。

凤凰网财经：任总，其中有一条规定，就是规定开发商拿地保证金不低于20%，你看这个对于开发商有没有什么影响？

任志强：也没有什么用。比如说我们现在政府的邀标书上写的是50个亿的起拍价，30个亿的保证金，远远大于20%。如果按照20%算才10个亿，所以它这个文件有什么意义呢，没什么意义，地方政府很多都超过这个比例。比如说3、5个亿的标的，它也是要交一个亿左右或者更多的也大于20%。所以各地方政府执行的力度不一样，不表示这和它有什么关系，没什么用。

凤凰网财经：任总，之前住建部说了什么未来20年房价肯定还会涨，涨的压力比较大，然后，就有了一个看法：可能住建部也管不了房价。如何看待这种说法？

任志强：你们是一种误解，住建部在多少年以前，它就管不了房价了，不是今天副部长说了这个话以后，才说它管不了房价。从历史上，我们就这么认为，七八年以前。如果住建部管不了土地，管不了税收，管不了财政，管不了立项，管不了银行的利率，住建部怎么能控制房价呢？所有的交易手段都和它没关系，既然交易手段和它没关系，价格是随着交易而产生的。按照现有的职责划分，它只有两项，一个是住房建设部管了一个社会保障房国家拨款的问题和相应政策的制订问题，这和市场的房价没关系。

第二个，就是房地产是要管市场的交易规则。规则和交易的数量是没有发生关系的，它管的是你不要违法，你要遵守规定，你要注册登记等等，和价格也没关系。如果你让一个没有能力的人，或者说没有工具的人去管行业，是不可能的。这次无非就是两会提前被逼急了的住建部自己说出来，自己管不了房价，或者没有能力去管房价的一些事实。它这个事情多少年以前早就出现了，不是今年才有的问题。

凤凰网财经：现在两会关于房价怎么调控，声音很多。以您的经历和见识，到底哪个部门或者哪一个机构能够管住房价，或者能够对房价产生影响呢？

任志强：不是管住房价问题，房价为什么要管住呢。

根本不是哪个部门的问题，温总理讲的第一条非常明确，要增加普通商品房的土地供应量。非常清楚，供求关系决定了。已经出台的政策，到目前为止，所有的地方政府，包括国土部这次出台的文件，都不能已经证明了供应量，这有什么用，大家都没按温总理的指示去办。

凤凰网财经：供求关系是第一位。

任志强：我觉得供求关系起了很大的作用。现在国土部门，我们没有看到在这19条里，提出要把土地的供应量加大，只能说它提出了原有供应量中的比例加大了，比例加大是没有意义的。如果这个蛋糕，一斤的蛋糕，1/3切到了保障性住房，那就是2/3用于商品房，如果50%，70%切到了保障性住房，说明商品房的供应量更小了，只能把蛋糕做大，非常清楚的事。

到目前为止，温总理提出的要增加普通商品房供应量，我理解的含义应该是，在原来的基础上增加指标，扩大它的供应量。第二条，才提出要加大保障性住房的供应。这两个有先有后，为什么那个要排在第一，那就是地方政府目前至少到目前为止，我们还没有看到国土资源部增加了今年的土地供应指标，也没有看到地方政府增加了今年的土地供应指标，少量的政府略有增加。

如果说北京市按照去年相比，今年的供应量是比去年略大的一点，但是一个人如果过去给你一顿饭2两粮食，现在给你4两了，翻了一倍你能吃饱吗，给你8两粮食，你还是吃不饱。它仍然没有因为少量数量的解决，而改变了能吃饱的状态。

大家认为，你可能需要1.5斤的粮食才能让这个人吃饱，然后，你要连续有2、3斤的供应量，才能让他说我不在饿，或者我不再担心我吃不饱，但是如果你仍然是2两粮食，或者把2两变成4两了，没有解决供求关系问题。只能叫环节或者比原来好了点，并没有从根本上解决这个供求关系问题。