房贷潜规则：返点变身担保费

2010年03月15日 07:40
来源：中国证券报作者：郑中

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□本报记者郑中

新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”在在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停房贷业内人士似乎并不乐观。

中国证券报记者经过多方了解发现，时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。专家称，由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位，在现行体制下，让“返点”从房贷市场禁绝将非常困难。一个健康有序的房贷市场，与其监管机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵，不如从根本上，要求银行加大产品创新力度，通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户，做到标本兼治。

由来已久：银行的“挖角”行动

个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，“一般情况下，二手房贷市场也是大银行的天下，中小商业银行想分一杯羹，只能采取提供‘返点’这一非常手段。”某业内人士告诉记者。

“返点”这一“潜规则”由来已久，而在信贷宽松、银行争夺客户的时代，银行在和中介的博弈中，相对处于弱势，使得近几年“返点”越发水涨船高。

有业内人士指出，“返点”本非中介强求，而是银行主动的意愿，以此来博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房贷业务立即能在短时间内有所突破。

但在利益输送背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，“返点”是一次性付给中介机构，银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”支出。如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至亏损。

某银行个贷部人士告诉记者，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间变得相当狭小，尤其是放贷第一年银行基本无利可图。

之前北京二手房市场上，银行给中介机构的返点一般在1.5%到2%左右，而有个别小银行为了短时期内获得客户数量的提升，甚至将“返点一提高到3%，对银行造成非常大的成本压力。

举例来说，银行执行二手房贷七折后房贷年息是4.158%，银行的存款年收益率约为2%，银行在这笔贷款中所产生的人员成本等费用大约是1%，同时，银行还要在第一年计提1%的拨备，如果按照2%的标准给予中介机构“返点”，那么银行在贷款发放的首年基本上是亏损的。

而“返点”造成的危害远不只银行一方，一份调研报告指出，个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，直接损害了客户的利益。

一纸禁令：“潜规则”岌岌可危

2009年12月底，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用”

就在大行表示坚决执行禁止“返点”政策的同时，很多中小银行在这方面却表现得比较暧昧。某大型银行人士表示，“我们也曾给中介提供‘返点’，但是一般会低于行业的平均水平，也就是0.8%-1%。

但由于去年房贷按揭数量的激增，很多大型银行已经“喝饱”。大型银行做业务开始“挑肥拣瘦”，银行重新在房贷利润的分配博弈中掌握主动。目前中行、建行等大型国有银行已经明确取消和房地产中介的合作。

银行人士表示，存款准备金率的上调和监管机构的窗口指导，使很多银行对信贷投放都采取了规模控制，个人住房按揭贷款一定程度上受到挤压。另一方面，对房贷风险的重视，令二手房成为重点调控的对象。

据调查，很多二手房中介的“返点”收入甚至达到总收入的三成。监管机构的禁令，和银行的“过河拆桥”，对于很多中小房地产中介机构无异于釜底抽薪，房地产中介行业“洗牌”在所难免。

而上述人士表示，以前正是因为“返点”的存在，很多购房者都能从中享受到优惠，一般中介指定银行后，购房者都能在房屋的买卖手续费上享受到一定的折扣。“其实‘返点’取消之后，还是‘墙里亏损墙外补’，房屋交易双方的费用支出自然有所提高。

暗渡陈仓：改头换面的“担保费”

有业内人士指出，叫停“返点”后，中介的业务收入将会收缩，但“返点”彻底离开市场是不太可能的。

比如，在国有大型银行开始压缩房贷业务的时候，很多中小银行却从中嗅出了市场机会。某股份制银行人士告诉记者，全行2010年工作会议上，已经明确提出未来要大力拓展房贷业务，抢占市场份额。“我们行的房贷业务一手房和二手房的一般是6：1，二手房业务未来将有更大的增长空间。

中国证券报记者了解到，在部分省份和地区，关于停止“返点”的要求并没有得到有效的贯彻，“返点”只是以更加隐晦的方式存在于市场之中。相关人士表示，房贷中介可以通过提供增值服务，向银行收取服务费。

有迹象显示，现在部分中介公司开始与担保公司寻求合作，要求银行以“担保费”来变相给中介支付费用。“一般来说，中介要么自己注册成立担保公司，要么找担保公司合作，银行向担保公司支付所谓‘担保费用’后，中介和担保公司以协商好的价格进行收益分成，以规避监督。”

业内人士指出，根据规定，担保公司是二手房交易中必不可少的一环。由于房产过户到房产证抵押有一段时间差，其风险不能由银行来承担，必须由担保公司承担阶段性担保。而中介机构就可以通过担保公司走账，使银行的房贷“返点”变相存在。

现在很多大型中介机构都在旗下设立了担保公司，这样“返点”仍旧只是拐了一个弯再次落入中介的腰包。此外，银行有时还需要向中介提供业务咨询费、营销费等等一系列费用，而很多中小银行更是借此和中介机构建立了稳定的合作关系。

某银行人士表示，有朝一日，“返点”很可能卷土重来，所以许多中小银行也舍不得放弃和中介之前建立的良好关系。一旦银行放贷压力再次显现，中介掌握的客户资源又将成为要挟银行的王牌。

惊险对弈：银行赔本没赚吆喝

一位专家告诉记者，“返点”的存在，使银行一定成为最后的输家。他说，追逐“返点”利益，易引发中介机构道德风险。中介机构为获得“返点”的向银行提供虚假客户资料，虚假房产交易，更有甚者中介在获得“返点”后立即还清贷款，这样银行只能是“赔本也没赚到吆喝”

而银行在提供“返点”后，也容易放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。“其实本身‘返点’就见不得阳光，而很多银行宁可牺牲收益也愿意和中介合作，这其中不排除银行个别经营人员能在整个分成环节捞到好处的因素。”如果能和银行业内人士做到“里应外合”，房地产信贷风险会在银行体系内快速积聚。

有专家表示，其实银行向房屋中介支付费用并不奇怪，在国外也存在银行向房贷中介机构支付佣金的情况，但通常都要求必须向消费者明示，且不得超过核定限额，否则将被视为商业贿赂行为。由于我国目前监管体系尚无法对佣金支付做到规范，所以取消“返点”也是当下一种必要的选择。

他说，文件的出台将促进商业银行在新的营销渠道开发和提升房贷产品线竞争力方面下工夫。现在很多商业银行开始自己做起“房地产中介”，采取直客式经营房地产按揭业务，对二手房贷款全程交易“免佣金”、“零费用”。此外，各家银行都纷纷推出了新的房贷品种，如固定利率贷款、双周供、接力贷等层出不穷。“银行提升‘内功’才是吸引房贷客户的根本之选。”

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