房贷返点以担保费方式重现市场专家称禁绝困难

2010年03月15日 08:27
来源：中国证券报-中证网作者：郑中

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□本报记者郑中

新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”在在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停房贷业内人士似乎并不乐观。

中国证券报记者经过多方了解发现，时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。专家称，由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位，在现行体制下，让“返点”从房贷市场禁绝将非常困难。一个健康有序的房贷市场，与其监管机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵，不如从根本上，要求银行加大产品创新力度，通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户，做到标本兼治。

由来已久：银行的“挖角”行动

个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，“一般情况下，二手房贷市场也是大银行的天下，中小商业银行想分一杯羹，只能采取提供‘返点’这一非常手段。”某业内人士告诉记者。

“返点”这一“潜规则”由来已久，而在信贷宽松、银行争夺客户的时代，银行在和中介的博弈中，相对处于弱势，使得近几年“返点”越发水涨船高。

有业内人士指出，“返点”本非中介强求，而是银行主动的意愿，以此来博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房贷业务立即能在短时间内有所突破。

但在利益输送背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，“返点”是一次性付给中介机构，银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”支出。如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至亏损。

某银行个贷部人士告诉记者，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间变得相当狭小，尤其是放贷第一年银行基本无利可图。

之前北京二手房市场上，银行给中介机构的返点一般在1.5%到2%左右，而有个别小银行为了短时期内获得客户数量的提升，甚至将“返点一提高到3%，对银行造成非常大的成本压力。

举例来说，银行执行二手房贷七折后房贷年息是4.158%，银行的存款年收益率约为2%，银行在这笔贷款中所产生的人员成本等费用大约是1%，同时，银行还要在第一年计提1%的拨备，如果按照2%的标准给予中介机构“返点”，那么银行在贷款发放的首年基本上是亏损的。

而“返点”造成的危害远不只银行一方，一份调研报告指出，个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，直接损害了客户的利益。

一纸禁令：“潜规则”岌岌可危

2009年12月底，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用”

就在大行表示坚决执行禁止“返点”政策的同时，很多中小银行在这方面却表现得比较暧昧。某大型银行人士表示，“我们也曾给中介提供‘返点’，但是一般会低于行业的平均水平，也就是0.8%-1%。