贾康：物业税与土地出让金并行不悖(2)

2010年03月15日 21:54
来源：21世纪经济报道作者：周呈思赵飞飞

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而开征房地产税对于地方政府的行为从短期化转为长期化，则有着深远的意义，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束，其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说，值得特别重视。

“渐进”改革

《21世纪》：除了地方政府，物业税开征也引发了部分公众对于保有不动产负担加重的忧虑，针对这方面的情况，改革路径该如何设计？

贾康：此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，要充分考虑到社会公众的心理反应，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的内容包括：首先这个税种要确立起来，然后要有每隔一段时间重评一次税基的机制和覆盖非经营性房地产的各项配套制度。

在具体操作路径上，对一般的消费性住房，可不考虑实征，其中，一定面积以下的居民“第一套自用住房”可永不实征；另一方面，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。

张泓铭：首先，在物业税征收的对象和范围选择上，先缩小牵动面，逐步扩大。例如在房地产大类选择上，先土地后房屋；在房屋大类选择上，先非住宅后住宅；在住房档次选择上，先大房型、高价住宅，弃或后中小房型、中低价位；

其中，在住房档次上先对大房型、高价住宅优先试行征收。具体选择办法，可以按照城市住房价值顺序排列，取价值在前百分之三到五的纳入征税，也可以以住房面积顺序排列，只取前百分之三到五的征税，到底是以价值还是面积征税，还是并立，可以经过试验再决定。至于取前百分之三到五的比例是否合适，待积累经验并根据财政需要再决定无虞。

在税率设置上，要有弹性，并从低起步，不必一率定终身，这样可以为动态调整留下空间，当然要有上限。先按其中的较低税率试行征收，可以减少抵触情绪顺利起步。

在法规依据上，暂不设立新法，应在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上，分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法，避免设立新法的漫长过程，最后，物业税是否要设立新法或是同其他税法进行协调归并，通过试行后再决定。

《21世纪》：目前围绕物业税激辩的焦点都集中在哪些领域，关键门槛是在哪里？

张泓铭：关于物业税的系列焦点，各界争论了6年多时间，归结起来无非是利益问题和技术问题，而真正的障碍是利益问题。开征物业税就是调整利益关系。

当前，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。即便一开始还不能调整好全部利益关系，至少要给社会一个明确的信号，以便达到市场调控的部分目的。