上海闲置土地近4000万平方米政府酝酿用地新招

2010年03月17日 07:12
来源：上海证券报作者：于兵兵

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两会一过，刚刚因各地成交量下降搞出点“和谐”气氛的房地产业，又被土地市场搅了局。一边是国土部领衔的土地督察全面展开，一边是央企不断刷新一线城市的地王纪录。土地资源越来越多地集中在大型房企手中，加剧了闲置土地将继续积压的市场预期，以及政府对楼市供给失控的尴尬。

有数据显示，仅上海一地，截至今年1月，其闲置土地约300幅，涉及近4000万平方米建筑面积。又因为闲置土地的产生有各种繁杂因素，目前大量收回和重新启动难度仍然很大。于是，上至国土部等中央部委，下至地方政府，都在积极开拓可新增的住宅用地，以解决目前供给紧张的问题。有效利用农村建设用地的尝试，也就在这样的时机下悄然展开。

上海闲置土地近4000万平方米

开发商囤积的闲置土地到底有多少？又有多少能够通过督办的手段收回或重启？这是市场极为关心的话题。

去年年底，国土资源部为挂牌督办闲置土地处置工作召开新闻通气会，国土部相关负责人介绍，目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

以上海为例，根据记者获得的一份上海闲置土地清单，截至今年1月，上海共有闲置土地约300幅，涉及总建筑面积近4000万平方米。这一总量相当于上海2008年全年新建商品住宅销售面积的2倍。

在这份统计数据中，这300幅上海闲置土地分布在黄浦、卢湾、浦东、青浦、闸北、崇明等各区，几乎覆盖上海所有区县。目前地块全部处于未动工状态，但被区分为动迁中和土地平整两个阶段。地块绝大部分为住宅项目，少量地块兼有商业和办公配套。地块总占地面积3085万平方米，其规划建筑用地达到3908万平方米。而在拿地企业一栏，包括保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企，也包括一些上海本地上市公司和中小企业。

从拿地时间来看，上述闲置土地约一半左右为2003年至2008年之间出让，一半为2003年以前出让的地块。

其实，早在去年年中，上海官方就曾经公布过闲置土地情况，上海市规土局副总工程师蔡顺明曾介绍说，彼时上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，涉及70多个房地产项目。

业内专家分析，两份数据之差很可能是地方政府排除300幅地块中的两种情况，一是一些储备在一级开发商手中的土地，二是因一些历史遗留问题而难以清算的地块。“但从理论上来说，这两种情况都属于已经存留于开发商手中的商业用地。”专家表示。

以保利地产在2007年于宝山顾村拿下的地块为例，专家解释，当年保利共拿下三幅地块，开发同一个楼盘保利叶上海，目前已经开发的是第一块地。开发商有很好的理由来解释囤地，那就是一个楼盘一、二、三期分期开发，但从理论上说，如果三幅地块由不同开发商获得，那么三幅地有可能同期入市，增加当期供给。

另一个标杆企业是香港瑞安房地产，知情人士介绍，在上海新天地附近，目前仍有瑞安地产近50万平方米的土地储备，地块可能于2003年以前就已经取得，而目前仍未启动。

闲置土地分量几何？

天量闲置土地对上海房地产市场究竟意味着怎样的分量？一个可对比的数据是，2008年，上海新建商品住宅总销售面积是1965.86万平方米。也就是说，这些闲置土地全部入市可直接满足上海近2年的商品住宅供应。而从今年情况来看，从3月1日至14日之间近半个月的时间内，上海全市商品住宅供应量不足10万平方米，不到2009年3月供应面积的10%。上海住宅供给的紧张局面可见一斑。

而从此轮土地整治风暴来看，闲置土地处置力度确实大大提高。就在近日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称《通知》)，随后公布了国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示，北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期开工建设开发商被曝光，中海、华润、合生、中粮等知名房企位列其中。李泽楷旗下香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京市土地交易市场的交易行为。

另据《通知》规定，从今年4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

然而，在市场人士看来，这种处置公示仍有“抓典型”的嫌疑。“一些开发商与政府有着千丝万缕的联系，加上一些动拆迁和政府规划变更等因素，很多闲置土地很难说是开发商的责任还是政府的责任。这种情况下，大量收回或启动闲置土地是很难的事情。”一位房地产专家表示。

各地争建“公共租赁房”

在闲置土地无法快速有效盘活的情况下，在中央政府批准的情况下，各地开始尝试农村建设用地的流转和再利用。

据了解，一份已经酝酿了近3个月的上海公共租赁房建设方案将于3月底前完成，并有望公布征求意见稿。这正是上海低调尝试农村集体建设用地再利用的重要内容之一。

一位参与了上述方案撰写的专家告诉记者，根据统计数据，未来近10年时间内，上海可新增的建设用地不足121平方公里。而在现有的上海建设用地中，有近一半为农村集体建设用地，其中包括一些企业用地、开发区用地、工厂仓库等。此前，将农村建设用地转为城镇建设用地需要繁杂的征地流程，导致大量农村建设用地没有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是，在不改变产权性质的前提下，大量兴建公共租赁房源，解决房地产市场供应紧缺的矛盾。

据专家介绍，除了上海以外，包括北京、常州、厦门、重庆等地都在大力推进公共租赁房的研究和试点工作。在土地增量指标不足的情况下，盘活农村建设用地，成为各地突破土地瓶颈、丰富保障性住房体系的重要课题。