房地产：股市楼市冰火两重天

2010年03月21日 21:22
来源：投资者报

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《投资者报》记者赖智慧

3月15日，“两会”结束的第一天，对高房价的讨伐尚未散去，温总理平抑房价的报告犹在耳边，北京房产市场上再度掀起地王风暴，一日惊现三“王风暴，

当天上午，中国远洋子公司以40.8亿元斩获大望京地块，合楼面价超2.75万元/平方米，创北京楼面价新高；紧接着，中信地产以52.4亿元拍得亦庄地块，创总地价新高；当天下午，中国兵器集团子公司以17.6亿元竞得蓟门桥项目，折合楼面价3万元/平方米。

两天后的3月17日，北京地王争夺战继续开演。北京朝阳大望京一块28.07万平方米的居住用地，经过82轮竞价后，保利地产以50.4亿元的价格将其斩获，折合楼面单价1.79万元/平方米，该价格仅次于两天前的大兴区亦庄地块，成为今年以来北京“二号地王”

又是央企！三天惊现四地王，均清一色的“央企制造”，除中标公司之外，参与竞标者如中国烟草和中建二局也多为央企背景。这与国资委多次强调央企慎入房地产的呼吁大相径庭。据SOHO中国董事局主席潘石屹测算，算上建安、财务、营销等基本成本，大望京1号地销售单价达到4.5万元/平方米，才可以有10%的利润。而当下北京该地块附近商品房售价约为3万元/平方米，这意味着，该区域房价未来涨幅可能达到50%。

另一组触目惊心的数据是，北京前两月地产投资200多亿元，比去年同期激增七成。一边宣称要打击和遏制房价，政策也密集出台，一边却地王频现，房价涨声一片，中国房产业到底将往哪个方向发展？

显然，在供给有限和需求无限的当下，房价已“不听政策使唤”，房企2010年也“并不差钱”，财大气粗的央企仍将继续受益。在地产股下挫房价上涨的当前，投资者是时候该考虑新的投资选择了。

“越限越高”的房价

从2008年的伤痕累累，到2009年的疯狂增利，中国房地产业起死复生只用了不到一年时间，逆转之快，令人惊叹。2009年底，遏制房价上涨的呼声渐高，为平抑房价过快上涨，政府自去年下半年以来出台了系列政策。

12月9日，国务院常务会议研究将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以遏制炒房现象。“国四条”之后，新一轮政策调控拉开了序幕，12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出要加强市场监管，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并强调“地方政府要切实负起责任”

此后，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号)，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。12月27日，温家宝对媒体公开表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。

房地产市场调控的最强音，还数国务院办公厅今年1月10日下发的“国十一条”，涉及五大方面、十一项条款，内容直指高房价。随后，央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点，此举标志着金融监管力度明显加强。

继央行上调存款准备金率之后，政府再次明确，二套房贷实现无差别的首付四成的政策。如今银行已停止了个人房贷7折优惠的政策。市场监管力度明显加强。打击囤地、严控开发企业拿地资格、打击捂盘惜售等相关细节不断出台且执行力度明显加强。2009年大龙地产的顺义“地王”被无偿收回，1月底国土资源部又提出了清理整顿“小产权房”的要求，相关的监控力度明显加强。

然而，看似“下猛药”的政策，并未止住房价和地价上涨的缰绳。对北京房价最新统计显示，到目前为止，北京市四环内期房均价首次突破3万元，达到每平方米31220元，四至五环路房价均价达到每平方米17254元，五至六环每平方米均价11776元，六环外住宅售价每平方米突破1万元，达到10409元。

邻近通州的河北燕郊房价最近也上演了“一夜暴涨”神话。由于两会传出北京地铁要延至河北，以及通州区将建新城的计划进一步确定，3月13日，《投资者报》目堵了燕郊抢房现场，许多北京人蜂拥而至，将该地有限的楼盘抢购一空。

燕郊房价也从去年每平方米均价五六千元蹿至七八千元，部分楼盘售价突破一万元，并出现捂盘待涨的势头。一位销售经理对《投资者报》直言：“我们涨价全拜北京和通州的利好政策所赐”

与去年相比，今年在遏制声中上涨的房价更为迅猛。就连从拍地现场铩羽而归的华远集团总裁任志强也对调控房价的前景深表疑虑，“总理说行就行，可惜市场不按温总理说的办”。他在微博上首次承认自己失败，并表示无法承受这样的天价，公司将转入二三线城市，“希望不是凭胆量，而是凭品牌取胜。

不差钱的底气

据《投资者报》了解，此次在市场上赢得新“地王”称号的亦庄地块和大望京住宅用地原计划在3月8日进行现场竞价。但担心两会期间影响不好，同时为了给仍在观望的开发商更多考虑时间，北京土地整理储备中心发出公告将竞价时间延后一周。业内普遍表示，过高的地价可能会使北京市政府“遏制房价过快上涨势头”的计划落空。而房企无疑是房价上涨中最大的受益者。

截至3月13日，已有115家地产公司预告或年报公布了2009年业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到205%，全国及区域龙头业绩尤为抢眼。而已出年报公司的业绩进一步印证了房企的暴利。据Wind统计，截至3月15日，共有39家房地产类上市公司公布2009年年报，这些公司去年共实现净利润190.67亿元，同比增长46.48%。

房企现金流增长尤为显眼。39家地产公司2008年由于行业成交惨淡，经营性现金流量为-258.91亿元，但去年经营性现金流大幅增长至202.86亿元。39家公司去年年末现金及现金等价物达到899亿元，同比增长86%。

在上海易居房地产研究院、中国房产信息集团与中国房地产测评中心联合推出的“2009年度中国房地产榜”中国万科以其630亿元的销售金额与销售面积第一“双料王”遥遥领先，排在第二位的绿城一度被“轻视”，临近年底的时候大力冲刺，销售额高达510亿。保利地产则以430亿，超越中海跃居第三。至此，中国地产进入600亿时代。

现在看来，尽管打压政策仍在继续，但多数房企2010年仍“不差钱”。这主要源于地产企业手握重金，为今后囤足粮。

万科表示，公司在2009年在拿地上保持着相当谨慎的态度，并称目前万科的资金状况良好，截至报告期末持有货币资金 230亿元，较年初时增加15.1%。泛海建设2009年年末货币资金45.89亿元，占资产比重的20.18%，年末比年初大增193.49%。而保利地产去年也成功向中国保利集团等8家特定对象非公开发行3.32亿股，募集资金净额78.15亿元。公司期末账面货币资金152.3亿元，同比增长178.4%。此外，中华企业、万通地产、华远地产等公司的货币资金也均较去年有所增加。

事实上，大房企的现金储备与其对于2010年的判断有关。有公司在年报中明言，2009年地价、房价的快速上涨，引致部分城市出现楼市泡沫，就其影响而言，可能危及市场及经济的健康运行，到时开发企业可能面临的市场风险。这也是不少房企储备现金以备后用的原因。

“凶猛”央企仍唱主角

虽说“4万亿政府投资没有一分钱投向房地产”，但央企却凭着财大气粗的优势，在拿地中是占尽先机，使得央企与民企展开的地王争夺战成为目前楼市一大特色。央企背景下的地产开发商拥有民营企业不可比拟的资金成本优势，其在土地市场一掷千金的豪派作风，令民营资本望而兴叹。

自去年5月15日，保利地产在北京密云拿得一块地，从而揭开央企背景的房地产商拿地序幕，接下来，央企的身影开始持续活跃于国内各大土地交易市场。与此同时，土地成交价格开始不断上升，成交地块溢价率也叠创新高。

去年拿地的央企不仅包括主业为地产的企业，如保利、中海、远洋、华润等，也包括主业非房地产开发的央企。这些来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工、电子等行业的央企，主业与地产关系不大，却不惜重金，进军自身并不擅长的房地产业。金融危机的背景下，房地产变成了很多央企躲避风险的投资方式和新的利润增长点。

央企拿地今年仍在继续。3月15日的竞拍结果就说明了一切。在当日大望京1号地竞拍中，共有万科、保利、首开、中粮、合景泰富、中国烟草旗下中维在内的14家竞买人参与竞价，其中，央企拿国企占半壁江山。手持25号牌的中维地产直到竞价30轮之后才开始应价，首次举牌就是33.8亿元。

近年关于阻止央企不务正业进军地产的呼声渐高，而2010年作为央企整合的大限之年，国资委主任李荣融今年1月份再次强调，央企要“突出主业、分离辅业”。然而，中国兵器装备公司的四大主业，军品、车辆、新能源、装备制造，均与地产不沾边，却偏偏能通过子公司豪掷17.6亿元，造就一个楼面价2.9万元/平方米的新地王。

财经评论员叶檀对此认为，央企介入房地产也是伪市场现象。根据公司治理学者Michael Jensen提出的自由现金流量假说，央企管理层倾向于把净利润用于再投资而不是分红，因为分红会导致管理层可支配资源的下降。而房地产市场能够把权力、资源的收益与潜规则结合得天衣无缝。

不过，国资委也下了狠心。3月18日下午，国资委公布了央企地产重组的进展情况：除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。但叶檀认为，这是否能遏制住央企的拿地势头，目前还无法判断。

加速抢滩二三线城市

今年初，就在北京上海等一线城市楼市成交有所下降之时，全国二三线的城市的楼市却提前迎来了三月阳春。

这既与许多央企的强势竞争有关，导致许多原来老的房地产企业，包括一些民企，只能放弃在相对高价格的一线城市拿地，而转向二三线城市。另一方面也与一些大房企主动进军二三线城市的措施有关。

就连平时注重在城中心开发的保利地产，去年下半年新增的1120万平方米土地建筑面积也主要位于二三线城市。公司在年报中表示，随着一线城市项目储备消耗，以及重点城市核心城市拿地成本及难度上升，未来的开发和销售重心将转向二三线城市。去年下保利地产在二线城市的销售额首次超过其在一线城市的业绩，在总销售额中，一线城市约占47%，二线城市占53%。

万科目前也已进入全国30多个城市市场。年报数据显示，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。值得注意的是，万科在杭州、佛山等宁波、沈阳、珠海等二三线城市的盈利能力均高出公司平均水平。

除此之外，一些中型房企也日益看重二三线市场。广宇集团、卧龙地产、信达地产、荣盛发展、嘉凯城、中南建设等均为所在省市区域市场的龙头，又积极布局区内二三线城市，亦将明显受益于户籍新政及城镇化提速。值得关注的是世茂股份，在二线城市的占比达到了26%，而在三线城市的占比则更是高达66%。

天相投顾报告认为，房地产商大规模转战二三线城市，最普遍的原因是一线城市土地市场的激烈竞争。其次是一线城市成交量在萎缩。中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，2009年国内十大城市下半年成交量，相比上半年下降30%左右，但全国全年成交9.4亿平方米，其中下半年成交量6亿平方米，大幅高于上半年，数字说明，在一线城市缩量的同时，二三线城市仍在放量增长。

买房不如买地产股

在房产政策不断打压，成交量有所下降，但房价依然高涨的不确定情况下，2010年房地产的业绩增长已是共识，在此背景下，《投资者报》认为，投资者也许可以在高房价和低房地产股之间作出新的选择。

受政策调控影响，以及对未来地产泡沫破灭的担心，地产板块进入了近八个月的调整期，到目前为止，该板块累计跌幅达30%~40%。

中金报告认为，当前地产板块股值已经反应了进一步政策调控以及房价下跌的预期，未来继续下跌的空间有限，随着两会后行业政策将告一段落，政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民币升值会带来地产板块的反弹，建议买入地产股。

事实上，地产行业泡沫主要是供给有限而货币供应量太高，未来供给释放需要时间而流动性仍充裕的情况下，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整，另一方面，地产公司资金压力很小，过严的政策将抑制供给在先，而且2010年公司盈利确定性较强。

中金报告进一步分析认为，目前大多数房地产股价已反应了2010年房价跌幅15%~20%，这是比较悲观的预期，2010年经济发展和利率水平要优于2008年，房价调整幅度不会达到2008年10%~15%的水平；历史上看，2008年最低迷期间地产公司估值折让40%~50%，目前离这一水平还差20%~30%，“我们认为难以回到2008年水平，主要是2008年地产公司面临破产压力，而目前地产公司资金很充裕，估值下降空间有限，地产板块估值基本见底。”

国信证券研究所方焱表示，今年无论是经济增长还是财政，都离不开房地产的拉动和贡献，调控将不以伤害房地产发展为底线，两会之后政策将趋稳，未来几个月仍将继续执行“国十一条”精神，不会有新的调控政策出台。“两会对房价相关的表述相对温和，也未提到物业税”

在方焱看来，中央今年的政策重心将是增加土地供应和增加保障性住房，通过调整全社会的住房供应结构，并对国人住房消费观念予以引导，来缓解目前楼市供不应求的状态，以求短期内达到降低房价上涨速度，维持房价平稳的目的。而基金在调整中纷纷减持，目前普遍低配，或将成为下一步做多地产股的主要力量。