土地储备贷款见一个毙一个 融资难加速行业洗牌

2010年03月24日 14:32
来源：东地产

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By《东地产》记者童丹霞

哪里跌倒就在哪里爬起来，这话用在房企身上再贴切不过了。先下手为强。在2008年，房企可谓吃尽资金链告急的苦头，因此，当2010年出现成交量周期性下滑的势头，一些房地产企业就开始东奔西跑筹措“粮草”。手里有现金，再怎么调整也不怕。

但一切似乎都不是很乐观，继存款储备金上调后，银行放贷也在收紧，房地产信托产品正逐渐减少，房企上市时间表不断推延。行业洗牌恐将再次上演。

银行扎紧钱口袋

“年初就开始去银行排队申请土地储备贷款，但究竟能不能审批通过，还要看之前有没有土地款拖欠、延期的，一旦信用有一点点问题，就肯定通不过，”在上海市有开发项目的一位房地产商告诉记者，“如果现在再去银行排队的话，那就肯定挤不进去。

不仅是信用考核，九城置业总经理朱晋告诉《东地产》记者，“银行现在比以前更加严格了，如果不是品牌企业，考核时间将会更长。

来自建行信贷部人士印证称，“现在10个房地产项目上报总行审批，基本8-9个不能通过。土地储备贷款基本是见一个毙掉一个。

但这并不意味着建行关闭了对房地产开发项目的信贷大门。“只要质地很好的地产项目贷款，我们还会报给总行审批。不过要拿到贷款，基本得通过一次类似IPO标准的考核。”上述建行信贷部人士表示。

让房地产开发商尤其是中小房企“揪心”的是，不仅土地储备贷款考核难上加难，房地产项目的开发贷款也有所收紧并向品牌房企倾斜，兴业银行一信贷科长告诉记者，“银行的钱只能是锦上添花，一般不会雪中送炭，更何况现在银监会一月一查，加之信贷额度仅相当于去年的一半，贷给开发商的钱只能减少。

融资渠道多倾斜大房企

而一般来说，银行收紧房地产贷款时，房地产信托的发行量就会大增，不过这一次，地产融资的跷跷板效应失灵了。

据用益信托工作室近日发布的2月集合信托产品统计数据显示，在已发行的56种集合信托产品中，房地产信托产品环比减少15个，比1月份减少近一半，不过发行规模资金仍占到六成比重。

尽管3月份房地产信托产品数量统计并未出炉，但据工商银行理财经理向记者透露，“房地产信托产品风险较大，如今市场并不乐观，总行正慢慢减少房地产信托理财产品。

“能够发行信托产品的房地产企业，可见已能在资本市场具备多种融资渠道的企业，而且多为上市房企，对他们而言融资难度比起中小企业要小的多。”五合智库总经理邹毅告诉《东地产》记者。

其中，3月17日，亿城股份与中诚信托在北京签订成立12亿元到13亿元的信托计划，用于开发建设天津红桥广场项目。刚过一天，嘉凯城称拟与中信信托合作，由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城房地产开发有限公司进行增资扩股，本次信托总规模10亿元。

而对那些梦想通过上市获得更多融资渠道的中小房企而言，今年的IPO之路也变得曲折难行。

“宏观调控之下，投资者对房地产股预期降低，而房企担心无法获得满意发行价，宁愿推迟上市也不愿冒风险。而证监会也考虑到楼市风险，审核将会更加严格。”邹毅认为，今年上市公司市盈率降低将是一个不可避免的趋势，因而这也并不是一个传统意义上的上市好时机。

沪上一家正准备前往香港上市的房地产企业负责人告诉记者，“已经递交审批材料，估计要到5月底才会有结果。”而这一时间已较原定的3月底整整延后了2个月。

行业洗牌不可避免

向少数大型房地产企业倾斜的融资渠道，使得那些中小房企又一次处于弱势，“今年开发商拿地普遍比较谨慎，尤其是中小开发商，”正在重庆调研的招商证券房地产分析师洪俊骅发现，现金流紧张是困扰中小房企做大做强的原因，而融资难却又造成中小房企难以补充现金流。

对于中小房企如何走出融资难困境，在朱晋看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过，他也表示即便加速销售但短期内降价出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地价都非常高，造成彼此间相互抬价。

宝华集团的营销总监杨健同样认为，“中小房企通过去年的火爆市场后，手里或多或少有一点余钱，因此年底前降价出售的可能性还是比较小。

伴随着不肯降价带来的销售压力，以及融资变难的资金危机，“中小房企日子将越来越难过，”杨健告诉《东地产》记者，一边是高额地价需要“大出血”，一边是融资变难资金告急。

而据朱晋回忆称，“2008年之前注册过的上海房地产企业还有3000多家，而如今恐怕2000家都不到了。曾经有两个朋友也是小开发商，随着拿地成本越来越高，他们根本就拿不到地也拿不到项目，现在也已经转行了。

行业洗牌在朱晋看来是不可避免的，更何况是在融资困难的背景下。

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