房价愈受挫愈上涨

2010年03月24日 15:17
来源：环球企业家

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当抑制房价的舆论成为两会的保留节目，中国房地产市场也找到了一条自动适应的路线图

文张育群

不出所料，有去年热播的电视剧《蜗居》做注脚，房价再次在2010年两会上从经济跃升为泛政治议题，并成为多个主管部门负责人“下定决心”，“不得不完成的任务”

3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中承诺，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，既要抑制投机性购房，也要大力整顿和规范房地产市场秩序。目标是“满足人民群众的基本住房需求”

但心存幻想的购房者可能会无奈地发现，在度过了一个煎熬的2009年后，他们仍旧置身严峻的现实困局中。六年来，中国的房地产市场已经形成了一个显而易见的调控周期—往往在年末中央经济工作会议到次年两会，调控力度达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后市场重新活跃，再迅速以令业内人都难以想象的程度报复性反弹。除了2008年金融危机之时，这一周期有所改变。

花旗银行大中华区首席经济学家沈明高认为，今年的全国人大会议本应更加重要，因为召开之际正值经济复苏处于十字路口，经济的下行风险在逐渐减弱，而上行风险，即资产价格泡沫和通货膨胀却在稳步增大。但显然，在退出战略以及如何在不引发房地产市场硬着陆方面，本次会议缺乏共识。

如决策层希望房价平稳，但地方政府乐见房价上涨以获得更多的土地收入，这种中央与地方政府之间的博弈，背后则是财政收入体制的矛盾；与之相伴，楼市供应短缺是长期现象，尤其是在中心城市非常明显。但政策指挥棒则跟宏观经济密不可分，通常房地产也正是预防整体宏观经济过热首当其冲的调控对象。“如果不从深层次找原因，高地价、高房价问题仍会在相当长的时间内持续。”中原地产华北区董事总经理李文杰在接受《环球企业家》采访时预测，本轮调控将跟2005年新老国八条调控很相似，当时的结果是房价依然报复性上涨。

事实可能证明，决策层在两会上的论调依旧是平息民怨之言。房地产利益链条上各方的博弈依然暗流涌动，未来的三至六个月中，决策层在地方政府、开发商、购房者等多方力量的博弈，将决定楼市的走向是一个短期的小回调，还是会演变成为又一轮暴涨暴跌。

表面现象

刚刚过去的2月份，多家房地产商交出的2010年首份成绩单，都只能用惨淡来形容。恒大地产2月份销售额和销售面积分别环比下滑六成以上，万科2月亦同比分别减少59%和35%。中房指数研究院公布的监测数据甚至显示，其监控的30个重点城市中，仅三亚及徐州两个城市成交量跌幅小于五成，多数城市跌至9个月以来的最低点。

有分析师将房企销售额暴跌归因于中国政府近期采取的房价抑制措施，其中包括二套房贷收紧及加强土地管理等相关规定。中原证券分析师吴剑雄表示，一路狂奔的房价终于放慢了脚步，从近期各大城市的销售额数据表明，房地产投机行为已开始减少。

从房地产贷款等指标来看，京沪深一线城市楼市亦正在降温。各家商业银行的信贷员们在忙碌了整整五个季度之后，终于有时间歇口气了。

“货币政策有逐步收紧的趋势。政府现在是每天都在监视信贷规模。民生银行地产金融事业部副总经理董续勇告诉《环球企业家》，他们手头上很多房地产的贷款，仅因手续问题拖延了几天，就发放不出去了。显然，政府希望通过长期的信贷政策控制房企的资本规模，从而达到控制房价的目的。

但上述手段只不过是历年调控的惯用套路。一般来说，决策层认为房价上涨过快时，往往是用速冻的办法警告、打击房地产商做多的冲动。事实上，这造成了供给的缩小，这会使得核心城市的供不应求更加明显。但其真正见效的原因是，这释放了政府的“态度”，并会触发购房者的观望情绪，从而暂时降低购房需求，形成一个被强行压低的供需平衡—表现在成交量的迅速降低，而给人以房地产市场降温的印象。

28岁的陈锋的购房经历是这轮调控的一个缩影。去年11月份开始，陈峰开始看二手房，虽然价格涨得离谱，但他看中的房子一两天后就卖掉了，而中介只是留下号码，就再也没有打来电话。但新年之后，陈锋开始不停地接到中介的推房电话。只是留让陈锋意想不到的是，连着看中两套，正等着谈价钱时，等来的却是房东并不想卖房的消息。“我猜测，他们想看看两会是不是这轮调控的终点。”陈锋说。