16央企持证进军房地产市场或再掀房价疯狂

2010年03月25日 07:54
来源：21世纪经济报道作者：田新杰

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田新杰

3月22日，继上周宣布限定16家央企开发商后，国务院国资委要求，78户不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出方案。再次显示了政府部门对解决央企房地产问题的决心。

与此同时，对入围的16家央企，是一个发展壮大的良机。

市场嗅觉敏锐的央企也已有所举动。上周末，华侨城召开了自2003年正式进军上海以来的第一次大规模新品发布会，在年前拿下国内至今的单价地王——苏河湾地块的“余温”下国多年潜行后猛然高调，进一步明确了第二轮全国战略布局的意图。

无独有偶，同样入围的保利，也刚刚宣布了高达近百亿的再融资计划。

“(入围16家央企对华侨城的影响)市场是公平的，做得好就有优势。”上海天祥华侨城投资有限公司副总经理李小勇说。

不少业内人士则另有理解。16家主业房地产的央企，某种程度上意味着获得国资委的正式“颁证”，但值得担心的是，注入“强心针”的16央企，是否将掀起更高一轮的疯狂？

16央企冲击力被强化

初步统计数据显示，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。其中，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。从中可以看出，16家以房地产为主业的央企几乎代表了目前国内央企涉足房地产的整体体量。

“国资委的限制令，限制了未来参与的央企数量，但问题是，这16家央企目前对市场的冲击力已经非常明显。”一位民营房地产企业的负责人坦言。

目前，仅这16家央企对区域市场的影响已无法忽视。

以武汉市场为例，统计显示，16家央企中的6家企业已在武汉有投资项目，包括中国保利集团公司、华润集团有限公司、中国保利集团公葛洲坝集团公司、中国建筑工程总公司、中国铁路工程总公司、华侨城集团公司下属公司，所开发项目多为所在区域标志性大盘，拥有相当的市场定价权，包括百瑞景中央生活区、保利十二橡树庄园、华润凤凰城、葛洲坝国际广场、中建康城等武汉标杆性项目。

一位市场分析人士在其博客中写道：实际上央企之所以会抢地王，主要原因还是在于钱太多，多年以来，每年的银行信贷中有60%以上流入央企就是主因。

国资委限制令后，一位国有银行的授信部负责人告诉本报，确定16家央企，其实对银行信贷流向来说，也是一个引导，原本相对分散于较多央企的涉及房地产的信贷，今后难免会向这16家央企集中。

16家央企将在目前基本代表央企涉房整体规模的基础上，依靠集中而来的银行信贷而进一步提升资金实力。

得出的结论似乎是，央企对房地产市场的影响能力有增无减，更通过一种类似资源的“马太效应”，强化了其影响能力。

第二轮扩张契机？

客观而言，央企房地产业务资源集中于16家企业，包括信贷支持也相应集中，增强了央企房地产实力，本身并非坏事。

关键是如何引导，不让实力壮大的央企助涨房地产泡沫。经济学家、中欧国际工商学院教授许小年日前在某论坛上坦言，市场的走向，很大程度上取决于政府决策，要加快推进政企分开、政资分开、政府与市场中介组织分开，减少对微观经济的干预。

目前相关央企的发展动向，也急需正确的引导。否则，国资委的“限制令”一不小心真的成了“颁证刺激”

统计显示，去年至今房地产企业在土地市场投入资金最多的是保利地产，高达469亿元(新增土地权益容积率面积1338万平方米)，而保利集团加上香港保利置业等旗下企业去年同样购地凶猛。

今年保利这家央企的“带头大哥”摆出了一副“再接再厉”的姿态。保利地产在3月初股东大会上首次明确再融资意向，随即推出新一轮的再融资方案：拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过7亿股，募集不超过96亿元，投向12个项目。

保利地产战略目标最新公开的口号是“三到五年再造一个保利地产”

保利要扩容一倍，华侨城则同样进入了第二轮的全国扩张，后者目前是新科国内单价地王(今年2月11日以70.2亿元抢得上海闸北区苏河湾地王，楼板价达52783元／平方米)。