土地出让制度必须变革

2010年03月26日 21:34
来源：华夏时报

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四川省社科院房地产研究中心研究员蒋华东

　众所周知，国内房地产市场健康稳定发展的两个主要症结在于，地方政府的“土地财政”和以地方政府为所有权代表主体的土地出让制度。决策层当然看到了问题所在，但为什么近年来的多次房地产调控都没有涉及到上述根本症结？究竟是什么原因造成我们没有从根本上解决房地产市场反复出现的问题？

　我认为，房地产业与房地产市场定位错误，既是体制弊端，也是催生、支撑上述两大症结的重要原因所在。

实践证明，只要房地产业与房地产市场的定位不变，只要房土地财政”和以地方政府为主体的土地出让制度不变，无论什么样的调控政策，其作用都非常有限，甚至不起什么作用。要解决中国房地产的问题，我认为其根本在于要进行体制重构，着重围绕以下四大支撑来架构起新的体制及机制。

　第一，要把房地产业和房地产市场定位在主要满足大多数人需要的住房保障性市场上来。这个市场包括普通商品住房和保障性住房供应两块，它要占整个房地产市场的70%-80%，其余20%-30%才是完全市场化的调节中高端需求的市场。这些，都应该通过立法来保障。这样，大多数老百姓都有房住，房价也不高，而高房价再高，大多数人就无所谓了，反正那是富人的事，他们有钱买，于主体市场影响不大，国家也可多征税。

　第二，房地产市场的土地出让制度必须要有一个根本性的调整和改革。其思路是，国家对土地拥有所有权，这个所有权的最大体现者应该是中央，中央有权统管并审批各个省的建设用地指标，主要决定并占有土地出让收益。各个地方对房地产市场的土地只具有开发权，在土地的拍卖上，应该由向开发商转让使用权转变为向开放商转让开发权，购房者则受让土地使用权，开发商的开发权应该严格地按照地方政府规划的时间、用途、范围来开发，违规则无偿收回，这个权可以作抵押，但是不能转让，不能作为上市资本，彻底斩断土地同资本市场的联系。那开发权又该如何定价呢？原则上来讲，只能相当于这个土地的整理成本，竞拍也就只能在这个水平竞争，房价中的高土地成本和高房价自然就降下来了，也再不会有什么囤地、炒地等问题了。

第三，要进行财政体制改革。地方政府不能再像过去那样向开发商出让土地使用权了，使用权出让给购房者之后，那购房者就应按照规定的70年，每年向政府缴纳房产税，或者叫物业税，而开发商在开发期完成后未销售的房屋和银行受理的抵押房屋，也都应该按规定标准缴纳之。为什么要70年慢慢收？首先是遏制当下地方政府简单的“土地财政”政策，我们总不能老子把儿孙后代的钱一下子都收来花光了啊，今后地方政府不再把主要精力放在卖地上，而是把更多精力花在对整个经济的促进上，这会更有利于地方又好又快发展；其次，就是中低收入者第一次购房的时候，不必再负担这样高的房价，分解了他的压力，从而解决了民生问题。

那“房产税”又该怎样征收呢？我认为要体现公平合理的原则，要体现出以下几个原则：即总房价越高，面积越大，住房(套)越多，房产税征收就应该越多；住房时间越长，房产税的税率和税收就应该越低，这样征收的住房消费税就比较公平、合理了，就可以抑制投资投机行为了，这个税收国家还可以拿来调节贫富，进一步促进和解决住房的民生问题。开征“房产税”又是回归住房消费的本质规定，利国利民，利于资源节约利用。那“房产税”开征前的购房者怎么办？政府原来通过拍卖土地使用权获得的收益，实际已相当于提前收取了这个70年“房产税”又我们可以折算出来，这部分购房者今后要交的税逐年履行一下手续或按调整作补交就可以了。

第四，要建立起与房地产业和房地产市场定位相一致的、相配套的金融保障体系。基本点在于，一定要把保障性市场同完全市场化的市场、政策性贷款同商业贷款区分开来，建立起保障性市场的金融支撑(制度)体系，不再是搞现在富人、穷人“一刀切”的政策。同时，还要进一步改革完善住房公积金制度，更好地服务于基本的住房需求。

　诚然，目前中国经济发展在一定程度上还有赖于房地产业，但高房价和房地产泡沫又严重影响了住房问题的解决，要从根本上解决中国房地产所面临的体制、机制问题，这肯定是要依赖于一定的经济环境的，即有赖于中国整个宏观经济面的发展状况。但是，重构我国房地产体制机制，这是大势所趋，势在必行，不可怠慢。至于重构的契机，则主要取决于以下两个方面：

　一是要看我们整个经济增长水平和幅度能不能得到稳定发展，而且新兴产业和战略性产业都能得到一个较好较快的发展，这样我们才有可能推出房地产领域的改革措施。只要我们的经济增长比较困难，或者说这种增长比较迟缓，那么房地产就不得不暂时成为经济增长的一根拐杖，所以关注房地产市场的变化，应该和我们整个宏观经济发展的走势有关，中国经济如果在调结构、保增长方面走得更好，房地产市场的发展就由基础调回到正常，房地产一定会比现在的作用和地位更低一些，这才是正常现象。

二是重构也取决于银行的金融风险的大小，这个和房地产市场非常有关系。从2008年起，为应对金融危机，我们为了刺激经济，大量投放货币，现在流动性甚至是过剩的，尤其是在国际金融危机没有完全消除的情况下，中国的经济又率先出现好转，热钱大量涌入，流动性过剩可以通过各种渠道流向房地产市场，从而造成高房价和泡沫等问题。如果金融风险控制不好，就可能像美国次贷、迪拜那样，泡沫就要首先从这里破灭。所以，银行的金融风险越小，就会越有利于房地产市场的体制机制和秩序重建。