张庭宾：中国楼市坐轿者至少有六类快把抬轿者压垮了

2010年03月29日 01:32
来源：第一财经日报

0人参与0条评论

——中国房地产泡沫的涨跌势力简析

张庭宾

房地产泡沫遭遇了当头棒喝。

3月18日，国资委宣布78家不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务，22日，国资委再次严厉责令——这78家央企须在“15个工作日内制订有序退出的方案”。国资委这次雷霆之动，颇出乎笔者意料，不仅讲政治，也讲市场，当为之喝彩。

房地产市场的此次狂性大发令人咋舌。在2010年年初进入房价观望期后，在中央政府再三强调遏制房价过快上涨后，温总理在“两会”上涨抑制土地价格过快上涨”言犹在耳，3月15日北京一天就诞生了三个新“地王”，始作俑者就是央企。

本来观望的民意再次骚动了起来。笔者近日连续接到几个电话：北京又出地王了，问房价是否还会再涨，是否应该买入。我的回复是——观点没有改变：

1.如果中国未来3年内不出现严重的通胀，房地产价格就此回调，那么，它可能在下跌30%~50%间实现软着陆，这是最理想结果；如果房价于现在基础上，一年内再快速上涨30%，那将是中国房地产最后的疯狂，房价很可能将在其后下跌50%以上。

2.如果以人民币标价，目前的房价不会是历史高点，由于货币不断贬值的必然趋势，未来会出现更高的价格；但是如果以黄金来标价，它很可能是房价的拐点。即假如现在7~8公斤黄金可以买上海一套200万元人民币的房子，那么5年之内，你有机会用2公斤黄金购买它，即楼价对黄金的价格下跌75%。

如果不能有力震慑楼市泡沫的卷土重来，笔者所担心的最糟局面大有可能发生，即房价在一年内再涨30%，中国房地产将一旦雪崩就再难翻身——就像日本在1990年后那样。所幸的是，这一次，国务院和国资委雷霆反击，一举击中在新一轮楼价反扑中的最大“抬轿者”，使得此轮楼价反扑破灭的可能性大增。

毫无疑问，从技术指标上看，现在的中国房地产价格存在严重的泡沫，笔者在以前的文章中已有分析，不再重复；今天，本人换一种新的方法来分析中国楼市泡沫——楼市“坐轿者”和“抬轿者”分析——以彻底让那些错过了10年楼市大牛市而不甘心、随时想冲进去的潜在“抬轿者”理智起来。

这种分析方法的原理非常简单——一顶中国特色的轿子，如果抬轿者多，坐轿者少，它还能起来；而如果坐轿者众多，而抬轿者越来越少，抬轿者支撑不起肩上的重量，则轿子肯定要落地。轿子抬得越高，落地摔得必然越惨。

坐轿者至少有六类：1.地方政府的土地财政，现在不少城市的卖地收入已达财政收入的40%~50%，高得惊人；2.与房地产有关的税收部门，包括房地产企业税和交易税；3.房地产企业的利润；4.前期大量按揭买入房产的炒房者；5.提供住房按揭的银行存贷差，这个存贷差在全世界是最高的，此外还有和房地产相关的各种收费；最后一个是最容易被大众忽略的央行，由于计入CPI的不是房价而是房租价格，房价大涨而房租不涨，这样一来，它在某种程度上掩饰了真正的通胀，央行获得了较高的铸币税。

坐轿者阵容庞大，而且这种胃口往往越来越高，这些膨胀的欲望成为构成房价成本和价格上涨的推手。那么抬轿者的力量如何呢？

抬轿者也分为六类：1.自住者，他们买房就是为了自住，即刚性需求；2.炒作者，他们买房的目的是为了炒作差价，赚取投机利润；3.商业银行，它以贷款比例和利润来放大前两者的需求；4.房地产商，他们通过制造楼市紧俏的气氛，而刺激前两者，尤其自住者的超前购房；5.地方政府，它们往往通过收紧地根，采取土地招拍挂制度，制造楼地王”，以贷面粉高过馒头”倒逼购房者接盘；6.央行，如果货币超额发行，货币之水涨，则水上之船——房价则涨。

以上各种抬轿者中，4(房地产商)、5(财政收入)、6(央行)的抬轿者是虚抬，他们本质上是坐轿者；3(商业银行)是抬轿者放大器，真正的抬轿者只有两种人，一是炒作者，二是自住者。

炒作者和自住者的根本不同是，在房价上涨时，炒作者汹涌而至，很积极地抬轿子；但当他们看到轿子无法再抬高时，会悄悄地或很快地脱身，那时，所有的虚抬者和投机抬轿者都会瞬间消失，所有的重担都会最后压在自住者肩上。

因此，尽管分析楼市泡沫的方法很多，但归根结底，都在于自住房抬轿者们还能不能抬得起这顶人越来越多、既得利益越来越沉重的轿子？

从这个根本点判断，自住房的抬轿者已经竭尽全力了。道理很简单，目前中国房价的绝对价格已达世界前列，中国房价收入比更是在全世界遥遥领先。本人的一位朋友，是上海某券商的部门经理，年收入上百万元，前不久他向我感慨，他也买不起上海看得上眼的房子了。而对投机购房者而言，现在高达500个月租金上下的房价早已成为烫手山芋。温州的炒房团从两年前起就已开始撤出一线城市，而外资在去年也纷纷抛售一线城市的房产。最典型的是，摩根士丹利几乎以市场价格的一半向潘石屹抛出了东海广场的楼盘。

在这样坐轿者日重，抬轿者苦苦支撑的时刻，中国房地产这顶轿子的落地是必然的，未来存在的悬念主要是两个：

一是，会不会出现最后一轮的疯狂？比如找来央企这样的冤大头，猛地把轿子最后向上一抛，再跌下来硬着陆。还是各方理性调整，合力将轿子缓慢地软着陆。

二是，未来通胀程度会有多高？如果通胀很严重，轿子变成了风筝，不排除房价会被纸币放得更高，但是那样的话纸币的购买力将严重贬值。而这个悬念的主要决定因素不在中国，在于美国和美元。如果未来5年内美元出现纸币危机，则人民币也会跟随贬值，与之相对应的是，黄金、石油等大宗商品的价格将大涨。

说实在的，做不断警示风险者并不聪明，因为在事前,主流的坐轿者并不喜欢，而在事后，失败的抬轿者甚至会埋怨。但是公众媒体必须对这种风险进行警示。