土地新政密集出台或将引发行业洗牌

2010年03月31日 16:13
来源：东地产

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政策的天是孩子的脸？

——土地新政密集出台或将引发行业洗牌

By《东地产》记者梁继贤

三月份上海房展会的冷清收场仅仅是一个开始，开发商要面对的，不全然是市场的观望，还有来自国家和地方政策的频繁调控。

沪土地出让新规

引发房企融资潮

近日，上海土地出让新规频频胎动。业内认为，若“30天内必须付清所有出让金”一类的规定一旦实施，将加速房企突单一由银行授信的融资方式，积极寻找民间资本的支持。

《东地产》记者调查发现，后两会时代，特别是北京3地王同时出现之后，随着国家调控的密集出台，银行放贷难度加大，房企纷纷涉足地产金融以求资金援助。

金地3月10日发布公告称，“金地希望在房地产金融市场成熟前占领一席之地。”相关人士透露，金地意图以此减少对银行授信的依赖，加大自身在土地市场的多途径货币融资能力。

江苏新城、城开等房企也同样表现出对融资渠道的扩展的浓厚兴趣。

新城地产在3月内2次与信托机构进行合作，共融资约5-7亿元人民币用于旗下项目建设。这两支信托公司在完成融资任务后并不介入项目的日常运营。

有了钱才有底气，不断高企的地价以及频繁出击的调控政策使得房企对充足资金链的依赖更加强烈。

09年底时就获得了浦发银行100亿授信的城开，随后明确表示将以此资金作为支持用于后续项目的拓展和建设。该企业近期发布的公告则宣称将自己的2010年新开工目标预定在100万平方米左右。

江苏五洋集团总裁杨春雨认为，鉴于目前政策尚未明朗，开发商多会“伺机而动”。但出于随时准备拿地的考虑，“资金链的流畅显得很重要。”杨春雨坦言，若这些大型房企携带充足资金移师二线城市将会给本地开发商带来不小压力。

而为中小房企提供资金支持的绿茵国际项目执行李桦刚从苏杭一带回到上海，他告诉记者，现在二线城市中小房企与民间融资机构交流频繁远甚于往年。

江苏新城地产股份有限公司市场营销部总经理黄超认为，土地出让金的严控将对加速行业洗牌起到一定推动作用。“这样会减少企业的流动资金。但对于实力强的企业反而有利，如果本身资金不存在问题，这样就将资金实力较弱的企业排除在外。”黄超告诉记者。

“大户型”用地严控或激化供需矛盾

不仅地方政府在积极调控市场，国土部最近在频频发力，在宣布暂停住宅用地供应的同时，国土部再次重申严控大户型住宅用地，严禁向别墅供地的方针。然而，随后不久，广州传来消息称，该省二手房大户型跟风涨价约5%。

对此，浙江投资人许岩认为很有可能是长线投资客催高了大户型的房价，“一旦市场供应量减少，以大户型为改善型需求的购房者必将转向二手市场寻求该类产品。但这需要过程，因为今年放出的地要过至少2年左右才会影响市场。”也就是说，现在大户型有短期上扬是由于政策影响了后市判断，但由于中间时间较长，“目前不会出现大幅上涨，毕竟大户型只是‘严控’而不是‘严禁’。”许岩表示，“但若长期严控大户型供给量，肯定会激化供需矛盾。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为：“手上有地的开发商并不会急于开工，他们希望用开工量来控制市场供应量。”因此，若大户型成为市场上的稀缺产品，那么反而更有助于开发商坐市起价。

来自方方地产机构的数据报告称：受2010年新年推量减少影响，品牌企业2010年前2个月商品房推出量较少，关注品牌企业总推出量不足20万㎡，从而导致品牌企业土地库存总量增加约100万。而根据2008-2009年销售能力预计，企业储备土地可供开发年限集中在3-5年。因而，即使在未来的3-5年内国家大户型供地进行严控，出于市场利益考虑，想要开发此类产品的房企依然可以拿自己原有的土地储备进行产品开发。

“大户型严控令短期内对储备充足的房企的影响并不大，但对市场需求却恰恰相反。”许岩认为，由大户型供需矛盾引发的新一轮房价上涨可能会出现在2-3年之后。

专家称执行力仍是政策效果硬伤

不论是国土资源部的指示，还是地方政府出台的调控政策，稳住房价维持稳定都是其主唱基调，但自09年底宏观调控至今，政策收效似乎仍不能让人满意。

就在国土部宣告暂停全国住宅用地出让后近一个星期，上海土地交易中心工作人员称并未接到来自上级单位任何关于暂停出让住宅用地的通知。不过两天，上海规土局土地交易信息网站上，就又多出了4块容积率在0.58-1.7的住宅用地，引发十几家房企争相申请。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军对于政策的执行力皆表示担忧。“国土部的限制大户型用地比例的政策，实际上是70/90 翻版，但是，国土部和地方政府之间不是领导关系，只是业务指导关系。所以该政策能否有力执行还不好说。”李战军认为。

而华东师范大学商学院房地产系主任华伟则戏称虎头蛇尾的执行力为“政策秀”。诸位专家重点提到保障型住房建设问题时——

尹伯成认为：“开工不等于完工。”目前说得很热闹的保障性住房建设计划到底可以惠及多少人，解决多深的问题目前都不好妄下定论。

而华伟则指出：“保障房的建设并无全国、连续的政策；缺乏监督、执行和反馈机制的支撑，实际上就是实施环境的缺失。

对于国土部的“禁地令”和保障房的关系，李战军分析道，“暂停批地不是目的，目的是在原有的供地计划上追加保障房规划。

房价地价遭绑定

六年房价地价上涨均超5倍

根据汉宇地产的统计数据显示，从03年到09年，上海招拍挂住宅用地约有400幅，六年时间住宅地价累计上涨8.9倍，住宅楼面价则上涨6.3倍，房价上涨5至6倍，

房价地价相互捆绑上涨，汉宇地产指出05年和09年是土地价格涨幅最大的两年，当期住宅楼面价成倍上涨，环比分别涨236%和106%，而这刚好也是楼市最热的两年。“按照一般商品的定价法则，原材料涨价，产品价格势必也会跟着上涨，土地价格连续上涨，房价自然就没有下降的动力和理由。

尽管3月前三周上海二手房成交量同比下降七成，市场较去年逊色不少，但房价却未见松动。这其中很大一部分原因仍归咎于土地价格上涨势头仍在延续。对此，汉宇地产认为，要迫使市场平均房价降下来，为大部分百姓所接受，就必须先从完善现有土地招拍挂制度上着手。需要对不同性质的住宅用地差别对待，特别要将住宅土地供应大力向保障性住房倾斜，完善土地供应结构，使土地价格由市场主导向主导转变，并严格监控商品房、保障性住房的土地开发利用情况。

“以市场规律来说，商品价格由价值决定，受供求关系影响。因此我们有理由认为土地供应是影响房价的根源之所在，土地价格、供应水平与结构最终都会逐一反映到房价上，当然也包括土地政策从中央到地方的执行力度。”汉宇地产分析表示。

(汉宇地产)

开发商谈土地新政

近日国土部再次重申严控大户型，加强保障性住房建设。新政当前，开发商们如何看待？《东地产》特邀江苏新城房地产有限公司市场部营销总经理黄超、上海金地湾流域项目总经理助理宋家豪与我们一起探讨。

(东地产=东) (宋家豪=宋) (黄超=黄)

东：国土资源部官员11日在北京表示，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，上海是不是也有类似的措施？

宋：上海从很早开始就已经响应限制别墅推地的政策，去年也几乎没有推过容积率在1.0以下的土地，至于大户型推地的控制，还没有听到消息。

东：物以稀为贵，大户型以后会身价倍涨吧？

宋：现在70/90政策已经放宽，从要求单个项目达到70/90放宽到整个区域达标即可，另外保障性住房的补给，也在一定程度上缓解了商品房的70/90供应，以后的商品房市场将以大户型为主，这也代表了人们改善型居住的发展趋势，特别是在公开土地市场拿到土地的开发商，他们更会热衷于开发大户型产品，因为只有大户型的购房群体才能支撑得起现在高企的地价和房价。所以，将来大户型未必是稀缺产品，而90平方米以下的商品房公寓或许是稀缺产品。

东：国土部最近的举动会给开发商拿地带来哪些影响？

黄：影响有三方面：首先，地方政府出让土地的速度会变慢。考虑到70%保障性住房的供地与开发商原先产品的定位、开发商的选择等因素，需要较长的磨合期，因此会影响出让土地的速度；其次，地方政府出让土地中70%作为保障性住房，使原先商品住房的开发企业可能会转向保障性住房的行列。剩余30%的商品住房，竞争将非常激烈；最后， 30%的商品住房用地，增加了土地的稀缺性，将使非保障性住房的价格继续上涨。

东：最近有感觉到拿地难吗？

黄：我们还在观察整个地产动态。国家出台的政策频率高、力度大，有些新政策在实施过程中还会存在变动与调整。现在主要看这70%的保障性住房用地怎么安排，再做决定。

东：我在想不同的城市，不同的产品会对新政有哪些不同的反应。

黄：新的供地政策的出台，在房地产发展水平不同的城市会产生不同效果。一些购买力较强的城市，对改善型居住的需求较大，由于限制非保障性住宅的供地，将导致改善型需求住房房价在短期内上涨。对购买力较弱的城市来说，新政策将对房价起到有利的抑制作用。所以，政策后效取决于各个城市的发展水平和购房需求。

对于产品，由于新的供地政策控制了改善型住宅的供应量，大户型和中高端的产品开发者将进一步雕琢产品细节，在稀缺型产品的市场中进一步占据优势地位。而原本处于市场起步级的小户型和低端产品会被保障性住房市场挤压，竞争更为艰难。