“勾地制度”遏制高危房价

2010年04月01日 16:05
来源：法人

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勾地的一个程序，也是招拍挂，同样是价高者得，但不是什么人都有资格来参与，避免了恶性竞争，避免了地王的产生

文牛刀

中国的高房价很快就要雪崩，这不是以人的意志为转移的，也不是权贵们可以阻止的。这是高房价自食其果，也是经济规律使然。中央主动清理市场，地方比如广州推出的“勾地制度”都将从上而下或从下而上遏制高危的地产现状。

中央的重拳

从目前的趋势来看，在中央政府一系列根治土地顽症的刀子下，很快会出现市场的分化。一是市场住宅产品结构出现调整，大量的中低端住宅推向市场，逆转市场的供求关系；二是央行很快进入加息通道，遏制楼市投机行为，一线城市的房价在货币政策的转换下，一年之内房价至少要下降50%，二三线城市泡沫比一线城市小，要看各个城市情况而论，但是，因为处在一个货币体系之下，呈现的必然是普降的格局。

首先是国土资源部督办9省市18宗的闲置土地。这些土地分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏9省(区、市)。按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗；按闲置原因分，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。

不查不知道，一查才发现大量的城市住宅用地都在闲置，有的开发商手上的闲置土地可以开发150年。仅上海一市，闲置土地就多达4000万平方米，按照上海目前的销售总量，造出来的房子可以卖两年。在这些高房价的重灾区，宝贵的土地都囤积在开发商手上。

其次，查处全国各大城市闲置地王。2007年以来，为了炒买炒卖哄抬房价，许多地方政府联手开发商，以地王这种现象欺骗全国民众，大量的地王除了把周边房价哄抬起来外，根本没有开发，在广州的27宗地王中，真正在动工的只有3宗，当上海、北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉、成都等许多城市的地王都在乱草丛中晒太阳的时候，房价已经被炒到了天上。

第三，针对央企频频参与炒地，国资委勒令央企78家非房地产公司退出房地产市场。此举告诉市场，中央非房地产开发的企业，不再参与炒地和囤地，不再涉足房地产开发，已有的项目在股权方面尽快剥离，没有开发的不再参与。并同时宣布，70%的住宅用地必须用于开发社会保障型住宅和90平方米以下的普通住宅。

这场轰轰烈烈的土地风暴，先从体制、管理和用途上规范了土地的利用和开发规则，遏制了疯狂的炒地囤地行为，扭断了高房价的炒作链条。中国高房价源头就是土地，从全球各大经济体房价泡沫破灭的过程来看，只有化解土地泡沫，才能最后促使房价理性回归。

广州的“勾地制度”

中国住宅用地开发体制的弊端，已经充分暴露。现行的直接招拍挂模式，导致的结果就是有的参与拍地开发商，根本就不知道这块地适合建什么房子，怎么建这些房子，就拼命举牌，将地价越拍越高，拍下来以后才知道坏了事。最典型的就是北京的广渠门15号，拍下来后居然提出修改规划，这是一件十分严肃的事，是能用钱来开玩笑的吗？

这种体制的源头是土地价格的狂涨，许多开发商把地拍下来不是为了建房子，而是作为资产配置，有的是为了上市融资，有的是为了坐等升值，那么多所谓的地王，除了拉高周边房价外大多数都在闲置。但是，开发商却在到处找地，并且搬出所谓的稀缺理论，十分可笑。

地王，成了高房价的标杆。中国社会许多有识之士无不拍案而起，痛斥这种公开的官商勾结，利用高房价掠夺和欺诈城市平民的恶劣行径。国19条出台后，市场仍在观望，房价仍然在上涨，一个主要原因就是，市场不相信地方政府会去执行这个决策，就像市场不相信央行会在今年加息一样。政府的诚信受到了中国社会从未有过的高度质疑，所以，该买房的还在买，该炒楼的还在炒，全然不知道大难临头。

从北京收回大龙地产闲置土地开始，所有的关于土地的问题已经变得非常严肃。最近，广州市出台了“穗7条”，对整个住宅用地的开发体制进行了有益的探索。主要内容是：1、建立用地预申请制度。2、年内投入45亿元,供应土地1.05平方公里,建设300万平方米的保障房,储备3平方公里左右的保障性住房用地。30加大商品住房的用地供应,建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位的普通商品住房用地为主流的供地结构,支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。45探索创新土地公开出让方式。5亿建立土地竞买风险预防机制。6、“地毯式”清查闲置地。7条实行“阳光用地”工程,全方位、全过程公开土地供应和监管信息。

“穗7条”的核心是建立用地预申请制度(俗称“勾地制度”),根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。广州计划结合统计分析未来人口增长、土地资源后备潜力、楼市供求关系、城市规划等情况,建立一套评价计划编制科学性、合理性的指标体系,今后将特别注重控制居住用地的新增规模,合理设置供地布局,既保证民生用地的合理需求,又确保土地资源的可持续利用。先勾地，再招拍挂。

所谓“勾地制度”,也就是用地预申请制度,是土地主管部门根据市场情况和产业特点,对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案,由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格,如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期,主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地,提出用地申请者应当参加,且报价不得低于其承诺的土地价格。

根据广州市国土房管局去年的调查，约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求建筑面积约100万平方米。今后两至三年，将重点依据这些需求，并结合楼市运行情况来确定限价房供应规模。今年限价房供地将重出江湖，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套。此外，今年广州还有近800套的存量限价房可买，其中金沙洲中海金沙馨园400多套限价房，计划在今年五一左右上市。

勾地的一个程序，也是招拍挂，同样是价高者得，但不是什么人都有资格来参与，避免了恶性竞争，避免了地王的产生。说勾地制度勾走了高房价的魂，其主要原因是，勾地制度导致了整个住宅用地价值的重构，使其回归到符合城市居民购买力的水准；其次，勾地制度杜绝了土地的闲置和浪费；第三，打击了囤地和炒地的投机行为。这三点，是勾地制度的核心。