商用房比不上住宅北京商住房价格倒挂严重

2010年04月09日 22:08
来源：华夏时报

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本报记者晏耀斌北京报道

新一轮房价非理性上涨之后，北京楼市怪现状越来越多，先是上周热炒的城郊房价倒挂，本周《华夏时报》记者调查发现，北京还普遍存在着商住房价格倒挂现象。这在2007年楼市疯狂时也没出现过。

“就过一条马路到银行取钱，往返最多20分钟，价格坐地涨了8万。”4月7日下午1点10分，坐在《华夏时报》记者面前的张女士一脸迷茫地说，“房价怎么涨得那么快？”

眼瞅着房价一天天上涨，张女士想买一套房子住的欲望越来越强。在经过多处考察后，4月7日上午决定在三元桥东一家小区买下一套两居室二手房，价格每平米26500元。然而就在张女士去银行取钱作定金返回时，另外两拨买房人也到了，房主见机提高了价格。

张女士最终失望而归。以至于中大恒基的工作人员在和记者交流时调侃说：“要想买好户型，最好带着现金来。

这只是记者在多日采访中看到的购房者热捧住宅房的一个片段，与之对比的却是相对冷清得多的商用房市场，具体到价格，与住宅价格形成反差的则是，不但同地段商业地产均价较低，涨速更是保持着相对“蜗牛的速度”

《华夏时报》记者通过实地走访二环到六环部分楼盘发现：在今年一季度乃至去年这两轮房价上涨中，同地段的商业地产单位价格或者低于住宅，或者与住宅持平，或者上涨的速度远远低于住宅，形成了大面积的商住价格倒挂现象。

楼市泡沫正越吹越大，重灾区显然集中在住宅房市场。

“商业地产的价格走势更能反映宏观经济的真实状况，过高的住宅价格已经脱离了经济发展的现实。”注意到了“商住价格倒挂”的情况后，多位人士对住宅价格的强势上涨表示担忧。

商住房价格倒挂

曾经让消费者望而生畏的商业地产，如今开始成了部分消费者的选择。

王伟就是其中一人。他选择的一个商铺位于通州区新华北路(北关环岛西南)的财富东方，属于社区住宅底商，价格每平米25000元。王伟的理由很简单：“底商可出租可以自住，相比较对面的住宅房北京ONE便宜多了。”北京ONE 3月最新一期开盘均价则为30000元每平米。

便宜的原因，王伟也很清楚。由于地处通州，商业气氛并不是很浓，自住的环境肯定不如高些的住宅楼层，所以对于投资人来说诱惑力不大。

不只是王伟一个人，很多消费者近期均发现了这个秘密：商住房价格倒挂。

一般来说，商业地产的单位价格应该是住宅价格的1.5到2.5倍。“在宏观经济形势大好的时候会更高。”北京我爱我家副总经理胡景晖介绍说。现实情况恰恰相反。从二环到东六环，记者发现这种倒挂现象还很普遍。

南二环内的亚泰体育用品广场，位于宣武区菜市口南大街均价为30000元每平米，同地段的住宅中海紫御公馆和新瓷器价格分别为40000元和35000元每平米。

记者在位于西二环的源屋曲小区看到，同在一个小区，有临街的一层商用房价格普遍在每平米27000元，而楼上的住宅房价格都在每平米30000元以上。

位于大望路、东三环到东四环之内的商业地产每平米价格基本上在35000元以上，而同地段以金地花园为代表的住宅价格则高达42000元每平米。

在东四环与东五环之间的金地名京住宅和商铺每平米价格分别为30000元和28000元左右。

而从四惠东沿着城铁八通线往东，东五环与东六环之间的商住价格更多地表现为持平。朝阳区百子湾东里的美利山底商每平米在24000元，住宅则普遍在26000元以上；九棵树城铁站的当代名筑家园，底商的价格每平米在20000元，而同地段的住宅价格为21000元；梨园城铁站的时尚街区的底商和住宅价格基本都处在20000元每平米。

商住房价格倒挂另外一个表现则是住宅价格上涨速度远远超过商业地产的上涨幅度。

有关数据统计，2009年主要城市的房价普遍大涨，同比涨幅基本上都在30%以上，个别城市区域甚至高达50%；相比之下，商铺的价格涨幅就很温和，绝大多数的商铺价格涨幅只有10%左右，仅个别区域的商铺涨价达到30%。

而今年一季度以北京为例，商业地产在去年补涨后，今年基本保持在8%的增长速度；而住宅则保持着30%以上甚至有些楼盘涨幅超过100%。“比如金地花园，年初每平米也就在2万出头，现在已经翻番了。”京城房产经纪公司高级租赁顾问刘金鑫介绍说。

住宅房成泡沫重灾区

到底是什么原因造成了商住房价格的严重倒挂？本报记者采访了解到，促成住宅价格快速拉升的原因是恐慌性购房。

截至去年年底，在一系列楼市调控措施下，楼市曾经一度出现过量价齐跌的局面。有数据显示，京、沪、广、深四大一线城市一手房市场成交总量一度环比下跌20%,其余5个重点城市成交总量下跌44%。

不过这样的形势没有持续多久，尤其是北京。“3月份地王的出现、CBD东扩和南城规划、通州新城规划的面世，将房价一下子拉了起来。”多位中介人士观点惊人一致。而这也与记者之前的调查极其吻合：今年3月份在去年高房价的基础上继续攀升，实现了每平米一个月均涨5000元左右，北京东六环房价直奔2万元。

有楼市风向标之称的北京春季房展4月8日在北京拉开帷幕。记者从参展楼盘整体报价发现，相比3月份北京普通商品房22885元/平米的均价，又上涨了超过11%，而和去年春季房展参展楼盘均价相比，价格整整翻了一番。去年参加展会的项目每平米均价为13000元左右，今年参展项目五环以内的均价就在25000元左右。

据中原地产统计，3月北京存量住宅成交量达到25747套，这是春节楼市低迷后首次破25000套。具体看，2010年1月的存量住宅成交量为12767套，2月春节所在月份回落至8544套，3月交易量大幅回升并突破25000套，与去年回暖的3月同期相比上涨28.91%。

其中有一个重要的时间点则是截至3月3日,北京商品住宅期房可售套数降至57561套，这是自2006年以来北京住宅存量有记录以来的新低，以目前的成交量推算,北京商品住宅存量的消化周期不足9个月。

胡景晖分析说，这轮购房与去年同期完全不一样。消费者在去年是基于对经济的不乐观持币观望，而现在则是基于对未来价格上涨的担忧开始抢购。“带来的另外一个后果就是惜售，房价就越来越高。

这个趋势发展下去，最为直接的结果就是，住宅房市场将成为楼市泡沫的最集中区域。也正因为如此，有部分消费者将目光投向了商业地产。“不过，好在数量不多。”中原地产总经理李文杰告诉记者。

据李文杰分析，一方面，相对于商业地产的复杂性和限制条件，个人更容易也更愿意购买或者投资住宅；另一方面，在金融危机之后尽管经济有了很大的恢复，但办公等商业需求并没有完全恢复。

根据相关规定，商业地产贷款首付必须是五成，贷款年限最高则为10年。同时，从2005年至2009年的房价租金比来看，商业地产毛回报率在8%-9%。这些都成为个人不愿意投资商业地产的因素。

但商业地产则真实地反映了实体经济的形势。“很简单，在经济好时可以租或者买大一点商业地产，经济低迷时生意不好做则相反；住宅则不一样，无论经济好坏需求总是存在，因而也成为投资的重点。”李文杰表示。

胡景晖认为，而商住房价格倒挂则恰恰反映了住宅市场严重脱离了经济发展的现实。“商业地产会有一个补涨的过程，但住宅则会在第二季度开始下调。”