博鳌论剑“高烧”房价如何“降温”

2010年04月12日 04:11
来源：北京商报作者：龙永图

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“空调”很足，但仍然很“热”，这是住建部政策研究中心主任陈淮眼中当下的中国房地产。

面对高涨的房价，购房者不禁困惑：近期，中央有关部门针对房地产市场频频出招，但北京、上海一线城市房价为何“高烧不退”？博鳌亚洲论坛2010年年会期间，“房价，成为论坛最热的焦点话题之一。

“中国楼市是否有泡沫？”是每一个购房者、投资投机者、开发商、金融监管者等方方面面关注的话题，尽管在昨日的博鳌论坛上，银监会主席刘明康做出了“有足够的‘弹药’可以抵御房地产市场下行风险”的表态，然而，一组最新的统计数据却让人们悬着的心难以放下。

来自北京市房地产交易管理网的统计显示，4月上旬北京二手房总成交量为8747套，相比2009年同期的6623套以及今年3月同期的6133套，上涨幅度分别为32%和42.6%。其中，二手房住宅成交达到8310套，相比3月上涨幅度达到44.6%。成交量飞涨带动二手房价格明显上涨，通州等近郊区域的二手房挂牌价甚至高达2.5万元/平方米；不但是二手房，来自北京市住建委的信息显示，4月以来领取预售许可证的新房项目中，位于五环至六环的项目销售均价已经高达24000元/平方米。

“中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。”同样是参加博鳌论坛，作为开发商的代表，SOHO中国有限公司董事长潘石屹承认目前的房地产市场有泡沫，并认为楼市泡沫大的原因在于土地。在他看来，如果未来供应土地减少，就会给市场显示房价还要涨的信号，对当今中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地的现状，他认为，治理房地产市场要从治理土地市场着手。“东五环边上一块地楼面价2.75万元，如果房子销售的话，得4.5万元/平方米。一个土地上没有建任何的房子，就是这样高的价，如果按照这个价格推算下来，北京CBD占地面积达4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5万亿元。造成土地市场的泡沫形成是因为钱太多了。”

然而并不是所有开发商都同意潘石屹的观点，香港瑞安集团主席罗康瑞就表示，目前中国内地的楼市并不存在泡沫，为此，他给出了三方面的依据作为支撑，一方面是经济高速增长，个人收入提高很快，为房地产消费提供了有力的特征；另一方面是随着内地城市化进程的不断加快，每年增加1个百分点，就有1000万多人要进城；一线城市的土地资源日趋紧张，也导致了优质房源价格的上涨；第三方面便是现在容积率被压得很低，内地容积率住宅是2.5，而香港是8至9，办公楼是15。“当然更重要的一点是，我们没有过分依赖融资，买房子的人是自己去购买，不像次贷，你没有收入还可以买房子。中国没有这样，没有产生泡沫。

面对上述背道而驰的两位开发商，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，中国的房价已经成为一个靶子，而人们对房价批评的背后，是高房价所潜伏的其他问题。而房地产行业中的不公平、不透明、不信任导致矛盾进一步升级。

“市场上房价是不是越低越好？当然不是，这其实是个很简单的经济学道理。市场上有相当一部分群体愿意房价上涨，但也不希望房价上涨过快以致泡沫破裂引起资产贬值，他们希望房价能保持合理的上涨水平。”对于房价上涨的原因，王永平分析认为，上涨一定是由多种因素作用的结果，光是强调投机、投资，还不能简单那么讲，总体来讲，供求关系可能是第一位的。“还是有很多的需求。因为中国的城市化进程太快了，全世界城市化的速度、频率没有中国这么快。这是造成房价上涨过快的一个部分。

另外，王永平认为房价上涨的原因还有大量的恐慌性需求在里面。“有一些需求，比如说年轻人，或者没有条件近期改善住房的人，按道理不应该去买房，但是看到房价上涨的速度那么快，所以很多人担心未来买不起房。因为担心自己买不起房，也不相信未来政府真的有保障性住房提供给自己来居住。这时候就容易产生恐慌，就容易出现砸锅卖铁买房，泡沫也由此引发。

是再出“硬招”，还是强化执行力？

对过快上涨的房价进行调控，不是最近一两年的事了。严管“地王”、抑制投机性购房、加加鞭”建设保障房……可谓举措不断，但房价仍“一路高歌”。近日，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。对此有消息称物业税方案已经落实，将在北京、上海、广州、重庆进行试点，“上海将开征房产保有税”的说法漫天飞。让房地产市场再次陷入调控观望期，这也使得许多刚准备出手买房者产生“再等等”的想法。究竟有没有方法能浇灭熊熊燃烧的高房价火焰？

物业税：

能否抑制高房价

物业税，又被称为“不动产税”或“房地产税”。与以往房地产税负最主要的区别在于，物业税是拥有房屋所要交纳的税，是不动产保有环节的税负，而非开发和交易环节的税负。

陈淮：物业税并不能抑制房价

住建部政策研究中心主任陈淮说，“物业税主要有三个功能，但都不是抑制高房价。”在陈淮看来，物业税的主要作用并不是抑制房价的。他称，物业税主要三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。

他认为，短物业税期内会对房价有影响。他举例，你看到警察把他抓走了，其实你没事，但是你也害怕。他进一步称，即使房地产不热了甚至下跌了，物业税也不可能取消。他表示，在市场经济下，有资产就要征税。

潘石屹：抑制高房价应开征物业税

SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，房地产市场能否恢复理性状态，主要取决于政策。要想抑制房价过快上涨，最有效的办法是在房地产领域收紧“银根”。不是对购房者贷款的收紧，而是对地方政府土地储备和开发商房地产开发贷款的收紧。另外，北京、上海这些房价上涨过快的地方，应当开征物业税加以调节。

王永平：物业税开征短期难行

“运用政策手段调整楼市是很有必要的，但物业税是新税种，它的出台还包含了很多的立法程序在里面，短期实现的可能性不大。”对于物业税的开征，中国商业地产联盟秘书长王永平建议可以尝试在一些城市试点实施。

除此之外，王永平认为还应加大对保障性住房的土地供应，这样有一些开发商觉得利润空间小了，一批资本就会从房地产行业里面退出去。而更要改变的是住房的理念，住房主要还是以居住为主，不一定要买下来拥有，这方面的观念改变需要户籍制度改革与之一致起来，人口的户籍如果能够流动，他的工作也比较容易流动，工作流动以后人们对拥有固定住房的愿望相应的会下降一些。

保障房建设：

“急补”能否影响房价走势？

3月份，国土资源部明确要求各地当年的保障性住房和自住型中小套型商品房建房用地等不低于住房建设用地供应总量的70%，加大保障房建设能否平抑房价？

龙永图：打压房价或将会冷却中国经济

博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，只要有真实的需求存在，中国房地产市场就不会崩盘，关键是要尽快建立保障房体制。

龙永图分析，我国现在正处在房屋需求迅速增长时期，只要有真实的需求存在，房地产市场就不会崩盘。第一次房改推出了房地产市场，对于过去10年经济增长发挥了很大的作用。房改方向正确，功不可没。未来我们应推动第二次房改，首先应加快政府建设保障房速度；其次建立稳定、安全的公共租房体制。

龙永图指出，建立公共租房体制可以加快发展现代服务业，解决就业等问题。但在解决体制问题的同时，民众也需要转变住房观念，解决好这两个问题，就不必担心房价过快上涨。他不赞成通过打压房价的方式来解决住房问题，因为房地产是中国经济增长的重要推手，打压房价或将会冷却中国经济。

陈淮：支持70%土地优先解决低端群体住房问题

陈淮认为，70%土地盖廉租房、经济适用房、小户型房、两限房以及公共租赁住房，是非常合理的。

陈淮称，过去10年中国城镇建了多少房子？80亿平方米。建了多少套房子？7000万套房子。到2009年末，对于中国城镇居民家庭所面临的城市化率问题，他认为，中国城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不过2.1亿户家庭。他表示，过去10年盖的房子就够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。

对于同一组数据另外一种解读，他称，10年时间，每年每百户家庭中只能有3-4户搬到新房子。他认为，70%土地供应保障性住房，就是让住房困难群体优先改善。不管开发商愿意还是不愿意，他认为这是合理的公共政策。

陈国强：保障房“补课”的时间到了

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，房地产行业是靠内生力量逐步成长起来的，是国民经济的重要支柱产业，换一个更形象但是很夸张的说法，就是房地产绑架中国经济。正因为这样的原因，此时光靠市场的机制、手段现在已经难以解决住房问题。“过去10年我们对保障房建设的力度太小，现在其实是在‘补课’，但‘补课’不要‘急补’，要遵循市场规律。否则其余30%的商品房供地就会变得稀缺，房价又有了上涨理由。

此外，陈国强认为，房地产业成为支柱产业，是中国社会经济发展到特定阶段的特定现象。2000年到2030年这样一个区间，也正对应着房地产业作为一个支柱型的产业快速发展的区间。等到中国城市化进程到了70%以上初步完成之后，房地产可能回归到一个普通的产业地位。

央企退出：

楼市退烧的“白开水”还是“凉茶”？

国资委有关人士4月8日表示，78户非房地产央企均已如期向国资委上报了退出方案，消息一出就引起房价将下降的猜想。央企退出是否可以助推房价降温？

樊纲：地王频出源于国企太有钱

“地王的产生主要是由于国企有钱以及房地产的资本回报比较高所致。”国民经济研究所所长樊纲表示，消费问题不是消费本身的问题，而是收入和体制问题。有多种因素，包括资本市场不够发达、投资渠道少、为未来的发展储蓄等。今后世界主要的需求增长源泉是新兴国家新兴中产阶级的新兴消费需求。

樊纲进一步分析中国消费问题，一方面是低收入因素。亚洲发展中国家普遍生活水平比较低，消费欲望相对低一点，投资、储蓄的欲望相对高一点。而且在这个时期，劳动力的工资压得比较低，资本回报比较高，而资本回报都是用来储蓄的。大量的土地储蓄在企业里面，特别是国有企业——地王怎么来的，因为兜里有钱，往外拍，因为资本回报比较高。

潘石屹：央企成房价“兴奋剂”

这轮房价为何涨得这么急？大背景是一些央企资金雄厚，接连制造“地王”，成为房价的“兴奋剂”。像位于北京四环边的广渠路“地王”楼面价达到每平方米1.6万元，周围房价第二天全涨；接着远洋地产在五环边上“抢”了地，楼面价达到每平方米2.7万元。“地王”一出，房价应声大涨，这是开发商的责任。

王永平：78家央企退出房市影响不大

要求央企退出房地产领域，这个事情本身对房地产市场格局不会产生实质性的影响，但是，这传达了中央政府的信号，可能会要下决心调控地产市场的开发，考虑到这些因素，这一行为可能还是会对整个市场产生一些实质影响的。但据我估计，这种影响是带有滞后效应的，没有一年两年的时间是看不到的。