房价还将继续涨低收入不应买房

2010年04月12日 04:27
来源：信息时报作者：一财

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美籍华人、著名设计理论与设计史专家王受之

国金证券首席经济学家金岩石

北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏

□文、图信息时报记者罗莎琳(除署名外)

尽管中国楼价不断上涨，但距离泡沫还为之甚远。昨天，由北京大学房地产研究中心、侨鑫集团联合主办的《中国高端物业气象报告》发布会，众多经济学家、地产专家为楼市把脉。中国企业联合会执行副会长、北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏表示，抑制房价增长过快的方法是增加供应量，减少地王。他也认为，随着城镇化、工业化的发展，土地供应有限，房价仍然是长期上涨的。

中国楼市没有泡沫

此次与会嘉宾表示，中国的楼市泡沫根本不存在。恰恰相反的是，楼市的上升时期才刚刚拉开序幕。

国金证券首席经济学家金岩石表示，通过与日本相对比，中国楼市不仅远远没有达到下跌的前夕，而正是处于上涨的前夕。

金岩石分析称，日本在1960～1980年期间房价出现了高速增长，中国目前处于日本1960～1980前的阶段，日本的高铁是1960～1980年形成的，1984年日本提出建设国际金融中心。如果将日本经济作为长周期可以看得到，从1950～1970年，土地价格推高房价，上涨了接近400倍，1970～1980土地价格上涨不到10%，房价调整前的最后六年，土地价格平均上涨只有7.6%，目前处于地价上涨的阶段，因此中国正处于日本1960年末和1980年初这一期间的前夜。

房价长期上涨是必然

在房价上涨的情况下，遏制房价过快上涨的声音成为主流。今年两会上高房价者提出要抑制房价，但是两会结束的第二天，央企纷纷拍下地王。两会后的第二天，北京房价一公布又上涨了，北京四环路的房价达到3.1万元/平方米。分析房价上涨的原因，孟晓苏认为主要还是供应的原因，也有结构性的问题。

孟晓苏表示，目前的情况下必须要做的是增加供应量，这就是增加供地，减少地王，政府要加快保障房的建设。此外，随着城镇化、工业化的发展，土地供应有限，房价仍然是长期上涨的。

与会专家认为，楼市突然在近几年出现了强大的购买力，无不与通胀有关。金岩石分析，中国的经济增长在过去二、三十年，最终的驱动力来源于货币，从1992年真正有中央银行开始，广义货币的印刷数量保持每年不低于23%的平均述评，经济增长是在9%左右，23%-9%=14%，按照5年加权计算就会得出5年翻一番。

“货币出来了总要有去处，最简单的就是让它收回去，以货币为杠杆，经营杠杆率撬动了巨大的虚拟财富，实体和虚拟财富构成了新的杠杆原理，货币金融事实上是通过现代阿基米德杠杆撬动了巨大的虚拟财富，包含的就是高端物业，也就是说豪宅市场。”他进一步解释。

此外，随着户籍制度淡化，财富增长，交通增长，使得人口流动成为一种趋势，上海、北京、广州等一线城市的价格还将上涨。金岩石预计，中国的豪宅价格都会大幅度增长，其中上海要超越30万元/平方米，北京超越20万元/平方米，广州等深圳要超越10万元/平方米。

建议：低收入者不应该买房

房价一路高歌，老百姓什么时候才能买上一套属于自己的房子？在论坛上，有专家对此大泼冷水。他们认为，解决低收入住房问题的应该是政府，而不是开发商。

美籍华人、著名设计理论与设计史专家王受之表示，低收入家庭应找政府要住房，这并不是开发商的问题，比如新加坡和香港都有廉价屋村，这是政府的工作之一。对于一些刚大学毕业就想买房的年轻买家，他也不赞同其行为。

王受之认为，如果现在将房价拉下去，卖便宜的房屋，房价将产生什么影响？印度尼西亚房屋价格50年没有改变过，汕头和普宁一些地区的房屋也才是1200元/平方米。而作为广州、上海、北京这样的中心大城市，就要有跟城市品格相符合的楼盘，好城市要有好的住宅。“城市应该是分层和分区的，如购买商品既有奢侈品、也有普通的。购买猪肉也要分好与坏。

投资豪宅主要看其抗跌性

目前，在广州、上海、北京等城市出现了不少豪宅，不仅面积越做越大，价格也在节节攀升。什么才是真正的豪宅？与会嘉宾认为，从面积、从价格上都不应该作为豪宅的平定标准，真正的豪宅必须是占据高度稀缺的土地资源。

“真正的豪宅，不仅贵，而且抗跌性最强。

金岩石以美国为例，刚刚结束的次贷危机，让美国整体房价下跌了30%，但是豪宅区不跌反而逆势上涨。1997～2002年是香港豪宅价格暴跌的过程，但是从2002年到现在，香港的城市均价上涨了130%～150%，豪宅价格上涨超过了200%，

“北京、上海、广州、天津、重庆是新的中国门户中心城市，广州是唯一的非直辖市，2009年经济总量排在全国第三，达到了9113亿元。

因此，有专家认为，广州是值得投资和值得关注的城市。

穗豪宅首季均价跌逾五成

信息时报讯 (记者徐凤) 今年第一季度，广州豪宅市场呈现量价齐降的现象。

据仲量联行统计数据显示，首季度豪宅市场新推套数为409套，销售套数为495套，环比分别下跌79%和58%。

相关人士分析，由于1、2月份楼市新政策不明朗，买家和发展商观望气氛浓厚，导致整体豪宅新推货量和成交量均下跌。

预计2010年全年豪宅新推货量约为5000套，比去年下降23%。同时，由于政府加大保障性住房土地供应，对豪宅市场未来供应量减少的忧虑上升。

“低收入家庭应找政府要住房，这并不是开发商的问题。

“抑制房价增长过快的方法是增加供应量，减少地王。

“中国楼市不仅远远没有达到下跌的前夕，而正是处于上涨的前夕。

观点PK：楼市泡沫大原因在土地

而在日前的博鳌亚洲论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹则承认目前房地产市场有泡沫。他认为，中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。而楼市泡沫大的原因在于土地。如果未来供应土地减少，就给市场房价还要涨的信号，而在当今中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地，故治理房地产市场要从治理土地市场着手。

谈及对房地产调控的建议，潘石屹表示不收物业税很难抑制房价。此外，他还称未来不会抢保障性住房用地。

70%廉租房可抑房价涨

香港瑞安集团主席罗康瑞在博鳌论坛上表示，政府应建廉租房提供给中低收入者。可效仿香港、新加坡，政府定一个比例应该为多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同时罗康瑞认为如果政府把70%比例土地用来做廉租房的话，房地产价格是不会上去的，他坦承：“如果有这样多的房供应，价格没有办法上去。”罗康瑞同时认为今年之内政府要新建300万套保障性住房，还有295万套要重建，这接近600万套房子还是不够，政府要这些方面还要加大力度做。

调整城市结构解决住房问题

在博鳌论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮不赞成中国城市建高容积率住宅。陈淮认为，过去十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市，有主观客观两方面，比如北京要开奥运会，上海要开世博会。他认为下一个十年，加快二三线城市、中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决中国住房问题。