房价拐点何时到来证券日报发问众专家

2010年04月13日 03:33
来源：证券日报

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□ 总策划董少鹏彭春来

◆哈继铭：房价仍将上扬，拐点或在2015年

◆易宪容：泡沫破裂时间难定，但一旦破裂后果要超过日本

◆龙永图：不需要打压也不会崩盘，但需要第二次房改

◆世联地产首席分析师王海斌：目前房地产“生态系统”确实有些太热了，要让它回到正常温度

◆安居客CEO梁伟平：大概在明年下半年的时候，房价能够实现理性回归。

◆任志强：泡沫论早在过去的十年中多次出现了，但历史从未停止自己的步伐

◆潘石屹：未来供应的土地70%要做保障性住房，只有30%能建商品房，价格一定会上涨

◆金岩石：中国目前豪宅市场正处于非理性繁荣阶段

◆全国政协委员郭松海：讨论拐点时间未到，应尽快开征物业税

◆金地集团董事会办公室人员：部分城市房地产市场确实过热，但是否出现泡沫还有待进一步观察

编者按：自2009年末以来，迅速上涨的房价引起公众热议。在今年全国“两会”期间，房价以及住房制度改革问题成为最受关注的民生和经济话题。虽然中央政府已经采取了一系列遏制房价过快上涨的举措，但至少从目前看，投机炒作行为仍然保持着相当的热度，令人忧虑。

不久前，一份“中国房地产崩盘时间表”在网上流传并引发讨论。随后，有关专家承认其中的警示意义，但对所谓“中国房地产市场将在2011年崩盘”的观点表示否定。

那么，房价涨势到底还将持续走多久？拐点何时能够来临？原因又是什么？为寻找答案，《证券日报》记者采访了多位政府官员、专家学者以及业内人士。

高房价令众专家竞折腰

说泡沫津津乐道对拐点躲躲闪闪

□ 本报记者夏青

前不久，网上开始流传一份“中国房地产市场崩盘时间表”，通过对比中日两国的房地产市场走势，认为中国房地产市场将在2011年崩盘。虽然有70%的网友认同此观点，但有关专家只认同其警示意义，对所谓“中国房地产市场将在2011年崩盘。的观点表示否定。

那么，目前仍在持续的房价涨势到底还走多久？拐点何时能够来临？原因又是什么？就此，《证券日报》记者走访了多位专家学者。

哈继铭：房价仍将上扬

拐点或在2015年

房价在3至5年内还会继续上涨，但在2015年后会出现拐点，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在接受《证券日报》记者采访时表示。

日前有消息称，堪称“遏制房价第一利器”的物业税可能在部分重点城市出台实施。哈继铭在接受证券日报记者采访时表示，房产税(物业税)能抑制房价短暂大幅上涨，但是这种影响是不能持续的，长期还是需要扩大供给，并且将对房地产作为资产投资的需求疏导到其他领域，才是有效控制房价的方法。

房地产价格飙升，是不争的事实，甚至有相当一部分城市出现了泡沫，而大部分行政措施的效果并不明显。

哈继铭分析，造成房价上涨的原因有多个方面，就中国的人口结构而言，现在也正是房价高涨的时候。因为，有大量的房地产“刚性需求”，这不仅包括自住，“对教育和养老的投资”也变为房地产的一项功能。

他表示，现在有购房需求的主要群体是五六十年代“婴儿潮”时期出生的人，他们对养老有投资需求。这主要是因为，目前中国的投资渠道不畅通，大家的对资产保值增值的眼光往往放在房产投资上面，很难避免因此造成的房价上涨。

此外80后一代的购房需求，由于目前政府的保障性住房不到位，导致大量需求转向商品房市场。

宽松的货币政策、信贷政策对于房价的支撑不容小觑，哈继铭指出，去年是新增信贷9万多亿元，今年预计7.5万亿元。这种货币大幅增长必然拉动非贸易品的价格。因此他认为，房价在短期内还会呈现上涨的态势。

“抑制房价上涨的有效手段就是扩大供给，”哈继铭说，这包括保障性住房和商品房两方面。另外，还应该创造更多的投资渠道，疏导人们资产投资的需求。避免人们将资产保值增值的眼光过多放在房产投资上。

不过，在2015年，中国的房地产市场将会出现拐点，在此之前，房价还将有3至5年的上涨。哈继铭表示。因为中国工作年龄人口占总人口的比例将于2015年达到峰值，“婴儿潮”一代逐渐退休，有购房能力及有购房需求的人数开始下降，房价将会面临巨大的下降压力。上世纪90年代日本房地产出现拐点也正是因为这个原因。

易宪容：泡沫破裂时间难定

但一旦破裂后果要超过日本

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产泡沫肯定会破，但时间具体是什么时候还不确定性。不过，此前，他曾表示，目前，中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金，近几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重。

他还表示，把房地产市场作为投资市场还是消费市场是房价是否上涨的分水岭，当投资者主导房地产市场时，房价一定上涨。当前高房价症结就在于难以抑制的投机性需求。

赵晓：一线城市房价有泡沫

但崩盘是不可能的

北京科技大学管理学院教授赵晓在接受《证券日报》记者采访时表示，当前一线城市的房价确实有泡沫，但只要经济泡沫还没有变成泡沫经济，房地产崩盘都是不可能的。

赵晓说，我国经济正在发展过程中，城市化进程正在加速过程中。无论是投资性需求还是自住型需求，现在的房地产市场还是有需求支撑，当前一线城市的房价确实有泡沫，但只要经济泡沫还没有变成泡沫经济，房地产崩盘都是不可能的。

他认为，当前中国的房地产行业确实存在不少产生泡沫的因素，不过中国目前所处的经济发展阶段，城市化进程所处的阶段，以及中国的人口结构都决定，短时间内中国的房地产市场不会出现拐点，房价还将继续上涨。

任志强：

四大理由支持房价继续上涨

华远集团总裁任志强强烈反对“泡沫论”。在近日举行的博鳌论坛上，他表示，泡沫论早在过去的十年中多次出现了，但历史从未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活诉求更高。

此前，他在博文中还表示，房价还将继续上涨，并列出了房价上涨的几大理由。一是中国人口数量与结构决定住房高增长的需求，二是中国的城市化需求，三是土地资源的稀缺性，四是不动产的多功能作用，还有不可忽视的收入增长等因素。

金岩石：中国目前豪宅市场

正处于非理性繁荣阶段

国金证券首席经济学家金岩石近日表示，“中国目前豪宅市场正处于非理性繁荣阶段，绝大多数以豪宅名义定价却没有豪宅的本质和品质。

金岩石认为现在的房地产豪宅价格是折腾出来的。他说，“城市化发展到一定程度，人流动性就逐渐地下降，庸俗的说就是人不折腾，有钱的就不张扬，没有钱的就认了；现在是有钱和没有钱的都折腾，就是折腾的市场。

潘石屹：房地产市场有泡沫

住宅地产泡沫最大

SOHO中国有限公司董事长潘石屹也在博鳌论坛上表示，承认目前的房地产市场有泡沫。他认为中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。

潘石屹强调，而楼市泡沫大的原因在于土地。如果未来供应土地减少，就给市场房价还要涨的信号，而在当今中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地，故治理房地产市场要从治理土地市场着手。“土地市场的泡沫，因为钱太多了。

龙永图：不需要打压也不会崩盘

但需要第二次房改

日前，在博鳌论坛上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图表示，在真实的需求面前，中国房地产不会崩盘。中国需要第二次房改，政府需加快保障性住房建设，建立稳定、安全的公共租房体制。

他还表示，中国的房地产是健康的发展，不需要打压。

全国政协委员郭松海：讨论拐点时间未到应尽快开征物业税

全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受《证券日报》记者采访时表示，应该尽快开征物业税。他认为，全国房地产市场现在确实存在“泡沫”，不过现在讨论“拐点”问题时候未到。从去年底到今年初，国家各部委联合针对房地产市场出台了不少调控措施，都没有看到实际效果。应该通过开征物业税，把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。

此外，他还说，物业税有助于平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少地方财政对“卖地”依赖，以解地方政府对房地产调控的两难心理。

祖辈积蓄+孙辈预支中国楼市的“非正常购买”

□ 本报记者李木子

“你看没看网上的房地产市场崩盘时间表？”“我这看了一年多的房子，房价是越看越高，一年前能买大卧室的钱现在只够买个小卫生间了！”“房价到底会不会降，什么时候能降？”最近一段时间，蜗居的人们频繁发出类似的“天问”

尽管国家频频就过热的房地产市场出台调控政策，但房地产市场还是似乎难以冷静，而且大有“踏着春天的脚步再上层楼”的冲动。那么，中国的房地产市场会否迎来一个拐点？频繁上涨的房价是否确属刚性需求拉动，难以掉头？

《证券日报》记者就此问题向部分房地产公司、中介公司询问，多数公司打起“太极”，表示长期看房地产行业向好趋势不会改变。而对于房价何时会降、降幅是多少等问题三缄其口。只有安居客CEO梁伟平先生预测2011年下半年房价能够回归理性，但这“理性，的房价又是个迷。

动用祖辈积蓄

还是透支孙辈购买力？

随着2009年房地产市场回暖并持续高温运行至今，中国楼市“泡沫论”再次漫天飞扬。在世联地产首席分析师王海斌看来，按照泡沫价格超过价值的定义来判断住宅价格并不准确，毕竟住宅定价不同于一般商品的“成本+品牌”的定价模式。住宅的定价还包含周边的配套设施，涉及经济、文化、绿化、交通等方面。如今大城市周边郊区的房价已经先于这些设施涨起来了，这在一定程度上透支了未来的上涨空间。

金地集团表示，部分城市的房地产市场确实呈现出过热的发展态势，但是否出现泡沫还有待进一步观察。现在刚性需求正在慢慢释放，过热的状态会导致整个市场发展不健康。政策的出台也是为了让一线城市的房地产市场降降温、减减速，使发展趋于平缓，防止泡沫出现。

相比于王海斌和金地集团对泡沫的和缓态度，梁伟平显得十分坚决，他认为一线城市肯定存在泡沫。去年这些城市的房价涨幅全年超过了30%，这是一个十分明显的泡沫迅速吹大的过程。其次，这些城市的投资购房比例超过30%，部分楼盘甚至达到五成。投资客忽略了房产的真实价值，这是房产泡沫的集中体现。第三，传统的房价收入比和租金回报年限等指标已经不能再用来衡量目前的房价，房价已经背离其价值。

不过有人说我国的房价收入比不能参照国际惯例，因为我们可能是6个人供一套房子，有些甚至还动用了祖辈的积蓄。此言一出，随声附和者有之，嗤之以鼻者有之。反对者认为，如果购房者动用了祖辈的积蓄，自己还要辛辛苦苦一辈子给银行打工的话，按照现在的购买方式，这一代人就透支了他们孙辈的购买力。

调控终将见效

明年下半年房价回归理性

金地集团董事会办公室一位工作人员听到记者有关“房价何时迎来拐点”的提问，表示中国高速推进的城市化进程和日益增长的居民收入所催生的庞大市场需求，将长期推动我国房地产行业向好发展；但在过程中不可避免会出现波动，这属于正常情况。可见，作为一家依靠房地产市场吃饭的企业，这样的回答表明金地集团是“坚定看好派”

安居客CEO梁伟平也对中国城市化进程津津乐道，认为房地产市场在未来很长一段时间内会有不错的发展。他认为，现在房价虽然比较高，但只要政府调控得力，能够实现房价软着陆。他预计，大概在明年下半年的时候，房价能够实现理性回归。

新一轮房地产市场宏观调控历时已4个多月，力度之强前所未有。越来越多的部委加入这场调控的“战斗”中。继国土部、住建部、财政部等之后，近日，国家发改委也发出了调控声音。发改委称，要大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

“目前房地产‘生态系统’确实有些太热了，”王海斌称，“一系列调控政策的出台就是为了让它回到正常温度。

上述金地集团工作人员也表示，房价过快上涨意味着市场不是在以稳定的状态运行，可能蕴涵较大的风险。政府从去年末以来，陆续出台了相关调控政策，就是要把市场调整到稳定健康的发展轨道；随着相关政策的进一步落实，房地产市场最终会回归到理性。

三地方政府各出“妙计”

抑制投机炒作

对于房地产市场调控，中央令出，地方相继跟随。国资委要求78户央企退出房地产行业。日前，这78户企业已经全部上交了退出方案，比原定时间提前了两天。

住建部副部长仇保兴近日表示，要求房地产企业加快普通商品房的建设，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。

“国十一条”中明确指出，此次房地产市场调控要“落实地方各级人民政府责任”，要求地方政府加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

现在，地方政府已经积极行动起来了。

在保障性住房建设上，成都市的承诺分量十分重。该市近日向社会承诺：敞开供应廉租房、经济适用房等保障性住房，并不断提高廉租房租金补贴标准，降低保障性住房准入门槛，以实现“应保尽保”。

广州市则在今年重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套。

天津市今年将建设650万平方米、8.5万套保障性住房，其中包括限价商品住房150万平方米、2万套。

房地产生病药方打架

加税还是减税？

近几日，市场风传，京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是，按照购房时合同价的七折，再按1.2%至1.5%征收，对存量房和增量房一并征收，但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求——若自住需求，则可免税。此举被认为是开征物业税的先声，也是为了抑制房地产投资、投机需求，有利于房市退烧。

加税药方不是始于此时。多年前，一些研究人员就提出，可以通过物业税来调控房价。其机理是，物业税增加投机、投资购房者的持有成本，进而遏制这部分购房需求。此外，物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义，消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天，早征早主动，早征早见效。同理，今年全国两会期间，有政协委员提出，国家应该征住房空置税。

对此，建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三：一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；二，调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入，国际上大多如此，对于分税制下的中国财政有特别意义；三，有利于社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以，多缴税。

“唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说，如果开征物业税等，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了，甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。”

任志强则认为，要想降房价，非但不能加税，反而应该减税。他说，如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”

这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出，物业税也好，空置税也好，在当前的市场都是失灵的，因为现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本，但也使房价水涨船高，根本达不到调控的目的。

令人惊讶的是，潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上，他宣称，从长远来看，要适当地出台物业税，可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税，持有这个物业都有成本，就会挤压出一部分的房子丢到市场去，另外没有房子的人可以买到房子。

“我了解其他国家的政策都是物业税，英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收，就从第二、第三套房子收。还有一个好处是，增收物业税可以减少贫富两级深化，比如说两个人10年前是一样的，他买了房子，另外一个没买房子，他越来越有钱了。”

在博鳌地产专场论坛上，潘石屹称，这几年北京市两会期间，他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说，政府把钱赚了一道，开放商赚了一道，现在又要收钱，不签。问题是，不搞物业税，房价怎么降下来？”

主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说：“潘总，SOHO去年毛利高达52%，如果你们开发商少赚一点，也可以将房价降下来。

潘石屹：“那我就说到这，不说了。”(摘自《中国青年报》)