上海房价很难降下来

2010年04月13日 22:26
来源：21世纪经济报道作者：田林

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在信贷收紧和房地产政策不确定的双重压力下，世茂房地产(00813.HK)仍预计4月物业销售金额将超过25亿元，环比上升30%，而截至4月份的累计销售额将超过80亿元。

4月13日，世茂房地产抛出了去年成绩单。去年全年股东应占纯利35.11亿元，升3.2倍。营业额同比上升137%至170亿元，毛利率全年为38%，撇除主要非现金项目及一次性收益，年内股东应占核心盈利为27.7亿元。此外，2009年，世茂集团把商业项目注入上海世茂(600823.SH)，产生税后利润9.36亿元。

毛利率上行

世茂称，由于2009年下半年入账楼盘售价高于上半年，因此毛利率由2009年上半年的29%上升至下半年的37%，并预期2010年的毛利率将继续上升。

对于一路高歌、越调控越上涨的房价，世茂房地产副主席兼执行董事许世坛向本报记者表示，上海房价在世博会以后也很难降下来。“上海目前的拆迁补偿费很多地方已经到了三四万一平米，郊区土地价格都要两三万一平米，开发商土地开发利润也只是十几亿，但因为刚性需求很大，随着经济的逐渐发展，上海的土地会越来越稀缺。”他说。

许世坛续称，上海周边城市如昆山、嘉兴和常熟的住房销售情况非常好，一方面因为这些地区的房价易于被消费者接受，另一方面上海也在进行长三角一体化，铁路交通将由上海联通到江苏和浙江的部分城市。

年报显示，世茂房地产入账销售额163.9亿元当中，上海占22.5%，而其余75%集中在东部及中部沿海的二三线城市。RBS分析师吴嘉俊认为，世茂房地产项目分散在上海以外的地区以及对于住宅、办公室、物业和酒店业务的整体发展，将使其毛利率在中期得以维持。

该公司管理层表示，2010年全年的合同销售金额将超过300亿元的目标。并预计今年销售均价将回复至每平方米一万元以上，因其今年首季合同销售均价为每平方米11999元。

此外，对于人民币升值预期，董事局主席许荣茂认为，人民币升值会对内地房地产价格有推动作用。许世坛认为，世茂房地产在香港上市及发债融资已募资逾百亿港元，大部分已汇到内地进行收购或业务发展，人民币升值对公司利润有正面影响。

杠杆率微升

年报显示，2009年世茂房地产总资产为665亿元，同比上升43%，总权益同比上升34%至255亿元，总借款金额由2008年底的144亿元增至205亿元，涨幅为42%。资产负债率维持在30%，然而借款对自有资金的杠杆率由2008年的75.8%上升至80.4%至其控股公司上海世茂的总借款亦同比增加487%至34.9亿元。

对于目前风声日紧的银行信贷调控，首席财务官许伟文向本报记者表示，信贷收紧不会对公司造成影响。

“目前世茂房地产的205亿元贷款主要是开发贷款，其中，90亿元为两年期内的短期贷款，一半已经从销售回笼资金中偿还。其余115亿资金为3年到5年期的中长期贷款，因而不会受信贷收紧的影响。”他说。