上海烂尾楼首次“脱销”地产公司无楼可改

2010年04月15日 02:53
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

广州烂尾楼的大面积“复活”，只是全国楼市的冰山一角。在北京和上海，烂尾楼重生记上演得更加频繁：北京“最大烂尾楼”森豪公寓在2002年停工后于2009年重新开工，并更名为“朝阳首府”后高价上市；上海“第一烂尾楼”东海广场一期写字楼被SOHO中国以24.5亿元拿下，每平方米购买成本超过3万元……在价格上涨的同时，两地的烂尾楼项目资源正日益稀缺。相比之前的楼市“回暖”，这次楼市“复苏”似乎来得更疯狂。

每经记者杨羚强发自上海

今年3月，上海第一中级人民法院令浦东新区已停工14年的“中国金融大厦”续建。这个浦东外高桥地区的最后一栋烂尾楼，有可能成为上海最后一批烂尾楼。

“楼市太好了，连烂尾楼也卖断货了！”经常接触大宗房地产交易的上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承健昨日向《每日经济新闻》记者感叹道。很多昔日从事烂尾楼买卖中介业务的经纪人都表示，上海烂尾楼如今几乎“绝迹”，已经成为市场上的稀罕物。

此前，上海虽然经历过2004年、2007年两轮房地产牛市，但是烂尾楼却从未“脱销”过2如今突然销声匿迹，或可说明2009年以来楼市“复苏”比前两次更疯狂。

曾经遍布上海

和其他城市一样，1997年爆发的金融危机曾令上海遍布“烂尾”楼，不仅南京路、徐家汇等中央商务区存在大量的烂尾楼项目，连普陀、闵行、外高桥甚至松江这些居民区、工业区，烂尾楼的数量也不在少数。

2006年由于房地产宏观调控，市场又新增了部分烂尾楼，如位于南汇的沈默荷兰园因为开发商老板挪用资金而“烂尾楼，另一家科维大厦也因为类似的原因而发生二次“烂尾楼，

2008年，全国房地产市场的宏观调控和全球性金融危机，又令上海一些项目差一点“烂尾”。当时活跃在二手市场的在建项目至少有六七个，另有多个项目以高达10%以上的年利率寻找贷款资金。

实际上，从2002年开始，上海的烂尾楼已逐渐受到投资者的关注。当时在黄浦区陆家浜路一带有很多由烂尾楼改造成的酒店式服务公寓，面积虽小，单价也不便宜，但因总价低受到年轻人和投资客的青睐，往往一开盘就很快卖完。

一些开发商嗅到了烂尾楼的商机，由此成为复活烂尾楼的专家。从浦东金桥到上海的徐家汇一带，办公类的烂尾楼开始被改造成小户型的酒店式公寓出售。而在产权式办公楼兴起以后，长寿路一带的烂尾楼又成为发展产权式办公楼最好的资源。

虽然当时烂尾楼因为资金周转期短、项目收益率高成为很多纯投资型企业青睐的重头，但是由于新的烂尾楼不断出现，上海的烂尾楼资源并没有因大量“重生”而枯竭。然而，在2009年年末、2010年年初，上海的烂尾楼项目突然“销声匿迹”了。

烂尾楼专家无楼可改

论包装烂尾楼，中华企业算是房地产行业经验最丰富的开发商。这个上海本地的地产龙头上市企业，曾经在过去几年时间连续购买、包装烂销售了多个烂尾楼项目，并在短时间内迅速获利。

仅2008至2009年，中华企业就包装、销售了三个烂尾楼——张扬路上的福禧大厦、改名为华宁国际广场的洛克双喜公寓以及静安寺万泰大厦。以福禧大厦为例，中华企业仅持有该项目一年半时间，从买入到卖出，净赚了1.4亿。

但是，拥有如此多资源的中华企业，现在正面临无楼可改的局面。中华企业销售经理戴正芳向《每日经济新闻》记者表示，现在上海楼市的烂尾楼非常少，几乎看不到了。

中国房地产信息集团分析师薛建雄说，去年疯狂入市的各类投资开发机构几乎将上海的烂尾楼一扫而光了，目前剩下的要么产权债务无法剖析，要么已无法包装出售。

由于烂尾楼供应稀缺，戴德梁行、第一太平戴维斯、中原地产等从事大宗房地产买卖业务的中介公司已鲜有触及烂尾楼业务，各家地产机构的研究部门甚至已不研究烂尾楼。活跃在银行、房产、证券、媒体等多个领域的“地产掮客”无奈地表示，虽然有很多投资商想买烂尾楼，但问题是现在找不到烂尾楼可买。

首个创立专业烂尾楼收购基金的温州人林阿信也表示，近期没有在上海包装新的烂尾楼项目。他告诉记者，上海烂尾楼还是有的，不过由于价格原因不敢轻易下手，他现在购买烂尾楼的方针是“不强求”，等到“价格合适”了再去谈。

事实上，上海烂尾楼的收购代价的确不菲。SOHO中国去年收购有“上海第一烂尾楼”之称的东海广场一期写字楼部分，付出的代价为24.5亿元。该项目总建筑面积不超过8万平方米，每平方米的平均购买成本超过3万元。

林阿信说，上海烂尾楼迟早还会再有，不过要等新一轮国家宏观调控。只要国家把银根收紧了，新的烂尾楼也就出现了。

【烂尾楼样本】

冒险拿下诚邦别墅卓越置业半年进账1.74亿

每经记者杨羚强发自上海

全盘收购完成后仅仅半年多，项目总销售额已经超过6亿元，远远超过1亿元收购资金和向原项目股东授出的2.9亿元零利率委托贷款。卓越圣安德鲁斯的超高收益或许可以说明上海烂尾楼卖断货的原因。

半年进账1.74亿

去年9月，卓越置业向上海多家媒体宣布，收购了上海德天置业有限公司100%的股权。德天置业拥有上海青浦赵巷一个名为“诚邦别墅”(推广名为“圣安德鲁斯庄园”)的别墅项目，已被卓越地产以整体收购的方式纳入名下。

一个多月后，卓越置业在上市招股说明书中透露了上述收购的代价。该项目可售的一二期总建筑面积共54802平方米，以项目上半年的平均售价30545元/平方米计算，预计收益将远远超过所投入的资金额。

中国房地产信息集团昨日向《每日经济新闻》提供的信息显示，截至今年2月，该项目4个月的销售总金额已超过1.74亿元。

记者曾于去年11月造访过该别墅项目的现场，圣安德鲁斯庄园项目当时已完全竣工。这意味着卓越置业在收购完成后对工程施工领域的投入可能并不多。目前，圣安德鲁斯庄园尚有11373平方米的建筑面积未销售，以项目目前33865元/平方米的成交均价计算，项目二期全部售完时，卓越置业至少可再获利3.8亿。

除已建成物业外，圣安德鲁斯庄园还有待续建的一期项目用地。卓越置业去年10月发布的招股说明书显示，一期项目用地的总建筑面积为30486平方米，其中估计可销售总建筑面积为24327平方米。按33865元/平方米的成交均价计算，一期项目最少可取得8.2亿元的销售额。

低价背后的高风险

天下没有白吃的午餐。卓越置业以如此低价获取如此高收益项目背后，是公司可能面临的巨大风险。

《每日经济新闻》曾在去年率先披露，卓越置业在招股说明书公布的圣安德鲁斯庄园一期面积和青浦区建设和交通委员会公布的不同。

根据当时的招股说明书，“一期总建筑面积30486平方米，其中估计可销售总建筑面积为24327平方米”；而按照2005年上海市青浦区建设和交通委员会的批复，所述的建筑面积是“一期开发商品房建筑面积18934平方米，其中24幢别墅建筑面积18441平方米，公建配套面积493平方米”

招股说明书还披露，“由于发展项目在未经土地管理机构同意情况下停工超过两年，根据土地出让合同，我们的土地使用权或被没收归政府所有。

此外，项目还受到经济纠纷案件的拖累。项目公司上海德天置业有限公司因为违反与上海策源房地产经纪有限公司2006年11月签订的协议，被后者起诉支付清偿损失150万元、代理费2120万元和其他损失2180万元，目前诉讼已经进入至二审阶段，上海诚邦别墅二期的五个住宅单位共3801平方米已被申请财产保全。

事实上，“烂尾楼”项目多数都存在着一定的风险。SOHO中国去年8月收购东海广场不久，也有媒体称，东海广场在转让给SOHO中国前曾进行过多次交易，漏交各种税费约6亿元。

中原地产分析师季峰说，各种不明债务和需要清算的巨额土地增值税，正是“烂尾楼”项目的巨大风险所在，但这也是项目原业主愿意低价出售的原因。

北京50栋烂尾楼九成“复活”三环内成本价过万

每经记者杨羚强发自上海

和上海的烂尾楼卖断货不同，北京目前仍有一小部分烂尾楼可供选择。不过北京的烂尾楼价格已不再低廉。

北京市建委公布的烂尾楼信息显示，2008年整个北京烂尾楼项目有50多个，而媒体近期的报道显示，已有近9成烂尾楼在最近一轮的地产牛市中“复活”。虽然市场仍有剩余项目可谈，但价格上涨速度越来越快。

整体价格上涨

“烂尾楼的价格得看它的位置、建筑结构等等，还得大概计算一下改造成本。”北京亚豪机构市场部总监郭毅表示，由于各个烂尾楼情况不同，不能只根据价格来判断北京市场新转让的烂尾楼价格是否较之前贵。“但有一点可以肯定的是，北京的烂尾楼价格近期一直处于上升趋势。

北京工体4号的中宇大厦无疑是最能说明烂尾楼价格趋势。

2006年2月，工体4号刚刚开始拍卖，周边有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦刚完成转让，北京城乡当时的收购总价是1.2亿元，折合每平方米约8000元。

而几周后转让的工体4号，拍卖价格达到5.1亿元，折合每平方米楼板价达11000元。工体4号地块去年8月再次被转让，价格已升至9亿元左右。

北京当地的地产分析师说，北京烂尾楼的价格走势和周边的土地价格趋同。

北京中原地产研究部的统计数据显示，北京2010年一季度土地出让总成交额为486亿，比2009年同期增长2011%；溢价率达120.8%，同比上涨5940%。

收益率高达200%

而为北京烂尾楼投资者更感兴趣的莫过于烂尾楼的投资收益率。

北京光耀东方去年12月底收购了北京西长安街旁羊坊店路的海天中心，收购总价达20亿元，而项目的总建筑面积不过20万平方米，平均每平方米的收购成本达1万元。

从绝对价格上看，海天中心每平方米的收购价格要比SOHO中国收购上海东海广场的价格低。事实上，它的地理位置并不差，地处二三环之间的海天广场，一公里范围内有中央电视台、多个部委机关，还有不少大单位的家属院。

改名为“光耀东方广场”的上述海天中心烂尾楼在去年12月26日开盘，仅用一日，559套房源就售罄。由于供不应求，开发商随后陆续加推了120套房源，结果很快又被抢购一空。

据代理商北京亚豪机构市场部总监郭毅介绍，海天中心的销售价格大概在2.8万元/平方米，由于这个位置不会再有住宅供应，房价还有可能继续上涨。

这样的热销现象也出现在北京其他的烂尾楼。

“烂尾”7年的霞光里15号，在续建成中冶霄云中心后于2009年11月开盘，写字楼平均售价达28000元/平方米，开盘首日成交额超过4亿元，在七周内几近售罄。

因为假按揭而导致烂尾的森豪国际在被盘活成朝阳首府后，在去年12月中旬开盘，287套房源价格虽然每平方米高达3万~4万元不等，仍然有近600客户争抢。

不缺买家的北京烂尾楼，显然能给收购、包装的投资商带来巨额的投资利润。戴德梁行一份数据报告表明，如果处置策略得当，在房地产牛市下，企业收购烂尾楼项目的回报率将高达150%~200%。而海天中心等个别烂尾楼项目，收益率甚至高于报告所说的数字。

【烂尾楼样本】

最快上市“烂尾楼”：30天内销售回款8亿元

每经记者杨羚强发自上海

相比卓越置业在上海购买的圣安德鲁斯庄园项目——北京的海天中心资金回笼速度显然更快。仅仅在收购完成的12月底，北京光耀东方就将它改名为光耀东方广场，并以2万多元一平方米的销售均价对外销售，在不到30天的时间里就收回了8亿多元的预售款。该项目也成为北京最快上市销售的“烂尾楼”

30天收回8亿元

海天中心位于北京西长安街旁的羊坊店路，规划建筑面积达20万平方米，于上世纪90年代末开始兴建，按照当初的规划应该在2001年底建成营业，但是由于种种原因，该项目一直处于“烂尾”状态。

北京市房地产交易管理网的信息显示，海天中心早在2004年就有一批办公房源获得过预售许可证，但总共28000平方米的办公楼A座，却仅仅以3000元/平方米的价格完成销售。S座和N座虽然在2005年也取得了预售许可，但在2007年6月却被法院查封。

去年12月，来自山东的光耀东方投资管理有限公司宣布以20亿元的价格收购该项目。

在当时，人们并不看好这个“烂尾”了多年的项目。据高力国际统计，由于经济危机和高市场存量的影响，北京个别商场在过去6个月中出租率一直低于50%，同时一些商家也正在缩减开店规模。华润创业将原来的新开店计划由300家减至200家；日本最大的体育商品零售商美津浓计划关闭在中国内地的200家店铺。

但让人没有想到的是，光耀东方广场在去年12月26日开盘，一天之内559套房源就售罄。在购房人的强烈要求下，开发商又陆续加推120套房源也被抢购一空。北京市房地产交易管理网提供的数据显示，海天中心的成交价达到23679元/平方米，已销售面积超过36000平方米，总成交金额超过8亿元。

根据资料，海天中心的总建筑面积为20万平方米，其中商业面积约10万平方米。如果不计算前期及接手后的改造费用，按目前的销售价格，表面上光耀东方投资管理有限公司获取的投资收益将达到总投资的一倍及以上。

“变废为宝”的生意经

烂尾楼变废为宝的关键除了大环境外，就是操作环节。

海天中心被改建后，成为一个包括酒店、公寓、写字楼和商场的高端城市综合体。其中12月26日开始销售的是15层酒店式公寓，户型面积为40~85平方米。目前，北京四环以内的住宅价格已超过4万元一平方米，而上述产品2万多元的定价显然具有相当的竞争力。

《每日经济新闻》记者了解到，从光耀东方正式接触项目的第一天开始到签约仅用了10天的时间。在签约完成后的100天内，就完成了对项目的形象包装和出售。

“我们在收购一个烂尾楼项目前，会有多个运营团队先期对项目进行研究，有专门的团队研究项目的商业运营管理，也有法律团队研究项目的债务、产权等情况。”北京光耀东方投资管理有限公司董事长李贵斌说，在对一个烂尾楼收购前，他们会派出多个团队，研究烂尾楼的收购价值和市场前景，以及相关的法律、债务等危险，并以此评估项目的投资价值，确定是否可以投资。李贵斌介绍，海天中心项目仅债权人就达到70多个，另有38个负债方，产权债务非常复杂。

即便是现在，北京市场的烂尾楼项目仍然有可选择的余地。李贵斌透露，公司目前正在洽谈北京地区的两个烂尾楼。他表示，未来几年，商业地产的购买力增长是有限的，商业地产是供大于求。“因为这样的原因，关停和烂尾的商场项目将会越来越多，我们的机会也就越来越多”。