许小年：现行措施难以平抑房价

2010年04月15日 04:31
来源：新京报

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- “叩问中国楼市”系列评论之五

昨天的“叩问中国楼市”系列文章里，我们谈到，超发货币造成楼市需求大涨；宏调紧缩又造成供给减少，通胀预期则同时加剧了这两种现状。今天我们继续说一说，为什么在当前的环境下，无法对症下药、减缓房价暴涨的趋势。

平抑房价的办法，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是超发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现状却是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

但问题是，谁愿意在这会儿收紧银根呢？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢？要收银根就得放汇率，紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

土地供应更是万万不能放，据说农地若少于“红线”，就无法保障中国的粮食安全。但在30多年前的计划体制下，耕地比今天多(因城镇和工业占地少)，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级地方政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

有人建议改革土地招拍挂制度。但是土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

还有人建议对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真格到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿的动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？

结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的筵席”

□许小年(中欧国际工商学院经济学和金融学教授)

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