政府组合拳强压楼市“不合理需求”

2010年04月16日 01:37
来源：第一财经日报

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二套房首付至少五成；住宅供地同比大增；囤地开发商不准上市及再融资

刘展超

据新华社报道，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

国务院决定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

这是二套房贷政策力度最大的一次调整。2007年底，二套房贷政策首次出台时规定首付最低四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，引发中国楼市近一年的向下调整。2009年，为扶持房地产市场，该政策一度明紧暗松，个别贷款利率甚至可以享受首套房待遇。

上海易居房地产研究院高级研究员回建强对《第一财经日报》表示，国务院此举有两大作用，一是抬高楼市投机成本，二是改变市场预期。

打压不合理需求

热点城市不断飙升的房价，以及投机气息的弥漫，成为新调控政策出台的最大因由。

国家统计局14日发布的最新数据显示，2010年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%。

国务院常务会议指出，今年1月初国办4号文下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。

但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。

“这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力、投机性购房大量增加有关。”为此，会议要求必须采取更为严格、更为有力的措施。

“不合理的住房需求”成为国务院严打首选。是次，首套房贷政策也有所调整，国务院要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

此外，国务院还要求地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

截至发稿时，记者未见到相关部门对房贷政策调整的实施细则，因此尚不知晓此次房贷调整如何认定“家庭”，以及是否区分存量和增量贷款。今年的国办4号文曾规定，家庭包括借款人、配偶及未成年子女。

住宅土地供应同比大增

经验表明，近年来楼市调控靠单一政策很难见效。此次房贷收紧的同时，今年的住宅用地供应也大幅放量。昨日，国土部正式公布2010年全国住房用地供应计划，18万公顷的供应总量成为2005年以来最高。

国土部土地利用司司长廖永林表示，据统计，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。

在18万公顷的总量之中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。

廖永林称，2010年中央将下达300万套保障性住房(含廉租房和经济适用房)建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。

囤地开发商不准上市及再融资

如此巨量的供地计划，也将对楼市的上涨预期产生影响。不过，近年来的实际情况显示，政府供应计划能否完成受市场本身变化的影响非常大。

对此，廖永林也承认，商品房用地供应应该根据市场调控，并非有了计划就意味着这么多地一定供应出去，地方政府不可能卖不出去不要钱也要卖。

此外，即便地方政府将土地供应给企业后，开发企业能否及时开发也为市场所关注。国土部曾公布数据称，截至去年底，全国房地产闲置土地高达1万公顷。

对此，14日的国务院常务会议表示，严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

此前，银监会和证监会联合国土部已经就此达成一致，要求审查房地产企业土地储备情况，以此为据来决定是否通过企业的上市融资以及从银行贷款的申请。

国务院还要求，稳定房价和住房保障要实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。

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