楼市“寒冬”或将重现

2010年04月16日 02:22
来源：第一财经日报

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阴雪

疯狂上涨的房价终于招致政策调控的“重磅炸弹”

昨日，新华快讯称，14日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

混乱的一个月

“住宅的价格从去年下半年以来上涨幅度非常巨大，最近这三个星期涨得简直不像话了，整个房地产市场成了惊弓之鸟。SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受《第一财经日报》采访时如是说。

今年两会期间，房地产及房价的上涨成为众矢之的，但并没有出台实质性的调控政策。反而是“两会期结束之后的3月15日，北京土地市场一天拍出了三个地王，成为近段时间房价暴涨的始作俑者。

潘石屹认为，两会后房价的继续上涨并没有引出有效的调控政策。

3月10日，国土资源部发布“关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知”，要求各地“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”

此后，在“地王”的刺激之下，3月22日，国土部再次作出指示，要求在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。

“一个月不供应粮食会是什么局面？”潘石屹认为，保障性住房压缩了商品房用地的供应空间以及土地的暂时断供，对人们的预期产生了影响，造成了“地价比房价高、房价与租金相差悬殊……正是在这一个月时间里，房地产市场乱套了”

据亚豪机构统计数据，3月开盘的38个项目整体开盘均价为25337元/平方米，环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%。

史上最严厉调控？

“税收政策、土地政策都不如货币政策当机立断。”潘石屹认为，对于房地产市场来说，能让调控效果立竿见影的便是货币政策。

北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰在接受本报采访时也表示，此次政策“对于首套房和二套房都有调整，对于二套房的首付和利率也都有调整，力度很大，肯定会对市场产生影响”

实际上，此次国务院新的调控政策似曾相识。

早在2007年，房价同样经历了如目前一样的暴涨过程。2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，规定“对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”

自此开始，楼市逐渐转入低迷，需求迅速下降，并直接导致了2008年初楼市进入寒冬，资金链紧绷的房地产开发商纷纷选择降价。

“‘9·27新政’的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率区别化对待。”业内人士表示，此次的政策直接将二套房的首付比例提高到五成，无疑成为史上最为严厉的调控政策，2008年的一幕可能重现。

一二手市场双管齐下

据北京房地产交易管理网数据，2010年以来北京商品房平均成交面积为120平方米，其中有80%的商品房为90平方米以上房源。北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，这意味着新政将影响到商品房市场八成以上房源。

而在二手房市场，据荧灿地产统计，今年年初到4月中旬，其成交的所有二手房交易中，有40%是属于不折不扣的二套房。而对于如此庞大的二套房队伍，首付提高比利率提高更加让人恐惧，荧灿地产市场部经理李娜表示，以目前成交最多的200万元左右的房产为例，此前首付只要80万元，而现在却要100万元，20万元对于购房者来说无疑是一笔不在计划之内并且巨额的支出。

“链家地产”副总裁林倩认为，当前房价的快速增长使得此次二套房首付再次提高的影响相对要大得多，很多二套房的投资人群将面临更大的投资风险。“因此，从一定程度上说，此次二套房首付调高，将会放慢房产投资速度，从而平抑房价。

“但由于目前的市场价格处于极度非理性上涨，很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒，快进快出。”我爱我家市场研究中心相关负责人表示，这个政策的出台阻止不了目前这部分全款炒房的客户，所以还需要出台类似组合拳的一系列政策，才能在根本上抑制住投机、投资的炒房行为，稳定市场、稳定房价。

“另外需要指出的是，这一政策并不会对商业及写字楼物业产生影响。”潘石屹表示，新政对于房价的影响程度还有待观察，但调控方向的正确是毋庸置疑的。