别总让刚需“被”调控

2010年04月16日 02:27
来源：第一财经日报

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岳富涛

昨天，国务院终于出台了二套房首付款不得低于50%的政策。但在此之前，各银行二套房政策其实和一套房并无实质区别。

一位同学是一家国有大行的支行行长，他告诉我一个有趣的现象：在房贷方面，第一次买房的年轻人，与多次买房的炒房客，在他们银行得到的大多是同等待遇——首付都是四成，利率都是8.5折。

第一套房从政府政策倡导的角度来说，本应是三成首付、7折利率；二套房应该是四成首付、基准利率的110%。但为什么在银行的自由裁量之下，变成了同等待遇？

银行的小算盘

这看起来似乎很奇怪，政府三令五申要抑制炒房客，鼓励自住；社会舆论也是对炒房客深恶痛绝，对刚需们倍加同情；从理论上看，似乎刚需更有信誉，投资客风险更大。

好像没有一条理由支持银行这么做，这家银行为什么还要冒天下之大不韪逆社会舆论而动呢？并不是他们一家银行在“犯错误”，很多大行和股份制银行同样执行类似的政策。

行长同学一言以蔽之：“我们是企业，不是政府部门，更不是慈善机构。

从银行的角度来看，房贷是优质资产，安全、稳定、长期，当然是贷出去越多，收益越大。买第一套房的年轻人，虽然违约风险不大，但支付能力有限，贷款额度不高。更重要的是，原来的7折利率优惠，是在房地产市场不太景气

的时候，由于银行同业激烈竞争才被迫施行的，现在市场火爆，银行又拿到“调控房地产市场”的尚方宝剑，不降低优惠更待何时？

对炒房客，银行并不反感。他们是贷款大户，一个人的贷款额度抵得上几个刚需；从安全性角度来看，行长同学认为反正有房屋抵押，市场下行的可能和空间都不大，再说有四成首付打底，已经很安全了。

政策调控谁得利

调控政策的后果我们不妨来分析一下，炒房者全身而退，而所产生的利益却被地方政府和银行这样看似公正的第三方笑纳，这样的事在房地产市场已经不是第一次发生了。

例如在交易环节加税——契税、个税、营业税，契税从1%~1.5%增加到3%(大户型)；个税从无到有，房屋总价的1%，甚至征收过转让差价的20%；营业税也是从无到有，从差价的5.5%到总价的5.5%增政策初衷是增加卖家成本，抑制炒作，但在市场火爆的时候，这几乎相当于房屋总价10%的巨额税负百分百被转嫁到买方头上。

而对地方政府来说，却是实实在在增加了一大笔收入。让我们来看看杭州市地税局对2009年工作的一段总结：“在今年房产新政实施、土地招拍挂价上升以及基础设施大项目建设推进等因素带动下，契税、耕地占用税和营业税分别以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方税种增幅榜前三名。此外，个人所得税同比增长17.8%和主要增长点是房屋等财产转让所得和利息股息红利所得。

为市民谋福利当然是地方政府的天职，很多地方政府在这方面也做出很大贡献。但当地方政府的主要财源，依靠一次性的土地出让金和一次性的交易环节税费的时候，他们的很多行为必然是短期的，必然是希望推高地价，潜意识里也会鼓励增加交易(也就是鼓励炒房)。

道德约束不如经济规律

房地产市场如今越来越变成一个口水市场，刚需们和专家们站在道德制高点对地产商、炒房者、地方政府“口诛笔伐”。一些明显“弱智”的说法如“中国房屋只有三十年寿命”、“崩盘时间表”等等，都会被追捧，这代表了一种普遍的社会情绪。但道德约束只在一定范围内有效，在面对实实在在的经济利益面前，却是苍白无力的。

对开发商、炒房客和银行，事实证明道德约束是无效的，只有正视现实，把他们都看作追求自身利益的经济主体，用经济手段和长期政策来规范他们的行为才是正道。

例如对地方政府，需要为他们培养长期税源，比如把土地出让金转化成物业税，即便是物业税缩水版的房屋保有税，也比以往的短期政策更有效。