规划超浦东通州房子被当股票炒投资比例过五成

2010年04月16日 02:30
来源：第一财经日报

0人参与0条评论

阴雪

“明年交房的时候，这里的房价一定会涨到4万，一定会的。”珠江拉维小镇的销售员黄小姐坚定地说。她所在的这个位于通州区永顺镇的楼盘，今年3月27日的开盘均价为18000元/平方米，在200多套房源开盘几天内便销售一空之后，其即将于下月初推出的下一批房源的预计售价已飙升至25000元/平方米。相形之下，该项目去年9月一期开盘时，销售均价仅为8500元/平方米。

时隔七个月，房价已翻了三倍。而这个项目只是通州在售几十个项目的一个缩影。

规划规格超浦东

3月以来，北京楼市集体见证了通州的疯狂。

位于通州梨园附近的K2海棠湾今年2月5日开盘的11、14号楼均价为18000元/平方米，而3月15日，该项目随后开盘的1、4号7、10号楼均价陡然升至24000元/平方米。无独有偶，通州京贸国际城项目3月初的开盘均价也为18000元/平方米，一个月之后，该项目4月6日的开盘均价为24800元/平方米，价格上涨幅度超过30%。据亚豪机构统计，通州区目前商品房售价已达到25000~30000元/平方米左右。

如今，很多通州项目的销售人员在向购房者介绍其优势时，都选择了与上海浦东相比较：“无论自住还是投资，通州都是最佳选择。按照新城规划发展，上海的浦东就是通州的未来，房价肯定还要涨。

“北京打造世界级城市打造在哪儿？就打造在通州。”经历了通州国际新城规划出炉、发布及动员的北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰在接受本报采访时更是坦言，通州的规划是超过浦东、接近迪拜、世界领先的。“北京市政府拿出了办奥运的精神去发展通州，这个概念太强大了”

2010年北京“两会”上，通州新城的建设规划成为最引人注目的一笔。在北京市十三届人大三次会议上，北京市市长郭金龙在政府工作报告中明确提出：“2010年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。

不仅仅只有概念，相关的基础设施建设也正在规划和实施当中。

北京市规划委员会总工程师施卫良4月6日表示，通州新城内一共规划了8条轨道交通，其轨道交通的密度将超过中心城区。此外，通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。

4月14日，通州区代区长岳鹏透露，北京东站已经确定落户通州，未来从北京去东北、河北唐山等地的列车大多都将从北京东站出发，而北京东站和北京站之间将建设点对点的轻轨，这将成为又一条便捷的进京轨道交通。此外，两广路延长线也将在明年上半年开通，通车后对缓解京通快速路压力将起到重要作用。

而在规划难免引发的供地冲动上，岳鹏表示，两年前通州区就已经不再批准纯商品住宅项目，而是将产业和住宅相结合协调发展。

投资比例过五成

一系列的规划利好首先带动了地价的上涨。

今年2月24日，通州半壁店地块挂牌竞价出售，最终天旭运河房地产以28.2亿元竞得该地块，折合楼面地价10635元／平方米。而在2009年，通州土地价格最高的绿城项目，楼面地价也仅为6961元／平方米。

“通州已经全面进入了2万元时代。”在当时的拍地现场，陈云峰感慨道。话音刚落，通州的房价已突破2万元直奔3万元而去。随着房价的暴涨，通州楼市也成为投资客的温床。“此前，我们的项目70%的人来自于朝阳区，来自CBD，”陈云峰的项目华业东方玫瑰位于通州区的梨园镇，“现在通州房子的投资属性被明显放大，投资比例超过50%了。”陈云峰的感觉是，现在通州市场中的投资需求已经超过了居住，人们“把房子当成股票在买”

“通州区过快上涨的房价积蓄了泡沫风险，由自住需求客群为主体转变为以投资需求客群为主体，这将成为通州房价不可能保持快速上涨的原因之一。”亚豪机构市场总监郭毅分析，由于通州这一轮的房价飙升始于预期带动，并不是区域面貌有了实质改善，因此，支撑房价过快上涨中的人为非理性因素过多导致了其的不可持续性，并透支了未来的上升空间。

郭毅认为，投资客群对于市场环境、政策环境的变化较为敏感，一旦感觉区域房价上升空间不足时就会快速撤离，令区域购房需求迅速下降，而通州今、明两年正是商品房供应的高峰期，如果供需形势发生逆转，就没有了支撑房价上涨的动力。

而通州超越浦东的梦想，现在看来或许也并不那么真实。

“上海浦东从开发伊始，就提出了‘浦东开发不是单纯的经济项目的开发和土地开发，而是功能的开发、社会的开发’的战略定位，从模式、理念到战略上都是先进的，经历20年的开发，才形成了目前以现代服务业为主体的产业格局。”郭毅表示，通州新城的规划尚在启动阶段，怎样才能更好地吸引外资，引进主导产业，改善目前依靠房地产业拉动区域经济增长的格局，是通州区政府面临的重要课题，在此基础上，通州与浦东的距离还相差得很远。