高换手率昭示房价面临方向选择

2010年04月16日 03:06
来源：证券日报

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□ 姜楠

按照股票分析理论，高房价和高换手率的同步到来表明房价正面临方向选择。

国家统计局发布最新数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创历史新高。北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布了北京二手房交易数据，3月成交量比上月增长3.8倍，比上年同期增长40%。

显然，越来越多的业主选择在这个时候出售自己的住宅。以笔者居住的小区为例，这5年来小区房价已经有了400%的涨幅。更重要的，面对今年以来一路狂奔的价格，调控声音越来越响，调控步伐越来越密：

年初，中央颁布的“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度，统计局房价涨幅1.5%引发普遍质疑，关于征收物业税的话题在两会期间再次被热烈讨论，从3月28日新华社开始播发聚焦高房价的“新华时评”以来，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题，全国上下形成对房价涨幅难以承受的空前一致的舆论氛围；继而，国土部颁布“国19条”上调土地拍卖保证金，央企地王频现引发了全国上下对地产开发商的同仇敌忾，国资委明令78家央企限时退出房地产业，对土地招拍挂方式的改革讨论，国土部新公布住房供地计划中保障房用地占近8成……土地最原始的供应和交易环节的改革同样使市场形成房价后市面临调控的预期；而且，从去年年底终结了二手房交易税费优惠，银行方面相继取消房贷优惠，国务院明确对一、二套房贷实行差别利率和差别首付成数，无疑是在购房交易环节对炒房投机者推出的最有力的制约；各地政府也随即配套出台关于房型结构与税收措施……凡此种种，随着各项措施的逐步落实，一个从舆论到现实，从土地到房屋的立体政策调控体系逐渐形成，而市场预期最终将和现实接轨，大量多套房的房屋持有人选择了出售。

而且，在证券市场上，尽管地产公司交上了亮丽的年报，但仍然不能阻挡社保和基金管理人抛售的脚步。以“招保万金”为代表的房地产板块连续出现资金净流出，而且，大智慧房地产指数本周4个交易日跌幅已经达到3.93%。房地产板块一度被认为是股指上行的最大拖累。

这种多空力量的高位分歧表达了双方对房价后市走向的判断，预示房价正面临方向选择。应该说，这也是一段时间以来，政策调控效果的显现。

毋庸置疑，房地产业不论怎么调控仍然是国民经济的支柱产业。但是，当房价疯涨，脱离经济政策目标，危害民生，危及银行业风险却是不能忽视的。即使市场充斥通胀和人民币升值的预期背景，只要相关部门通力合作，从土地出让制度、土地开发监督、商品房销售、二手房交易、房屋保有等各个环节，严格落实各项政策，确保实现政策初衷，房价这匹脱缰的野马一定可以勒住。