物业税开征说再引发严厉调控预期

2010年04月16日 05:58
来源：新京报

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此次风传物业税并不是空穴来风，而是楼市高房价引发的业内对严厉政策调控的预期。图/CFP

自上周以来开征物业税的传言再次弥漫楼市，是否是“狼来了”至今仍无定论，不过业内普遍共识是此次风传物业税并不是空穴来风，而是楼市高房价引发的业内对严厉政策调控的预期。即使物业税无法短期现身，首付提高至五成、利率上浮110%等利器也会起到调控楼市的目的，只要政府想限制就定有方法，楼市步入转折期未必不可期待。截至昨日下午消息，二套房首付五成，利率上浮110%已正式公布，北京楼市将何去何从？

物业税征收传言再次有头无尾

4月8日，一则物业税即将开征的消息再一次“飘过”，开启了继今年“两会”之后再一轮物业税讨论热潮的序幕。

当日，有媒体引用来自业内人士通过微博发布的信息称，“物业税开征通过建设部审批，通过财政部和国务院的概率很大，试点地区京沪深渝，发起地点重庆。税率按照买房时合同价打七折后按1.2%-1.5%征收。

“煞有介事”的信息传递出后，同日，一直有风声将开征“房产保有税”的沪上也传递出政府较为“暧昧”的信息：上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人回应称，“在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

这则官方回应信息被业内解读为，上海官方承认了类物业税的房产保有税正在可行性研究阶段。不过，截至目前记者尚没有证实物业税或者类似物业税出台的确切信息。

4月8日物业税开征传言之后，有媒体报道，住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示，对“物业税方案已在住建部获批”的传言“听说了，但不清楚”。住建部房地产市场监管司司长沈建忠则表示不知道此事。此轮物业税出台的消息似乎有如此前一样有头无尾。

物业税传言始于楼市“异常”？

“物业税”“空转”六年开而不征，却在近来变得异常敏感。一直提议开征物业税的财政部财政科学研究所所长贾康对于此轮物业税传言再起并没有发表太多意见，他对记者表示，这个问题主要看业务主管部门的意见。

而作为一直向政府提议开征物业税的专家，中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，此轮物业税传言再起，并不是空穴来风，而是近阶段的楼市“异常”引起的业内对政策调控的预期。对于现在楼市的问题，中央决策层有很清晰的认识。

刘桓认为，自3月15日“两会”结束后，北京接连出现地王，目前一线城市的地价已经翻倍，炒房团深入三线城市抄底，部分城市地区楼市价格倒挂等“不正常”的现象突出。

目前，下手治理应该从消费者的盲目购买开始，规范购买，规范投资，防止这种行为助涨开发商气焰。一个基本原理是，房地产开发应该从盖房、买房、拥有房产环节都征收税款。而现阶段，在拥有房产环节并没有征税，这就使得部分投资客无成本地破坏了市场的供求关系。

全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也认为，在目前的情势下，应该尽快开征物业税。

- 替身

开征“消费税”或带高房价

虽然，业内对物业税呼声较高，但是按照立法程序，物业税出台需走人大立法程序，短期内难以落实。而目前，个别城市出现的物业税“替身”也呼之欲出，上海在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业内解读为疑似“物业税呼声较高，

不过记者采访业内专家了解到，对于上海提到的“保有税”实质为一种财产税，但是按照目前字面的理解，是对持有物业环节征税，可以起到类似物业税的作用。但重庆提到的针对高端物业开征的“特别房产消费税”则是一种对消费行为的征税。我国在1987年，曾经对购买彩电在消费环节征税。有关专家认为，在消费环节征税。只会把税费再转嫁到房价上，房价也会越征越高。

截至目前，业内还没有针对这两种征税的具体方案。上海市住房保障和房屋管理局相关宣传负责人对记者表示，目前没有更多关于保有税的信息可以发布。

- 争议

物业税还是一派“乱相”

对于“空转”六年的物业税，接受记者采访的多位专家表示，国内已经到了开征物业税的时机，虽然技术层面繁琐，但并非是不能够解决的问题。而一直在是不是“开征物问题上都没有定论的物业税，至今没有任何出自官方口径的参考方案。业内专家各有自己的提议，物业税还是一派难以总结的乱相。

首先从征收对象上来讲，业内对商业项目、豪宅别墅、普通住宅的征收顺序并未达成共识。有专家认为应该从商业项目开始征收，逐步推广，而反对观点认为，在目前楼市“异常”的情况下，只征收商业项目无法抑制住宅市场的房价。

而对于税率的制定更是“五花八门”。中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，物业税率应该在房产评估价值的1.5%左右。而郭松海建议采用幅度比例税率，如0.1%至2%，中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况，确定本地区具体税率。而4月8日，物业税开征传言中提及“税率按照买房时合同价打七折后按1.2%-1.5%征收。

征税手续繁琐但具可行性

物业税的可行性亦是业内争论的焦点，但是多数财税专家都认为，在具体操作层面并不存在太大问题。

据媒体报道，中央财经领导小组办公室在“两会”后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。

中央财经大学税务学院副院长刘桓解释物业税征收程序表示，征收物业税要涉及房管部门、银行、税务学评估机构等多个部门，确实是繁琐系统工程。

首先征收税率要以房产评估价值为基准，而不同城市、不同地区、不同楼层、朝向评估均有不同，这要制定一定的基准标准。此外，还涉及到在房管部门、银行调查被征收对象的资产状况的手续等等。

不过刘桓认为，虽然技术手续上比较繁琐，可以通过试点开始征收，很多问题是在物业税真正开征后，根据实际情况逐步完善的，而不开征永远面临问题。

物业税能否抑制房产投资有争议

虽然，物业税一直引起热议，但是其调控入市的效果，业内存在分歧。

中经联盟秘书长陈云峰对开征物业税不持乐观态度，其认为，物业税解决不了北京的高房价问题。陈云峰表示，物业税的税率不过是1%到2%，而二手房营业税有5%，一个中介在一个二手房的转卖过程中，营业税加契税，加5%的中介税，可以达到11%，此举均没有能够阻挡高房价的增长，而1%到2%的物业税调控高房价，并不现实。

同时，业内人士也有担心，物业税出台调控效果不佳，则更使得这一政策利器置于非常尴尬境地。

“根据国外政策经验以及国内情况考评，物业税必然起到一定的调控作用，”刘桓认为，在持有环节征税，必然打击到部分投资客，即便是资金实力雄厚的炒房客，在物业税开征后，其也要核算一下投资回报率。

由于楼市所处地域、价格复杂，粗略估算，一个评估价值为100万元的两居室，按照1.5%征收物业税，其年度缴税将达到1.5万元，这是业主的持有成本。而目前100万元可能对应的区域租金价值，按月租2000元计算，其年租金收益为2.4万元，物业税持有成本占据租金收益成本的60%以上。

刘桓认为，物业税的力度足以抑制投资情绪，对投资客的心理起到调节、改善目前楼市的供求关系。