京城楼市缘何“坐地涨价”

2010年04月16日 06:01
来源：新京报作者：张旭

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“去年房价还是每平米七八千元，今年净涨两倍，这都两万四五了。”在4月11日闭幕的春展上，来自通州区的陈先生感到“房价涨势吓人”。而本届春展上，北京参展项目更是以21164元/平米的成交价再创新高。

事实上，今年以来不少楼盘坐地涨价的势头越发明显。不断抬高买房人的价格预期、开盘前涨价、开盘后“跳价”……方式不一的“坐地涨价的已经成为北京楼市上的一道独特风景。

理由1：新规划

新城规划成通州涨价说辞

通州房价暴涨，“东五环外房价超东四环”是今春京城楼市的一大看点。在京贸国际城涨到25000元/平米的同时，珠江拉维小镇、K2海棠湾等项目也不甘落后，甚至传出部分项目部分楼栋售价逼近每平米26000元、28000元。

对于此轮通州房价的飙升，许多楼盘的售楼员在向买房人介绍时都不约而同地提到通州“新城规划”。去年底，北京明确将在2010年集中力量把新城建设重心向通州倾斜。今年1月27日，通州新城最新规划公布。虽然种种规划还只是规划而已，但已经成为开发商抬价同时“打动”买房人的说辞。“新规划公新地标，通州将成为北京的浦东”，有的售楼员甚至绘声绘色地说：咱们这楼盘就处于灯火辉煌的某某位置。

日前，位于通州区的某项目传出消息，下次开盘价格将在18000元/平米。而去年底该楼盘开盘单价刚过万元。在记者致电该楼盘售楼处时，售楼员告诉记者，前期最贵的是一部分精装小户型，售价达到15000元/平米。预计6月前后再次开盘，依然是中小户型为主，有精装、也有毛坯，价格估计在2万元上下。而对于这种涨价幅度，这位售楼员表示，项目还远远没有追上通州市场价。“通州新城规划出台后，通州有的项目涨到两万八九。

理由2：随大溜

“大市在涨，我们跟着涨”

和通州楼盘涨价至少有新城规划一支“兴奋剂”不同，许多楼盘在并未见到区域政策利好的时候也表现出强劲的涨价势头。

以北苑区域一楼盘为例。该楼盘预计4月底再次开盘，价格预计为每平米22000元-23000元。而1月底该项目开盘以来(截至4月13日)，整体成交均价为17096元/平米。而对于预计中三五千元的涨幅，售楼员表示，“北苑区域最近整体都涨了3000元-5000元”

与此相仿，在今年春季房展会上，记者以购房人名义咨询时，大兴区西红门鸿坤理想城的售楼员告诉记者，3月21日，5号楼和12号楼开盘，均价22000元/平米，4号楼预计5月中旬开盘，25000元/平米。“25000元是现在的估计价格，到时候行情好的话可能更高。”而对于涨价3000元的原因，这位售楼员并没有从项目自身价值点回答，而是表示“整个大市都在涨，项目自然也跟着涨”。从北京房地产交易管理网成交数据看，截至4月13日，该楼盘成交149套，成交均价为21539元/平米。

理由3：供需失衡

排号认筹探测购房“温度”

在区域未见重大利好的时候，开发商涨价的底气更多地来自于高涨的市场需求。在记者采访中，不少开发商谈到敢于涨价的一个基本判断是：北京楼市总体上供求失衡关系一直存在。因此，开发商就通过排号、交认筹金、诚意金等方式，探测到市场需求的“温度”

以朝阳区近日开盘的某项目为例，据买房人称，项目原计划开盘1100套房，结果一周内就有1300多组客户交了选房诚意金。于是该项目开盘当天临时上浮3000元/平米，放量也缩减到750套。

在不少开发商眼里，试探市场需求是一个很正常的市场行为。虽然在有关规定约束下，不少开发商不再收取动辄数十万元的诚意金、认筹金等，但免费办VIP卡、现场刷一万元认筹金、在指定银行存入10万元冻结3个月等排号方式，仍然为开发商所热衷。理由是这样可以试探出有效的市场需求，然后视情况抬价。

理由4：买家“接受能力”强

不断抬高价格信号屡试不爽

即将开盘的纯新项目也在不断放出价格信号，试探买房人的接受程度。

以京西南一楼盘为例，售楼员告诉记者，项目将在六七月开盘。南北通透户型预计17000元/平米，其余3种户型15000元-16000元/平米。而此前其相关负责人曾表示“售价将在13000元/平米左右”。对此，售楼员也承认了这一点，“3月时是说13000元”

“涨到15000—17000元，你还买吗？”在该楼盘的业主论坛上，可以见到这样的帖子。而不少业主的反应是，虽然对项目的调价不满，但也表示，“只能去准备更多的资金，应对楼盘调价”

一位业内人士表示，不断抬高价格信号已经是开发商屡试不爽的涨价手段。“开发商先释放低价，积聚人气；看到市场关注度高了，再一步一步抬价。”这位人士表示，开发商涨价筛掉一部分购房人，依然有可观的市场需求；而购房者在等待原来的低价盘入市、慢慢适应楼盘一步步涨价时，也在不断错过其他楼盘，最后只会发现已被“套牢”在这个项目上，“不少买房人交了认筹金，得到售楼员口头承诺的低价，被套得就更结实了。

不少开发商还选择先通过内部认购“试水”。南城一新盘负责人透露，高涨的房价让开发商心里也没底。于是就选择先由关系户内部认购。关系户对内部认购价格的接受程度，成为最终公开发售价格的参照。“内部认购既照顾了关系户，又营造了楼盘受宠的表象。”他这样说。

- 市场分析

担心通胀而购房的人增多

很多开发商对坐地涨价的一个重要理由是：供需失衡。但是，房价高企，火热的市场需求从何而来？在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，在北京，房产演变成一个投资性商品的趋势愈演愈烈。投资热直接推动了市场需求。

央行营业管理部刚公布的2010年第一季度调查结果显示，在北京城镇居民购房人群中，投资性购房居民占比创近两年新高，达到23.1%。的确，在房价已经明显超出刚性需求购买力的时候，“刚性需求购首次置业者越来越买不起，投资者出手购房的趋势越来越明显。”一业内人士说。

珠江地产一位人士则表示，纯投资购房的人并未明显增加；增加更多的，是通过投资房产寻求资产保值的人。而这背后是通胀的预期。

- 专家建议

保留口头承诺证据

排号容易助长开发商抬价底气，但是不排号又买不到房。而买房人排号时是奔着售楼员“承诺”的价格去的，但最后往往发现开盘价格已经高了。而开发商往往对售楼员的口头承诺不认账。

对此，北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌建议，买房人首先应拒绝参加交认筹金、诚意金的变相销售活动；其次，对于售楼员的承诺应留下视频、录音等证据，最好能落到书面上，写进购房人交认筹金时的文字材料中。秦兵律师也表示，售楼员在销售过程中的言行不是个人行为，而是代表公司、楼盘。“口头承诺也是承诺”，只要售楼员承认或者买房人能出示有关证据就可以认定开发商违约。

- 买房人呼吁

应明确公示每套房价格

对于已经取得预售证的房源，无论是“国11条”还是“京版11条”，均有诸如“一次性公开全部房源”、“明码标价对外销售”的明确规定。但明码标价到什么程度，各楼盘并不相同。

在近期采访中，记者发现不少项目已经在售楼现场公布每套房源的价格。但有的楼盘仍然只公布一个整体开盘均价，每套房的价格只在售楼员手里，且有以“商业机密”为由拒绝透露的。

记者4月13日致电北京市住建委便民热线时，得到答复称，北京目前尚未要求开发商公布每一套房源价格，只要求公布销售进度和销售均价，价格在开盘时可以上下浮动。

据悉，广东、江苏等地已要求楼盘在开盘前公布每套房源价格。

对于买房人的这一呼吁，有关业内人士也表示支持，同时提醒，购房者可以在房地产交易管理网查到项目领取预售证的楼座和房源套数，不必只听信开发商所宣称的开盘量。