调控房地产动真格

2010年04月17日 03:02
来源：证券时报

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叶弘

房地产业调控动真格了。从去年下半年以来，房地产调控政策多数属隔靴挠痒，现在终于直指痒处。

房地产调控有两大法宝：一曰缩短金融杠杆增加融资成本，二曰征收物业税。此前中国的房地产调控一直在批判开发商与打击“投机倒把”之间打转，因而中国的房地产行业总是在道德原罪论与投机有罪论中间徘徊。结果是房价没有下降，社会不公上升；市场体制没有变得更加完善，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不必付出税收成本，也不必担心市场的矛头所向。房地产既然是市场，就需要以市场的措施进行调控，最近的调控政策显示出对市场规律的尊重，是一大进步。

4月14日召开的国务院常务会议要求，对于家庭贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%等等，这次调控涉及三个层面。

首先，保障房用地得到保障。中国国土资源部15日公布2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。仅中小套型商品房计划供地总量，就超过去年全年全国实际住房用地总量。

不管地方政府能够从土地收入中获取多少资金，都不能丢弃公共产品提供者的基本职能。即使民众允许地方政府从土地中获得公共投资资金，并不意味着允许地方政府彻底放弃保障型住房建设，转而成立公司从土地垄断型投资中获利。

第二，缩短房地产金融杠杆，增加融资成本。购房贷款比例是有史以来最严厉的：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；购买二套房的家庭，必须准备好一半的房款，资金杠杆率只有一倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能达到百分百的首付比例，杠杆率为零。而以往20%的首付款意味着杠杆比例达到五倍，许多人通过贷款购买两套住房的办法，以投资收益空手套白狼。杠杆比例急剧缩小，可见政府希望银行从高风险的房地产泡沫中抽身。融资成本会大幅提高。二套房贷不得低于基准比例的1.1倍是旧政策，但三套房利率将大幅上浮，意味着不管央行加不加息，就房地产市场而言，已经加息了。那些希望通过低息贷款获得投资收益者，已无巨大的操作空间。

第三，如果缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。政策允许地方政府采取临时性调控政策，这是对重庆等地提出征收住房消费税的正面反馈。一旦推出住房保有税或者物业税，将对房地产投资品构成严重打击。目前豪宅持有者不必缴纳保有税，而炒房者不必从几个月就翻番的投资收益中缴纳资本利得税，是对税收公平政策的最大嘲讽。住房保有税与物业税将是改变过去两年多房价涨的最核心政策，如同于2005年5.5%的营业税政策。

政策重压之下，已有投资客高位出货。以深圳、三亚为例，3月份二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%，海南三亚出现短期投资客出货小高峰，拉高价格大量出货是投资品击鼓传花到最后一棒的典型表现。

远离道德批判，房地产政策的调控回到了货币加税收的正常调控渠道，这是市场经济国家的应有之义。推进一步，无论是税费改革与货币政策调整，都要回到法治原则，税收改革由人大授权，而货币政策由独立的央行掌控。如此，中国将走到法治市场经济的轨道，对于中国社会是一大幸事。