政策入市调控房价

2010年04月19日 13:53
来源：上海国资

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财政部财政科学研究所所长贾康

在长期的不动产市场价格上升趋势里，出现肆无忌惮的炒作性房价疯涨，很大原因是因为没有一项不动产保有环节上的税收制度

房地产的问题比较复杂,牵涉的事情较多，概况起来，笔者想谈3个基本观点和1个值得关注的重要问题。

首先，房产、地产的价格是互动的，但从长期来看，起根本性、决定性作用的还是房价。按照经济学的分析，可以认为地价是被住房价格所带动的引致性的第二位事物(但是在具体表现上往往并不明晰)。关于房价走向，考虑到中国现在正处在城镇化还方兴未艾的发展过程中，迁移至城镇区域居住的人会越来越多，几十年内要有5-6亿人进城定居，这决定了城市房价长期性的上涨趋势。

其次，就住房市场来讲，政府和市场应合理地各司其职，这一点非常关键。政府要管的首先就是为保障百姓“住有所居”而托底。具体来说，首先要托住廉租房的底；其次要积极发展高于廉租房层次的“适租”住房——使那些没有实力买产权房的、哪怕交按揭也负担沉重的群体解决好“住有所居”的问题，虽然他们住得明显要比廉租房体面、整洁，但仍然不是产权房。

现在的问题是虽然看起来有租房市场，但是没有一个很稳定的让年轻人可以在里面结婚生孩子的房源市场。笔者认为要解决上述问题，就需要建设一个廉租房保障体系和一个适租房市场。至于一般商品住宅以上的住房配置，政府只需要管土地规划、市场规则和收税，其余的事情交给市场去解决。

再次，现在为人所关心的很多调控问题，实际上迫切地需要通过制度建设来解决。在长期的不动产市场价格上升趋势里，出现肆无忌惮的炒作性房价疯涨，很大原因是因为没有一项不动产保有环节上的税收制度。如果有这项制度，地方政府虽然仍是土地财政，但是它的财政筹资机制是主要在保有环节上合理地来形成筹资机制、形成长期稳定的现金流，以此履行其地方政府的公共职能，就没有那么多的“短期行为”；同时住房买卖中考虑到保有环节的税负(持有成本)，相关的炒作行为便会受到经济性的制约而有所收敛。这是制度建设意义的关键所在，是抑制炒作的“釜底抽薪”的机制。

此外，在合理的土地财政状态下，地方政府“招拍挂”公开力度和规范化程度还要进一步加大，最好在“招拍挂”的同时公布整年度辖区内准备出让的各个地块的信息，且信息公布时间要足够长，让竞争者来消化。另外，笔者建议在“招拍挂”过程中，可以积极运用把廉租房和保障房用地打散之后放在地块里透明拍卖的方式，仍是竞争机制，但开发商拿地之后要履行原来的约定，把廉租房做到位。

最后，应提出的一个非常值得关注的问题，物业税模拟评税试点已经空转了若干年，有关部门也已经意识到了这一制度建设的重要性，这就意味着“第一只靴子”其实已经扔下来了，关键是“第二只靴子”何时能扔下来，即物业税实转的改革何时出台。一旦“第二只靴子”落地，房地产市场价格有可能会出现一个短期的回调，但是这个过程不仅不会影响长期的房价涨势(直到我国城镇化水平在高点上相对稳定下来)，还会使以后的房价变化更加沉稳、健康。同时还能矫正地方政府一系列不合理的动机和短期行为，并且为地方税体系建设和深化省级以下“分税制”改革提供十分重要的配套条件。此外，客观上还会发生“减少两极分化式收入悬殊”的再分配调节作用和促进土地的集约化开发(提升较小户型的比重)和提高不动产配置效率(减少住房空置率)的作用。