北大地产基金主任杜猛谈房地产政策调控(2)

2010年04月19日 23:54
来源：凤凰网财经

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4月19日《凤凰网》节目播出“北大地产基金主任杜猛谈房地产政策调控(2)”以下为文字实录：

凤凰网：我们还知道虽然这次的政策调控是很强势的，力度也很大，但仍然也有一些不太明确的地方，比如说房价过高地区是怎么界定的？这个会不会成为日后钻空子的的机会，您觉得对这种政策措施的执行力有没有什么看法？

杜猛：执行力肯定有问题，至于说怎么低，因为我们历来的政策都没有执行好，没执行好所以使我们的房价始终处于高位运作，使我们的地价也是处于高位运作，所以高位运作就出现了地王现象，出现了我们核心城市，甚至一些一线城市都能够达到一年翻到80%，实际核心地区的涨幅是这样的。北京去年涨得太多，但是我们的统计数字，反过来我们的数字是最不可信的，北京房价涨得那么高，我们去年才10%几，两位数。

像北京、上海这些一线城市，实际是政策重点控制的区位，可是我们老百姓大家都认为是不是像北京、上海这这种地区应该放在后面，包括我们大家都讨论，我们讨论目前发展中政策，先不在北京试行，实际是不对的，就应该在北京执行，因为它涨得最狠，应该去上海去做，因为上海涨得最高。因为2000年上海的房价是北京的三分之二，现在甚至比北京还要高，凡是涨的区位，特别像北京、上海一线城市，这种政策首先辐射到它这儿来，真正的四线城市、三线城市没必要那么多的辐射。

所以我觉得界定涨得高与低，我认为首先从一线城市来界定，一线城市肯定涨得最高的，数字在这儿摆着，即使按国家统计局的数字，它也是在全国平均是最高的。

另外政策执行方面，往往是一线城市对我们国家的调控政策执行是不利的，可能是政策执行的重灾区，对这种重灾区，首要监督、监控它们对国家政策的执行。与此同时，我们要对各大银行要进行监控，防止银行不执行这种政策，或者是变通这种政策。虽然我们的银行都是垂直性的，但是我认为它们是有空间的，它们有变魔术的能力在里面。我们的银行是地球上最安全的银行，没有像我们的银行那样，它是最安全的，按揭来了以后，开发商、业主，小业主买了房子，开发商给他阶段性担保，等房产证拿过来，抵押给银行，这个楼如果出现地震塌了，有保险公司给它赔。如果涉及到法律事务问题，律师费有小业主买单，银行不承担任何责任，银行的风险与小业主和开发商的风险不能够形成匹配和对等性，银行始终处于一种安全地带，它安全的理由是什么，我们是商业银行，我们要规避风险。把它风险规避到零的时候，别人的风险都风怕了，所以我们的银行是地球上最安全的银行。

在这个方面，我们政策的核心调控，房地产市场的调控政策，从政府手里面，这是政府的权利就两个，一个是货币政策，一个是税收政策，主要是这两个。我们所有的调控政策主要从这两个地方入手的，我们货币对房地产市场影响是非常大的，比如把我们的首付定在过分涨的，你买一期的时候，你首次买房的时候，都给你升到60%，你的杠杆化率就低了，你拿银行的钱买房的情况就小了，这样大家都不再有恐慌性需求，对于预期都可以判断了。

现在的房价一天一个样，像海南太不正常了，海南带有政府的行为，有一个国际岛的政策，它把国际岛要建好，十五年的方案拿到今天来卖，意味着是说，它极大的透支了十五年以后的价格，它不是泡沫是什么？典型的泡沫。所以我们的资产泡沫，在我们国家是非常高的。实体经济又没起来，所以我认为我们这一次这种货币政策和金融政策这种对房地产的调控是非常及时的，而且我认为是非常有效的，对一些二手房退房行为，甚至是大家对二手房的需求量在下降，要不二手房玩命的涨，我们的地价也在前进。就像我们两会，过了春节以后，两会以后就出现了一些新的地王现象，而且新的地王都是央企去拿的，所以网友提出来，到底是总理说得算，还是总经理说得算。总理一下令，一定要坚定不移的把78个央企给退出市场，它们可能有很多理由不愿意退，现在我认为央企，或者中央政府还是有这个信心的，我认为总理在两会中有一个表态，实际是一种承诺，在本届政府，在他领导下，要让我们的房价处于一种合理的增幅之中，而不能让它成为一种爆增之中，现在是不是爆增了，百姓能感觉到。

所以我认为总理主持这种国务院常务会议，出台针对房地产市场过高过快的涨幅，我认为中央政府在兑现这个承诺，至少本届政府在兑现这个承诺，我认为很好，我们予以掌声，感谢总理。