马光远：房地产新政进入真正的风暴期

2010年04月26日 17:38
来源：南方人物周刊

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民众依然担心，在开发商和地方政府的合谋下，此次新政会不会和以前的调控政策一样被化解

特约撰稿马光远

4月14日，国务院常务会议提出用更加严格的差别化住房信贷政策等新的“国四条”抑抑制投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，这意味着，中国政府正式放弃了之前对高房价的绥靖和暧昧政策，对狂妄暴涨的高房价正式动武。

在4月14日之后，一系列被称为史上最严厉的调控举措连续出台：4月15日，国土资源部公布了2010年全国土地供应计划，土地供应高达18万公顷，是2009年实际供应的3倍；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即10号文)发布，进一步完善了4月14日国务院常务会议提出的诸多举措；4月19日，建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求对开发商的捂盘惜售、哄抬房价等行为给予严厉打击。

至此，自1998年房改以来，在不到一个星期的时间内，政府在信贷、税收和土地政策等方面出台了一系列政策，直接针对投机和炒房引发的房价的不合理上涨和民怨沸腾的危险境况，打击精准。

很显然，以“10号文”为核心的本轮调控风暴真实而严厉。对于高房价的态度不再顾左右而言他，大大提升了调控的战略层级，表现在：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观；二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。

风暴不仅仅体现在战略层级，在具体的调控措施上，严厉程度更是空前绝后，打击的重点是各种投机和炒房行为：

其一，信贷政策的严厉程度在全球都属罕见。在重申二套房贷的首付最少50%等基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的“限外令”规规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。很显然，这是对温州、山西等民间炒房团的炒房行为信贷上禁止，并且授权地方可以采取任何“禁买”的行为。

其二，动用税收杠杆，引导消费，遏制投机。10号文提出要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。相应的税收政策可以在暴利税、消费税和房产税里选择，而要求严格“土地增值税”的征收，则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。这意味着，针对购买二套以上住房和高档住宅，征收特别税收已经成为必然趋势，而最近媒体报道，重庆特别消费税的试点中央已经批复，上海亦有可能进行房产保有税的试点工作。

其三，增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量，也就是说，今年的土地供应从总量上完全可以满足建设用地的需要，避免开发商人为制造土地稀缺的假象；同时，在供地结构上，再次重申保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%；很显然，这是一个革命性的举措，也是一个与我国土地稀缺、人口众多的国情吻合的举措，意味着70%的住房将由保障性住房和低价的小户型商品房构成，这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价。

但10号文并未为这个革命性的举措给予更多的制度支持和执行力度，很显然，这并不能有力确保中小套型住房供应比例按照有关规定落实到位。

对于各界诟病的土地“招拍挂”制度，亦开始下决心完善，提出探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。北京据此已经开始告别“价高者得”的土地竞买方式。

对于以10号文为核心的房地产调控新政，从民意的反应看，对于未来的执行效果依然不乐观。大家依然担心，10号文在开发商和地方政府的合谋下，难免和以前的调控政策一样被化解。因此，10号文提出的一系列政策无疑是好政策，但确保其不折不扣地执行方为关键。虽然我们看到，10号文特别强调问责机制，将维护房价稳定纳入党纪国法的考核体系，但还需要进一步完善。