上海楼市的春天来了 “最严厉调控”下的降温

2010年04月29日 08:12
来源：时代周报

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上海楼市的冬天来了（资料图）

三套房贷关闸，二套房贷首付50%以上，加快研究调节房产收益税，明确保障性住房比例……本月中旬房地产市场宏观调控“组合拳”频出，市场各方博弈激烈，这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局？我们选择了房价最高的城市—上海，看看它是如何调控的？新政对于遏制房价到底起到了什么作用？

高烧的楼市正面临“史上最严厉调控”。在4月17日颁发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，要求遏制房价过快上涨，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此外，通知还要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

重拳出击之下，对政策最敏感的上海楼市，已感受到寒意侵来。

降温袭击上海楼市

上海浦东新区临沂路，300米之内就有着五六家中介店。这几日，每家店都比平常要热闹很多。“不过大多是看看问问，还有就是来挂牌出售二手房的。”一家店的员工告诉时代周报记者，“上海老百姓对国家的房市政策最敏感，一有风吹草动就会有反应。”4月26日下午，记者看到，在一家店外，居然聚起了五六个人，凑近一听，谈论的正是这一轮的房市调控。

其中一家规模中等的房产中介店内，附近居民刘先生正与店经理磋商退房方案。政策出台前两天，刘先生的妻子来这家中介，订下了一套碧云新天地的公寓，并支付了定金。首付款尚未谈及，政策已骤然颁布。刘先生悔意顿生，对后市开始“看跌”，宁付违约金也要退房。“至少要跌25%！这一波政策有来头，凶猛得很。我已经咨询过很多业内人士了，肯定要跌的。我现在买下来不是上大当了吗？这又不是青菜豆腐，一亏至少几十万，甚至百万都有可能。”刘先生告诉时代周报记者。

店经理则力劝刘先生稍安勿躁：“我混迹房产界十多年了，肯定要研究政策。你信我一句话，房子不会跌，只会涨。房地产就是GDP，政府会让GDP跌吗？碧云新天地现在2.5万一平方米，不出一年，肯定是4万一平方米。

尽管店经理信誓旦旦，摆出“皇帝女儿不愁嫁”的架势，“但我不能信他，他为了阻止我退房，甚至提出愿意送我部分房屋装修。如果看涨的话，他有什么理由这么做呢。”刘先生悄悄告诉记者。

记者离开时，两人正在就违约金额作最后商榷，退房已成定局。

继4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施后，4月17日，中国政府网刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，通知还要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

几招“楼市组合拳”，被业界称为“史上最严厉调控措施”。除此之外，中国银监会银行监管一部主任杨家才日前接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。这与此前执行的“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的二套房认定标准有着根本性的不同。二套房认定标准的趋严，又为发烧的楼市泼了一瓢冷水。

在遏制房价被多次提及以后，这一回，狼似乎真的来了。

最早感知寒意的是触角敏锐的房产投资客。“政策出台后仅一周，上海的二手房网上可售量就增加了20%左右，说明投资客在二手房市场已经开始抛盘了。新房市场可售量也明显增加，提高了10%。新房反应要滞后于二手房市场，在今后一段时间内推盘加速还会体现出来。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭告诉时代周报记者。

据报道，就在新政出台前几个小时，就有机构委托易居臣信西藏南路店，一次出售仁恒河滨花园和仁恒河滨城的近百套房，单套总价接近千万，总金额高达几亿元。

另据记者观察，在搜房网上发布的上海新盘发售消息，4月份也有了一个“飞跃”，至4月27日已达到了86条，其中约有一半以上在17日以后开盘。而此一数据在3月为40条，2月仅16条，1月则是37条。

“从成交数据来看，新政出台一周内还是比较平稳，是2010年的平均水准，但下滑趋势正在渐渐显现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者，“政策的效应有个滞后性，但最近这两天也有点反应出来了。成交量从21日起已连续四天下滑。4月上旬，上海每天的成交量在300套住宅左右，21日起22日，掉到了200-250套之间，23日跌到了189套，24日继续下滑至154套。

降温，正在渐渐地袭击上海楼市。

房价下降已现端倪

某房产中介店员告诉时代周报记者，在上海，每有房产新政出台，开发商便会邀请一些较具规模的房产中介从业者餐聚，去最高档的饭店，目的就是讲解房产政策。此次，餐聚已照例举行，“主要就是讲房价不会跌。”开发商显然希望将信心通过地产业的“神经末梢”，注入潜在的消费者群体。

“新政打压得比较厉害的，主要是购房者对未来预期的信心，这与以往是不同的。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者。

然而，从另一方面来说，房价下跌的预期，又给消费者注入了另一种信心和期盼，期盼房价下跌到能买得起。这无疑有悖于请中介餐叙的开发商的企望。

新上海人马春申，婚后已购置位于上海东北角五角场地区的老式公寓一套，两室一厅86平米，去年此时，每平方米单价1.6万元。去年此他的儿子出生后，小两口就在计划着补贴个五六十万，将两房换成三房。然而，新生儿的忙乱让置换行动有所延迟，马春申眼看着附近的房价节节攀升，建造10年的小区很快爬升到了2万多元，新楼盘新江湾城最边缘的地段卖到了2.6万元。核心地带将近4万元一平米。“一年间涨了20%多。”置换眼看成了泡影。

新政给马春申带来了希望。“有没有可能跌到去年的水平？如果跌到那时的价格，还是可以承受的。哪怕是买二套房，首付一半，贷款高利率，也比新政之前的压力要小。”马春申告诉记者。

事实上，房价下降已现端倪。新政出台刚两天，已有新开楼盘开发商采取“赠送露台面积”、“总价打折”等让利措施。在浦东中环区域标志性楼盘之一绿洲康城亲水湾小区，售楼人员已亮出底牌：“最低折扣可以到九三折”

“今年2月，上海银监局发布的银行‘压力测试’，以2009年9月30日的数据为准，楼价下跌30%为预测进行的，当时人们就猜测节后调控楼市或下猛药，我想这些征兆并非空穴来风。”中原地产华北区董事总经理李文杰如此分析。

“如果此次房产新政能够得到落实，不打折扣，房市将会有根本性的转变。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容告诉时代周报记者。“不需要更多的政策，有这些就肯定把房价全部打趴下了，肯定把投机客全部挤出来。”