保利评估新政效应：08年大跌不会重现

2010年04月30日 17:09
来源：经济观察报

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邬琼

4月26日，保利地产各区域公司负责人回到了保利广州总部。这是今年以来保利地产规模最大的一次内部经营工作会议，主题直指4月17日的房地产新政。

各区域公司负责人汇报完新政后的销售状况后，保利地产董事长李彬海为新政后的发展策略定下基调：顺应形势主动应对，适度控制投资防范风险，把握机遇确保发展。

在拥有强大融资能力的背景下，保利正试图防控一线城市的风险，伺机扩张。

一线城市的短期压力

一线城市及沿海区域的市场成交量波动可能被保利地产视为短期风险。

4月26日，保利各区域公司负责人反馈：一线和沿海城市对政策反应灵敏，北京、上海、杭州、南京、深圳及广州等地，楼市投资者观望情绪浓厚，二线城市反应相对较慢。

4月17日，国务院新“国十条”直指部分城市房价过快上涨。主要在一线城市屯兵的保利地产显然意识到，新“国十条”的重点恰恰是自己核心布局的城市。

保利地产年报显示，2009年全年，保利拟建及在建项目85个，其中在广州、北京、上海、天津及南京五个城市的项目多达45个，总建筑面积1543万平方米，占保利总规划建筑面积的34%。2009年的业务结算收入中，广州、北京和上海三地就占到总结算收入的57.32%，保利地产是去年唯一在广州、北京、上海三个城市销售金额均进入前三的房地产开发企业。一旦一线城市的成交量及价格波动，对保利地产影响巨大。

但李彬海4月26日作出的结论是：本轮调控不会出现2008年那样的大跌，原因是此次调控发生在经济上行阶段，且开发商资金较2008年充裕，市场没有抛售的压力。一线城市虽然面临短期成交量波动的风险，但其价格足以支撑一段时间。

李彬海真正担心的是，在经济向上的情况下，此次调控的周期会较2008年更长。后续政策不断落地，市场成交量将可能呈现长期胶着的状态，最终导致开发商出于现金回流的考虑不得不进行价格调整。

“可能会对公司经营产生一些影响。”李彬海说。

保利地产内部人士对本报表示：4月26日，内部会议的结论是，在2010年各项计划指标既定的情况下，保利将根据市场调整项目开发节奏，同时在新投资项目上进行风险控制。

中长期的机会

保利承认短期压力，同时认为中长期对保利有利。李彬海表示，保利地产欢迎新政。

在强大融资能力的保障下，保利地产对短期风险认知自2010年初已有预备。“两会”后，多家央企在北京拍下地王，保利地产副总余英曾对本报表示，今年的土地市场价格太高，此后北京、上海、杭州等地的高房价更是让余英觉得不可思议。基于此，他认为肯定会出政策。

3月21日，保利地产发布其上市后又一次大型定向增发方案，拟通过增发融资96亿元，同时一季度信贷迅速拉升，公告显示，今年一季度，保利地产新增贷款127亿元，其中短期贷款新增19.6亿元，长期贷款新增107.4亿元。这使得保利地产在扩大开工面积的情况下，一季度现金余额仍然达到138亿元。

2006年上市之后，保利地产基本上采取在资本市场上融资的扩张模式。与之对应，保利地产的总投资额大于销售收入，现金差额由融资弥补。

相关资料显示，在上市后的三年多时间里，保利地产通过IPO、增发及发行公司债等方式从资本市场融资超过300亿元。但保利地产2009年年报显示，全年经营活动产生的现金流量净额为-11.4亿元，但同年筹资活动所产生的现金流量净额却高达113亿元。事实上，自2007年以来，保利经营性现金流量净额一直为负数，高额度的资本市场融资后，到土地市场拍下“地王”几乎成为保利地产上市后快速成长的典型模式。

强大的融资能力使得保利地产巩固一线城市市场占有率成为可能，并同时为其控制一线城市市场波动带来巨大便利。4月21日，国资委批准保利96亿元定向增发方案。保利地产内部人士对本报表示，一旦资本市场形势好转，增发势在必行。如果增发成功，保利地产现金余额将超过200亿元。

庞大的现金储备，将使保利地产主导产业整合成为可能。李彬海判断，此次调控周期更长，一方面考验保利地产在一线城市的经营能力，另一方面也意味着，在相当长的周期里，保利拥有吞并扩张的可能。李彬海认为，此次调控将促进产业整合，将为保利带来长远的发展机遇。

上述保利地产内部人士表示：新政出台后，市场收购价格可能还是偏高，保利希望等待更好的机会。一线城市的机会和中西部重点城市的收购机会未来可能会出现增长。

“当前我们还是会将主要精力放在应对新政的风险防控上，并随时关注土地市场的变化。”保利营销总监胡在新说。