万科预警：房价快速上涨势头将结束一线城市很危险(2)

2010年04月30日 17:15
来源：经济观察报

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万科式应对

作为中国房地产市场的带头大哥，当楼市前景不明时，许多人希望听到万科的声音。实际上，万科早已表明了态度。

2009年，万科600多亿的销售额，32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高，但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少，排在第二位的绿城年销售额已达510亿元，保利、中海也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此，在2010年的众多楼市预测里，“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。

“必须承认，万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转，以及随之而来的市场V型反转。对于这一偶然情况，公司并不后悔。如果回到2008年年初，万科还是会做出同样的决定。”谭华杰表示。

在中银国际的分析师田世欣看来，万科是较早做好市场调整准备的地产公司。他的依据是：一季度万科销售的产品中，90平方米以下中小户型的比例为56%；去年全年至今年一季度，总共拍得土地权益地价款仅为378亿元，仅占同期全部合同销售收入的48%；虽然也出现了经营性现金净流出0.62元，但资产负债率和净负债率仍然保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持货币资金179亿元，为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度，其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司。

一季报显示，中西部市场实现销售面积25.4万平方米，销售收入22.1亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。事实上，从2008年开始，万科就已经有意识地避开一线城市土地市场“地王”的纠缠。年报显示，万科已经进入全国30多个城市，在布局上也是一线、二线、三线并重。在区域布局方面，万科在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%、在结算收入中的占比分别为34.0%、31.3%。24.9%和9.8%和11.

另外，2009年年报显示，从销售额指标看，在本次调控的一线重点城市中，深圳的份额是10.77%，广州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合计不到35%，而对比国内大地产商50%的平均水平，万科有其优势。

在谭华杰看来，万科转战二、三线城市，有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈，高溢价成交情况频频出现，万科在拿地方面比较谨慎，主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下，二、三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。

万科总裁郁亮则估计，今年销售面积上，环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上，因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上成都、重庆、武汉、西安等西部城市也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。

对于最近几年的稳健，郁亮的解释是，“万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示，“规模越大反而会使收益水平下降，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。

另外，今年1月，万科宣布，随着国家对保障性住房的日益重视，万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试，这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。