一线房企降价促销区域房价有望松动

2010年05月05日 22:16
来源：中国证券报·中证网作者：林?�

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调控重压之下，一线房地产商重拾“现金为王”，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。

业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。

加速周转增持现金

目前，房地产企业的货币资金十分充足。

据Wind数据统计，今年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币，同比增长60.4%，创三年以来新高。其中，万科(000002)手持现金179.2亿元人高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外，首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金均超过100亿元。

恒大地产最新公布的销售业绩显示，今年4月，公司实现合约销售额37.4亿元人民币，合约销售面积57.8万平方米。1至4月，公司累计实现合约销售额121.3亿元，合约销售面积189.3万平方米，同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下，恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日，恒大现金余额达209.9亿港元，增长28.3%和

业内专家指出，企业提高净资产收益率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。

以万科为例，2009年，公司的存货周转率为存货周转率为0.54，这为意味着公司库存不到两年便可消化，而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末，在万科各类存货中，现房存货59.0亿元，占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示，由于坚持稳健经营，公司目前的财务状况和存货结构健康，能够应对市场可能出现的各种变化。

重点布局二三线城市

持有大量现金的一线房企普遍表示，将回避前期房价涨幅过快的热点城市，同时继续看好二三线城市；希望在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。

今年4月份，恒大地产合约销售均价为每平方米6，467元，同比增长32.4%；明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市，价格涨幅有限，受政策的冲击也相对较小。公司表示，今后，公司将继续坚持稳健经营的策略，避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。

万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示，由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，这些城市的房价涨幅远高于全国整体。相对而言，以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年，万科新增项目44个，大部分位于二三线城市，新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。

业内人士指出，调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中，二三线城市正迎来快速发展期，提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。

2009年，二三城市房地产销售额占比已经超过60%。以恒大地产为例，公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。

市场人士认为，在行业调整期内，一线房企提高资产周转率、扩大二三城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。