经适房别忘了“夹心层”

2010年05月09日 20:10
来源：投资者报

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《投资者报》评论员朱艺

住建部4月26日印发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(下称“通知》)，对经济适用房的建设、准入、使用、上市等环节进行规范。这一通知，再把经适房推到风口浪尖之上。

4月的最后几天，北京随处可见满5年的经适房“换证热”。但当时北京各区县“经转商”操作规则不同：其中，朝阳区和丰台区可同名“换证热；而海淀区和昌平区不能“同名转换”

之后，5月1日，媒体报道称，北京市住房和城乡建设委员会回应，目前北京市经济适用住房上市交易仍然按现行政策执行，没有发生变化，“五一”之后仍可按现行政策办理。

“五一”假期后的北京却更加热闹。5月4日，到朝阳区和丰台区房产交易大厅办理经济适用住房产权证转商品房产权证的房主们发现，“五一”后房主不能办理同名转，现场一片混乱。

对于这样的变化，北京市住房保障办公室却轻描淡写地回应称，本市并没有在“五一”期间出台新政策，“上市交易”本来就是2008年4月8发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知(京建住〔2008〕225号)》的规定。各区县只是在具体的办理过程中逐步在流程等方面协调一致。

但政策的“朝令夕改”是否会损害政府的公信力？作为社会保障属性的经适房为何能“堂而皇之”地转成商品房？历经12年的经适房是否应该彻底退出市场？

政策要有公信力

面对房价飙升，调控手段频频祭出。无论按2007年建设部出台的《经济适用房管理办法》，还是北京市政府随后出台的关于北京市经济适用房管理的试行办法，经适房作为保障性住房，在5年内不能上市交易，如果确需交易，则由政府优先回购。

显然，住房第一要义是社会保障，其次才具有商品属性。启程于1990年代后期的房改过分强调住房的商品属性，有意淡化其社会保障属性，因而铸成大错。为减轻道义压力，政府匆匆推行“公屋制度”救急，由于病急乱投医，导致目前的公屋制度过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度，于是旧病未除再添新病。

“公屋制度”分为三个层面：一是财政向住房困难家庭提供廉租直补；二是政府建造公共租屋；三才是经适房。

由于经适房具备可交易之商品属性，因而买卖经适房有不菲获利空间，在行政审查层面出现腐败国内外皆然。由此，利用经适房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于经营等常见的牟利行为，即使对5年不得上市交易的规定，也基本形同虚设。

政府在经适房问题上，强化管理的举措对改变经适房管理中的诸多乱象，无疑是社会的进步。而通知发布后，一些拥有经适房的市民恐慌性地转正行为，从很大程度上说明，经适房牟利的情况和不合格购买的情况的确存在。

很多政策牵涉面广，对接有罅隙；政出多门，各唱各调；决策过程不透明，其中又不乏利益群体的游说与主导。有些政令和举措知错而改并非坏事。但科学的决策应建立在充分调查研究的基础之上，应建立在反复论证的基础之上，应经过大多数人同意的基础之上，通过民主程序尽可能科学透明，兼顾各方利益。而不是领导一拍脑袋政策即出，且只见“总论”不见“细则”

一旦政策制定之后，就应像商鞅移木建信那样，让国家信用植根于社会，政行令通。朝令夕改现象，损害了政策的规范性、权威和公信力。经适房在制度演进上已经探索10多年，应通过全国人大的立法，明确政策预期，在市场准入、日常管理和退出机制方面，建立稳定的操作程序。

经适房别成了权力房

对于遭诟病已久的经适房制度，住建部的《通知》带有打“补丁”的性质。政府并非全然不知经适房制度携有天然的“腐败基因”，光靠后天反腐事倍功半，必然闹腾到民怨沸腾的地步。既如此，政府为何在推行“公屋制度”时偏偏钟情于此？

提起经适房，绝大多数人认为就是指那些在社会上公开发售、符合条件的低收入住房困难家庭都可以申购的保障性住房。但近几年，经适房又出现了一个新品种，那就是党政机关及国有企事业单位集资自建的住房。

这些房子在用地、税收等方面享受国家经适房政策，政府的经适房规划及统计也把这些住房计算在内。这种经适房的准入和退出都是由自建的单位自行掌握，根本就不在建设、房管等部门的监管范围之内。不过，住建部的《通知》针对的却只是面向社会供应的经适房。

那么，这两种经适房各自占多大的比例呢？相关数据显示，北京市2005~2009年公开的土地供应量，70%以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有7%左右。

公开型经适房发售及使用过程中出现的弄虚作假等行为只是个体性的，而定向型经适房分配及使用过程中出现的违法违规等问题却是群体性的。公开型经适房所占的份额很少，即使杜绝了舞弊，也保障不了多少家庭的住房问题；定向型经适房占有大多数份额，却成了公务员的专利品。而这部分住房又何时进行规范呢？

房地产调控的核心应当是让利于民，而不是让利于“权”。所以，需要警惕的是，新的制度，应当是为老百姓牟利的，不要演变成为另外一个利益群体可以钻营的政策空子。

关注中等收入“夹心层”

自问世起，定位模糊的经济适用房政策就一直在质疑声中蹒跚而行。应该说，经适房的“退出机制”已成中国不得不关注的问题。问题的关键不是是否要停建经济适用房，而是针对经适房建设该制定怎样的政策，而政策能否按照原样执行下去。

经适房的政策导向，应偏重解决社会中间层的生活问题，化解社会发展过程中的矛盾。在目前经济条件下，大量有能力消化经济适用房、买不起商品房的中等收入者却被拒之门外，成为被社会遗忘的“夹心层”。因此政府有必要对这类人群给予一定的补贴，这也是保持社会和谐稳定发展的根基。

从廉租房、经济适用房到限价商品房，我国正在谋划更加全面和立体化的住房保障体系。在廉租房成为住房保障的主要手段之前，经适房意义仍然重大，承担着保障和平抑房价的双重责任。

但经济适用房制度乃至限价房制度等一揽子保障制度已存在诸多缺陷，很难通过简单的补漏加以解决。与其不断地修补保障制度而又效果不佳，还不如快刀斩乱麻让经济适用房、限价房等“产权式住房保障制度”逐渐淡出历史舞台。

无论是新加坡推行的“居者有其屋”计划、韩国的“百万户国民廉租房建设计划”，还是美国的住房福利保障、德国的多层次保障都给我国经适房的退出机制提出了大量的参考。

现在看来，弥补退出机制的漏洞显得尤为重要。一是退出条件要明确，比如达到什么条件应该退出和政府回购，出现什么问题必须处罚等；二是退出程序要完善，比如骗购、骗租者如何按照有监督、可核查的方式退出，对接受政府回购保障性住房的原业主如何补偿等；三是要有制度性的规定，比如确定如果存在违规行为如何补救，对严重违规者如何处罚直至追究刑事责任等。