温天纳：中央对内房的最后一击 !　

2010年05月10日 12:44
来源：凤凰网财经作者：温天纳

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笔者近期和内地不少政商界朋友谈到内地楼市调控“一日一新政”之现象,此时此刻,笔者认为中央对内房将进行最后的一击 !

笔者撰写本文的目的在于预测下一步中央房屋政策未来发展趋势。在周前,笔者应邀作为主题演讲嘉宾，在内地《经济观察报》和建设银行集团主办的中国2010宏观经济高峰论坛中，发表了对内地经济发展的看法，特别是从房地产角度探讨今年的宏观经济趋势。

针对内地楼市，笔者的态度一直是审慎的。按一些非官方统计，目前内地房价收入比率已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比率则超过50倍以上，泡沫现象难以否定。

目前面临调控的局面，主要起因在于去年“超宽松货币政策”所引起。那么，去年究竟有多少资金进入楼市? 众说纷纭。不过，笔者一位内地朋友估计过，按去年银行新增贷款约为人民币10万亿，中央政府、加上省、市?地方政府的投资总额可能再涉及另外约人民币10万亿，一下子，投入了人民币20万亿进入实体经济之中，数量之大，市场根本无法承受.友人估计在最恶劣的情况下,有大约3成资金是进入了房地产市场。换句话说，投入房地产市场的资金可能达到人民币6万多亿。

人民币6万多亿究竟是甚么概念？这大约等同2009年中国全年的财政收入，或等同去年中国国防预算的12倍(去年中国国防预算约为人民币5千亿元)。

参考非正式资料，在2008 年底内地整个人民币信贷市场才30 多万亿，每年人民币新增信贷只是约为3至4 万亿。为渡过环球金融海啸危机2009年突然增加近10万亿，在今年也依然有7.5 万亿。另外,估计目前内地城镇住房的总市值也只是约为人民币50到60 万亿。这么大量资金的投入，房价不狂涨才奇怪！

内地大约在去年开始对房地产市场进行调控，在不同的阶段，调控政策之目的也不一样，对经济的影响也不相同。笔者对内地房地产市场的调控大致上分为三个阶段：

第一阶段，2009年年底到2010年年中；

第二阶段，开始于2010年4月16日，持续时间未定；

第三阶段，将开始于2010年下半年，持续时间未定。

对第一阶段调控的分析：

主要目的是为了调控总需求，防止通胀爆升，并非是为了调控房地产泡沫。金融海啸所引发的经济衰退并非内部衍生的衰退，主要是受到外围市场的冲击。现在回头一看， “四万亿”投资计划和近十万亿的新增信贷对内地经济的冲击力实在略微过猛。

自去年第二季度开始，内地经济迅速反弹，到年底时已出现“过热”的征兆。内地12月份CPI已经攀升到1.9%，若中央政府不调控总需求，通胀将出现猛涨的情况。不过，当时经济还在“保持适度宽松货币政策和积极的财政政策”的大背景下，外围经济还是处于不明朗的形势，内地经济也未能确定是否真正复苏，中央不敢贸然全面收缩需求。于是政府选择了调控房地产的“产业政策工具”，调控带来的结果时是房地产相关投资下降，房屋供应量减少。不过，需求并未减少(反而出现增加)，种下房价上涨的前因。

对第二阶段调控的分析：

房价猛涨导致出现社会稳定和资产泡沫问题，为了减少对房屋的需求，这次调控的目的是为了让房地产价格下跌或至少是稳定下来，短期再次猛涨的机会被调控下来，但目前这种严格政策是很难长期执行的，因此效果可能是短暂的。

房地产价格猛涨的原因在于有人囤积居奇，另外,房屋供应也不能满足需求，房屋更成为了稀缺资源，在调控需求的同时，必须尽快“开仓派米”，增加供应，稳定市场的中期和长期预期。因此，在下半年的通胀压力减退后，中央政府可能会推出具体的房地产投资刺激计划，刺激民营房地产商的参与，这就是笔者预期内地的第三个房地产市场调控阶段。

对第三阶段调控的分析：

下半年，在信贷逐渐趋于宽松，以及房地产投资刺激计划的背景下，投资增长速度将会逐渐回升，预期在2010年投资仍然将会是内地GDP增长重要的贡献来源。

过往的经验告诉我们，宽松的货币政策是房价上涨的最根本原因，目前内地的投资渠道依然十分狭窄，无论你是买得起楼，或是买不起楼，不少人还是疯狂地想尽办法去买楼。这预期必须改变！

中国人民银行货币政策委员会2010 年第一季度例会提出要继续实施适度宽松的货币政策。因此只要整个社会流动性宽裕，房价就还会上涨.调控政策只会打压那些依赖银行信贷的投资者。

目前的调控政策与2007年二套房政策的调控效果是有根本性不同的地方，部份投资者可能会认为当年的二套房政策导致了房价的下跌，笔者倒是认为当时房价的下跌有着不同的原因，有国际因素，也有房地产市场周期的影响。不过，笔者认为更重要的原因是由于在2007年里最后2 个月的信贷出现零增长。

内地在2010 年的货币环境将是“超宽松货币政策的退出”，主要措施包括：信贷规模从去年的人民币10 万亿下降到7.5 万亿，提高存款准备金不少于100 个基点，提高基准利率不少于两次。另外人民币汇率也存在重要政策变量，决定因素在于和出口有关的就业状况和社会稳定。

纵观内地经济形势，笔者认为人民币已具备从过往“非常”政策中退出的条件，人民币也将回到稳步上升值的情况。笔者估计，未来十二个月人民币将缓慢和渐进地升值约5%。不过，一次性升值的机会不大，笔者觉得中央政府大有可能在目前0.5%的基础上，扩大人民币每日波动区间。

在投资市场方面，笔者的建议是，如果内地房地产市场出现明显调整，资金充裕兼具备良好品牌实力、同时拥有全国化业务的地产商之抗跌能力将强于其他类型的地区性地产商，较为具备长线投资潜质。

不过，笔者需要提醒读者，在未来三个月内，各省市政府与相关部门将陆续推出调控楼市的配套政策，对市场的冲击力仍有待观察。因此，笔者认为，短期而言，市场调整的压力还是巨大的。