楼市新政将面临无形之手对抗房地产后续供应成疑

2010年05月12日 21:44
来源：21世纪经济报道作者：荆宝洁

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最佳的调控局面是什么？

全国工商联房地产商会会长聂梅生回答说，“供应量增加的同时价格下跌。”但她同时担忧，尽管这一次调控，有形之手很强势，也会遭到无形之手的化解。不可预测的因素在于，因为交易量的萎靡，开发商减少投资和开工量，有效供应量不能增加。

华远地产总裁任志强也无不担忧地指出，大量的保障性住房可能被公务员或者一些机构占去，而受挤压的商品房用地指标迟迟不能上市。

新政执行数天以来，一些开发商已经放缓了推盘的脚步，大批供应量何时增加成为疑问。

有效供应量成疑

亚豪机构统计数据显示：上周(5月3日-9日)北京市共有4个项目开盘，其中纯新盘1个，共提供房源874 套、97423.83平方米，环比之前一周(4月26日-5月2日)减少了75.75%、72.72%。

另外，上周4个项目的开盘均价为22500元/平方米，环比之前一周每平方米下调了2892元，降幅为11.39%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，北京实施细则出台后的首周，北京楼市的观望情绪再次加重，从上周的推盘情况来看，出现了明显的量减价跌之势，开发商的预期大幅回落。

上周原计划开盘的8个项目，实际仅有4个最终开盘，由于政府加强预售管理，要求取证后三天推出全部准售房源，另外不少项目的取证步伐也开始放缓，不少推迟开盘计划的项目回应说，是因未取证而暂缓了开盘时间。

另外，从价格方面来看，除了整体开盘均价下滑明显外，不少项目的实际开盘均价比开盘之前的预计开盘均价降低2000元-5000元/平方米，短短两三天，开发商对在预期和需求之间做出了平衡，选择了合理降低预期以满足需求的方式进行推盘。

北京某知名楼盘的销售总监也向本报记者透露，现在很多项目都不愿意领预售许可证。领了销售证必须三天之内公布所有房源，却会遭遇无人光顾的尴尬局面，所以企业索性不去申请销售证。他告诉记者，市建委掌控着所有项目的进度表。市场好的时候，企业几乎是求着建委早日批准销售。国土部门规定了项目的开工日期和竣工日期，但企业仍旧可以在一定范围内灵活操作。

另据任志强在REICO工作室“2010年一季度中国房地产市场报告发布会”上透露，开盘价格下调的另一个原因是因为，市建委不给价格较高的项目发“预售许可证”。尽管官方并未证实这一消息，前述销售总监告诉记者，这几乎是业界尽知的不成文的规定，建委有意控制项目入市节奏。

北京四季房展组委会副秘书长郑向东告诉记者，以往有些项目为了达到捂盘的目的，故意大幅调高销售价格，以达到延缓销售速度的目的。

拿地热情消失

任启鑫认为，有效的政策调控，一般分三个阶段，第一阶段就是量缩；第二个阶段是价跌；第三个阶段是刚性需求和合理的改善型需求开始回归市场，实现最终的调控目的，量价回归合理水平。

而目前的调控正处于第一阶段向第二阶段过渡的关键时期，以恒大、绿地为代表的部分上市企业，已经率先在部分城市开始集体降价，虽然还没有传递到北京市场，但表明开发商的现金流已经开始紧张，地产股一个月之间整体缩水25%，而本周(5月10日)起，存款准备金率又将上调0.5个百分点，势必继续考验开发商的资金状况，这也是市场进入调控第二阶段的重要特征之一。

尽管销售回升，新一轮宏观调控后，万科拿地热情相比前三个月明显下降。4月份，万科仅仅在贵阳和吉林两地花出去10亿元拿地款。公开数据显示，万科在1月、2月、3月拿地费用分别为43亿元、82亿元、21.94亿元。

据中原4月对全国12个被监测城市土地情况看，总体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。楼面地价均值约为1866元/平方米，为2009年5月以来最低位。