市场预期上海楼市新政趋严含房产税

2010年05月13日 01:10
来源：第一财经日报

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徐健胥会云刘展超

尽管上海楼市调控细则尚未出台，但来自各个渠道的消息已显示其严厉程度应不低。

其中开征房产税或称物业税，市场普遍预期将是上海楼市新政的重要内容之一。此外，公积金贷款将视面积实行差别放贷等，也很可能成为沪版楼市调控政策的亮点。

房产税近在眼前？

昨日，有媒体报道称，上海楼市调控细则将在近日出台，且将“尽快实现对住房保有环节征税”。对此，上海住房保障及房屋管理局一位人士向《第一财经日报》透露，房产税的“改革”确实已箭在弦上，“有关部门正在操作，但是最后执行的条款如何，现在谁也说不清楚。

上述报道称，已经形成的房产税初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8%。的房产税初步草案中，

根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

若此报道方案确实，就意味着已经实施多年的房产税的征收范围和税基都必须重新设计。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报记者称：“如果要改变房产税的征税范围和税基，需要中央来统一解释。地方可以制定具体执行办法，也可以决定征还是不征。”他同时认为，上海可能会对投资性购房和投机性购房是否属于经营行为作出解释。

一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，据其从有关部门探得的“态度”来看，此次上海楼市调控空前严厉。不过，市场传言中关于房产税按照估值来征的说法似乎不太可能，因为操作成本太高。

与此同时，记者获悉，“视面积进行差别放贷”的上海公积金贷款新政也已基本确定，将与其他楼市调控细则一同出台。而其“面积进的定义，或如市场猜测的以90平方米为界。

目前，北京已经公布了公积金房贷新政——自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款成数为七成；90平方米以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。

市场热议开征时间表

为避免楼市再度出现越调控越上涨的局面，不少业内人士都赞同根本办法是开征房产税(物业税)。有专家指出，即便短期开征有难度，政府也应该公布一个明确的开征时间表。

新华社昨日刊发《房价“坚冰”能否“解冻”——透视新一轮地方楼市调控》文章认为，目前开征房地产保有环节税收的呼声日益高涨，按照SOHO中国董事长潘石屹的建议，房产保有环节征税应以别墅、多套房等为征税对象，计税标准可以从第二套房算起。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕也表示，政府对楼市的调控应该多管齐下，出台物业税或房产持有税是平衡楼市供需平衡的根本之道。

中国不动产研究中心昨日发布的《调控新政解读及后市走势分析》报告也认为，目前新政打击投机性需求只是权宜之计，而在持有环节增加成本和持有风险，对房产投资的风险收益进行均衡(尤其是多套和豪宅)，才是市场调整正确的方向。

在昨日的“去杠杆化背景下市场前瞻论坛”上，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室前主任王小广认为，此次新政主要目的是针对投机性需求。而他和同事在做过统计分析后发现，中国的房地产需求投机比重太大，全中国的平均数超过50%，深圳投机性需求可以达到80%～90%，“10%最富的人把房地产交易量的50%都买去了。

在此情况下，王小广认为，虽然物业税短期开征存在难度，但政府应该给出一个明确的开征时间表，给房地产市场一个过渡期来消化政策的影响。

在前述论坛上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，开征物业税并不复杂，不过应分步走，第一步走商业地产，实行税制平移，把房产税和土地使用税两税合一，今年马上就可以实施。第二步从小产权房起征物业税，通过税收来解决长期存在的小产权房问题。然后对高档住房与豪宅征收，最后是对所有居民都征收。