上海新政实施前加紧推地前5月出让金超650亿

2010年05月18日 22:38
来源：21世纪经济报道作者：赵飞飞伏昕

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楼市走势未见明朗之时，上海的土地出让市场已经赚的盆满钵满了。

本报统计上海规划与土地管理局已经公布数据，截至目前，2010年上海经营性土地出让金已经超过了650亿，逼近上海去年全年土地收入675亿(据上海财政局2009年土地入账数据)。

年初，上海财政局递交上海人大的预算报告显示，2010年上海国有土地使用权出让金收入将达到900亿，比2009年增加33.2%。

中央财经大学税务系教授汤贡亮对本报表示，北京目前土地出让金也已经逼近了去年全年水准，主要是由于前几个月地王频出。如果接下来北京调控政策奏效，下半年形势将逆转。

上海市规划和国土资源管理局公告显示，从5月18日至25日，上海将推出近40块土地。其将成为上海土地推介最为集中的一次“盛宴”，在地方细则出炉之前集中卖地，上海有望加速完成全年任务目标。

与此同时，悬在上海楼市上方的达摩克利斯之剑——房产保有税，尚不知能否最终出炉，但市场公认其为控制楼市上涨的一剂关键猛药。不论上海调控政策如何落地，不到半年即有650亿土地收入为上海各项建设资金需求“兜底”，上海市财政已有转圜余地。

大量地王为新政前出炉

上海财经大学公共经济管理学院教授、中国税务学会理事胡怡建对本报表示，上海目前推出地块多一点，扩大土地的经济贡献，这对上海城市接下来发展帮助很大。

4月中中央第二波楼市调控之前，上海政府入账的土地出让金已经十分乐观。

年初，几幅陆续出炉的地王，极大充实了上海区县政府的财政资金大盘，仅黄浦区在2月1日出让的外滩金融中心(8-1)地块，和8日出让的163街坊地块，就分别以92亿和34亿成交，共计有126亿元将前后入账。

本报统计上海今年成交的十幅总价最高的地王，有8幅是在1、2月成交。其为2009年楼市迅猛飙升后，房地产企业回收的大量成交额再次砸向土地市场。

包括工业用地在内，2010年截至目前，上海共成交超过160多幅土地，而各位于松江、青浦、嘉定、闵行、闸北、黄埔的十幅地块，成交金额共计373亿，占据总成交金额的一半以上。

复旦大学房地产研究中心尹伯成教授告诉本报，前几个月份上海土地出让金持续的攀高，对推动上海3、4月份的楼市价格攀升有巨大的推动。就在4月中旬国务院新国十条出炉之际，上海楼市同时进入新一波的上涨疯狂。

3月底，上海改变了土地出让条件，更新土地出让方式，开发商签订土地出让合同后，5天内拿地企业须缴纳20%土地款，并在一个月内全部缴清；若申请延期支付，则须在10天内支付50%，在3个月内全部付清，其中后50%土地款须支付利息。

如此严格的条款，显然影响到之后上海土地市场成交价格。5月7日，上海放量5幅广受瞩目的热门地块，出让总面积达到61万平方米之多，包括保利地产、陆家嘴股份、新鸿基、万科、招商地产、龙湖地产、绿城等诸多地产巨头悉数到场。

而其中最值得关注的新江湾C4和广富林2-6号地块，其周边曾经都拍出过地王，当日的成交未出现过火，位于松江区广富林2-6号地块被北方城投以18.4亿元获得，楼面地价约13724元/平方米，低于万科2月底拿下的广富林2-4地块的16378元/平方米的楼面价。

而上海城投以11.0833亿元拿下新江湾城C4地块，以底价成交。中国房产信息集团分析师薛建雄表示，从上海的基本面来看，2009年和年初的十分过火，近期拍出的几幅土地价格较为合理，这得益于国家宏观调控。

新政后地市走向不明朗

与此同时，上海楼市的走向也呈现离奇走势。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报：此轮楼市调控正好一个月，全市商品住宅成交面积从政策出台前一个月的119万平方米减少到近一个月的52万平方米，成交量出现腰斩，需求一再被打压；而全市成交均价却从政策前的20561元/平方米上涨到政策后的24833元/平方米，这与调控政策平抑房价的初衷出现了背离。

“政策还未达到效果。故而楼市调控并非制定更多的政策，而是政策的执行力度。”陆骑麟表示。

5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人向新华社表示，上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，在调控中“从严掌握”。其同时透露，上海对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等目前还在研究，具体方案还没有正式确定。

“保有税是否出炉还看中央的决策，上海只能执行中央的政策、贯彻。”复旦大学房地产研究中心主任华伟告诉本报。