房价多米诺骨牌第一波中小房企称最多再挺三个月

2010年05月19日 01:59
来源：中国证券网－上海证券报

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楼市在买卖双方僵持、观望中度过了国十条出台后的第一个月。业内外似乎都在屏息等待房地产业中倒下的第一块多米诺骨牌。就目前情形看，中小房企仍将首当其冲，一位开发商直言，“我们顶多能撑三个月，其实大家都差不多。”而就区域来说，受中心城市辐射带动的中小城市或大城市的远郊区域将率先领跌。业内人士坦言，部分二、三线城市房价降幅将超过30%.

⊙记者于兵兵潘建 ○编辑王晓华

房价何时开始松动，也许历史经验可引以为鉴。2008年7月，随着金融危机加剧，楼市成交开始直线下降，但房价仍然坚定上涨。整整三个月后，也就是到2008年10月，上海等一线楼市成交量只有2007年同期的两成左右，房价由此直线下跌。

一个可以对比的数据是，今年年初以来，楼市成交同样连续数月下降，而房价持续坚挺。到了5月，上海等地楼市成交量再次跌到去年同期的两成不到。而房价是否也将由此推开下跌的第一波浪潮？

本期周刊，上海证券报深入采访大中小三类房企，一个明确的共识是：大房企此轮房价抗跌性更强，其原因是2009年巨额的销售回款支撑，加上此前融资储备的充裕。相反，中小城市中小房企的资金压力正逐渐加大，用他们的话说，就是银行的门难登，购房者又不买账！降价，已成必由之路。而一些受访企业更直言，房价最多再挺3个月！

中小房企：房价最多再挺3个月

房企A，曾获评上海民营企业500强，其早年建设的写字楼项目目前仍是上海地标性建筑之一。而今天，已经被迫转战三线城市的A企业正在为无处寻钱而苦恼不已。

张先生(化名)是A企业某项目公司负责人，近日，与银行人士吃饭沟通是他的主要工作之一。据他介绍，目前房企从银行贷款正变得越来越难。“以前一些分行就能决定的贷款项目，现在全部要拿到总行去批。另外，如果开发商以前的贷款还没有还清，那再借钱就更麻烦。”张先生坦言目前“压力很大。

通过降价来增加现金流，这一点A公司不是没有想到。据张先生介绍，该公司的部分楼盘已经开始尝试小幅降价，比如9.8折或9.9折的优惠。“但购房者根本不买账。”张先生说。

“现在上海，包括上海周边城市很多售楼处都只有看房咨询的人，买房的人几乎没有。在利空政策还没出尽的时候，谁不想等到形势明朗一些再做决定？”克而瑞机构上海事业部副总经理李振宇称。

而当记者问及A公司在政策未有转向的情况下，其资金还能支撑多久时，张先生称最多三个月。也就是说，如果其他融资渠道都没有突破，三个月后，A公司在售楼盘将考虑大幅降价，折扣底线为30%。

虽然此轮政策主要针对住宅物业，但一些开发写字楼的中小企业也同样被波及。浙商王先生(化名)在上海南外滩黄金地段拥有一栋烂尾写字楼。凭借其与世博区域隔江相望的地段优势，曾酝酿在五月开盘的该写字楼定下了单价6万左右的意向售价。

不巧的是，随着4月底房地产宏观调控的到来和五一冷清的成交打击，王先生意向销售价格一降再降，目前定价只有4万多，但仍不敢贸然开盘。

“现在，几乎40%以上的开发商选择推迟开盘。一是因为目前形势不明朗，二是现在可能即便降价也卖不动。受此影响，我们这些代理企业的策划部门也到了几乎无事可做的地步。”上海易居企划部工作人员称。

王先生同样面临非常紧张的资金压力。据了解，他有意到老家浙江永康举行一场推介会，意向购房者需要交纳的意向金高达百万元，但同时可以获得一份价值数万元的黄金制礼品。如果数月后无意购房，意向金可以返还。“这意味着开发商可以通过意向金获得巨额的短期融资，礼品就是开发商付出的利息成本。”一位了解该企业的人士介绍。

除了一线城市的中小房企外，二、三线城市的中小房企日子更加难过。“今年二、三线城市的房屋开工量非常大，这需要庞大的资金投入。而且二、三线以前的监管力度很弱，包括楼盘刚出地面就销售等都没有得到有效控制。这时候执行收紧银行信贷和严格监管市场，将给二、三线城市的开发商带来很大的压力。”广州一位房地产开发商称。

龙头房企：降价是迟早的事

虽然这轮降价可能由中小房企领跌，但大房企仍最终难免降价之路。据上海证券报了解，在数日前的一次万科集团内部会议上，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很紧。现在还不是最严厉的状态。”同时，万科集团授权地方分公司可视各地情况调整销售及价格策略。

到17日，北京万科率先小幅降价，业内预期北京房价将就此进入全面调整。而万科在上海的楼盘虽未出现明显降价迹象，但业内称万科、保利等大型房企都改变了早期的乐观预期，对楼市可能出现下行的判断越来越明显。

大型房企可能出现普遍降价趋势的时间点是在今年下半年。据了解，大量房企的新盘上市周朝定在今年下半年，在供给量大幅增加和需求观望双重作用下，房企降价将不可避免。而一线城市周边楼市的率先降价将传导至一线城市。

成交量暴跌是开发商不敢涨价的主要原因。地产专家薛建雄介绍，上周上海商品住宅网上签约量不足6万平方米，只有正常市场情况下一天的成交量。北京中原地产李文杰则称，北京情况比上海更糟。业内预测，如果宏观调控政策在较长周期内持续目前的力度，房价必将进一步松动。

“有地产名人说开发商可以撑一年肯定是夸张的，我觉得在目前的形势下开发商最多也就能撑半年。” 潜龙地产副总经理贺承军称。中原地产项目总经理黄韬也预计，开发商在坚持两三个月后降价在所难免。受此影响，广州房价或在8月份回落10%，其中，郊区回落15%左右，市区下降5%。