房地产边缘化前兆：社科院称大规模城市化行将结束

2010年05月21日 23:06
来源：经济观察报

0人参与0条评论

胡芳洁

房地产批判系列报道之一

2010年4月，本届政府祭出的针对房地产的新“国十条”引发社会广泛关注，房价会跌多少？严厉管控的底线在哪里？这一切悬而未决。但当我们概览房地产业近十年带来的繁荣时，由疾速城市化带来的负面效应已非常明显，“一业独大”对经济体的伤害比比皆是——“过度资产化”对实体经济产生相当强劲的分解作用，持地称王、一劳永逸正像麻醉品一样，全方位地弥漫开来。但是，任何事情都难逃规律的制约，过度城市化在经历癫狂发展之后，行将走向常规阶段。就此本报将以“房地产批判”为题组织系列报道，从房地产对实体经济、资金流动、行业转型及社会心理等方面所造成的影响，予以全方位的梳理与报道，以期对读者了解中国经济与房地产之间的关系及未来走向有所助益，并勾划出大致轮廓。

——编者

中国的城市化进程，将会如何进行？

今年4月，中国社会科学院经济研究所发布的首部《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右 (2011-2016年之间)结束高速城市化过程”

而代表着房地产业最典型声音的华远地产总裁任志强，在此问题上，与蓝皮书论断大相径庭，在他看来：“中国用了30年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进城问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度，才有可能在未来的20-30年，当我国经济总量达到世界第一时，实现城市化率65%-70%的水平。

“城市化”高速增长到底应该怎么看？

一手托起了地方财政，一手绑架了银行信贷，同时还牵涉到最为广泛的民生、公平正义和保障，房地产业，俨然已经成长为这个时代最为举足轻重、也最具争议的行业。然而，中国城市化进程，必然影响到房地产业，其一业独大的地位还能保持多久？

在任志强看来，中国远不如发达国家更重视房地产的作用，按照发展阶段来说，相对应的中国城市化率应更为充分。但是任志强称：“这成了一个变量，而不是常量，需要经济增长的时候就鼓励你，需要限制投资过热的时候就打压你。

最高点之后

2003年，社科院成立了“中国经济增长与宏观稳定课题组”，在此基础上，2004年，经济增长理论研究室成立，一共有21名研究人员。从2003年课题组成立，城市化一直是其研究的一个重要部分。

社会科学院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉是宏观经济蓝皮书课题负责人之一，同时也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出这一结果之前，业内普遍估计，城市化增长率的最高点会在2015年左右出现，随后开始下降；而社科院研究得出2013年的结论，与之前的估计并没有太大误差。

“我们选取公元1800年为基准期，收集了从1949年开始近50年的数据。推算出来的符合度已经很高了。”刘霞辉说。

2009年底，该课题组在《经济研究》上发表一篇名为“城市化、产业效率与经济增长”的论文，实际上，宏观经济蓝皮书中关于城市化率的计算和预测，都是源于这一研究。这一研究得出这样的结论，“中国将在2013年左右(预计在2011-2016年之间)结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在47.93%-53.37%之间，此后中国的城市化率增长逐步放缓。

同时，社科院根据同一增长模式，预测中国城市化率2015年为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。而鉴于中国农村人口占总人口很大的比例，且随着老龄社会的到来等因素的影响，68%可能是中国未来20年城市化发展的顶部，此后一个较长的时期城市化水平将维持在68%左右。

实际上，社科院的这一研究成果包含了两部分的内容：一是城市化增长率将会在2013年左右达到顶点。这表示，接下来几年，中国将进入城市化最为快速的发展阶段；二是在增长率达到最高点之后，增长率开始下降，但城市化率依然会以较大幅度推进，直至2030年左右，城市化率达到约68%，进入相对稳定阶段。

随后，蓝皮书副主编、社科院经济研究所张自然博士向本报提供了这一结论的计算过程资料，社科院采用了通用的Logisitic函数，用于计算城市化水平，其中包括初始状态城市化水平、增长速度、时间等变量。社科院根据这一函数预测1978年至2007年的城市化率走势图，与这一期间的实际城市化率走势已经非常吻合。

而对城市化增长率最快的年份的计算结果为212.9，约为213，即约为2013年，此时的城市化率为50.11%，城市化增长率为1.0892%，约为1.09%。根据社科院提供的城市化预测曲线，此后，城市化增长率则呈下降曲线，2029年之后，增长率将会降到1%以下。本报取平均值计算，2015至2020年，城市化平均增长率为1.078%，2020年至2030年，平均增长率则降至1.014%。