房地产经历黑色五月：北京住宅成交量骤降81.7%(3)

2010年05月28日 14:42
来源：《第一财经周刊》作者：CBN记者王娜兰红 CBN实习记者霍然唐丽君

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“没有哪个房地产经纪人真正热爱这份工作，因为这份工作既不体面，也不能让自己更清闲快乐。”他感觉仿佛人人都看不起自己，即使辛苦带客户看房、帮忙讨价还价，到头来还是被说成黑中介，还是难免会碰到甩开中介的客户，还是难免碰到“撬行”的同行或同事，这让自己所有的努力全都白费。刘斌并不愿把这份工作的心酸告诉老家的朋友们，他告诉他们，公司很大，有1.3万名员工，大家每天上班都是西装革履的，朋友们都很羡慕。但当妈妈打来电话时，刘斌还是忍不住哭了，他觉得很委屈，“这是一份多么没有人情味的工作，辛苦忙碌，人家还把你当骗子。

但是，没有办法，除了养活自己，他还期望着能赚些钱寄回农村老家。起初，刘斌觉得自己能坚持下去，规则苛刻没关系，至少这是一个赚钱的行业—还有什么比钱更能给人安慰？可现在，房屋成交量急剧下降，赚钱变得困难，一些经纪人已经离开。

链家会组织刚入职的新员工培训，刘斌说第一次培训时，和他同一批的学员有100多人，大家都很兴奋，满怀激情想要大干一场。但4月底他再去培训时，发现和自己同批的只剩下了20多人了。

刘斌开始想下一步要做什么，他发现要在北京有一份更体面的工作，必须学点有用的东西。他找到了一份北大青鸟的招生简章，咨询后发现一个课时要40元，学费从几千到上万，这可不是自己能承受得起的。

关于链家的一些传闻，也开始在经纪人间流传。在经百度知道”上，一位注册名为中原地产万年店的人问，北京中原地产将要收购北京链家地产，有这事吗？后面注册名为链家地产刘红的人回答：据凤凰卫视财经频道报道，香港中原集团将收购北京链家地产所有业务，其创始人施永青和中原地产华北区域董事总经理李文杰都接受了采访，对这次并购充满信心，还称并购完成后中原集团北京公司将占北京地产经纪业务89%的市场份额，并计划两年内将旗下链家品牌上市，成为内地上市的第一家房地产经纪公司。李文杰在接受《第一财经周刊》采访时，否认了这个网络传闻。随后，林倩也在博客中否认了此事。

但传闻并未就此止息，又有链家要裁员30%、退房率高达80%的消息传播开来。毕竟，无其他融资渠道、现金储备少，仅靠成交量生存的中介公司，会首当其冲受到这次调控的影响，而作为北京规模最大的房地产中介公司，链家必然会被更多经纪人关注。

新一轮中介关门潮到了，这次还是从一些小型中介公司开始。据《上海商报》报道，卢湾区丽园路上的几家中介门店已易主变成了服装店、水果摊；长宁区天山路上的一家中介门店也挂出“暂停营业”的牌子；普陀区有一家拥有10多家门店的中介公司已整体转让。而在深圳，《广州日报》报道称，广天地地产、冠华地产、家家顺地产、恒泰置业等都已大门紧锁，或打出“本铺转让”的广告。“北京也有一些小中介公司关店了。”张月说。

可是链家还是不想收缩关店。两年前，链家的成功就成在不退反进，现在要是退了，那还是链家吗？

林倩觉得链家凭借去年赚的17亿，足以度过这段萧条期，更何况这样的不景气在链家看来并不会持续多久，“住房政策的调控周期总是很短，通常第四季度是政府开始酝酿下一年政策的时候，我觉得明年两会后，房屋月成交量有机会重新上万套。”她对《第一财经周刊》说。链家做了一次风险测算，他们得出的结果是，当成交量仅剩原有的两成时，刚好损益平衡—危险的是，当前的市场情况，正好是原有成交量的两成。

业内人士徐东华则更仔细地计算出，中介公司的纯利在20%以上，因此链家去年17亿收入中，纯利为4亿左右。按链家的规模，店租加上员工工资等，平均一家门店每月的运营成本在3万元左右。以每月普通经纪人1200元底薪、每家店1万元租金计，如果不裁员、不关店，链家1.3万员工、630家店，一年的成本是2.6亿。眼下，链家赌的是市场不要坏过两年，而赌注则是链家的市场位置，还有1.3万经纪人的职业前途。

至少短期内，店是不会关的，但成本总要控制，而对经纪人也必须提出新要求，他们必须学会跟公司一起转变，以免陷入“留店不留人”的噩梦。

4月底店里的一次晨会，陈媛听得特别认真，这个每天早上都开的会议，之前说得最多的是汇报今天的工作内容。但这次，她听见店经理说，现在已经从卖方市场转向了买方市场，总部要求我们的工作方式、考核指标也要随之变化。

对于从卖方市场转向买方市场这件事，陈媛感同身受。因为整个5月，她的工作重心竟然是应付退房者。刚签约的一位买家最近隔三差五会到店里来要求解约，调控政策出来了，他觉得房价要降，自己买亏了。“买家的父母也总跑到店里来，没办法，只有争吵。”陈媛说自己已经焦头烂额。这种现象很普遍，4月15日以来，二手房交易中，买方违约占到违约总数的70%。而就在3月份，通常都是卖方违约，因为房子抢手，他们在盘算着不断加价。

链家很多经纪人已经身陷在这种焦头烂额的争吵中。北京房地产交易管理网数据显示，4月份，链家二手房签约7633套，退房1178套，退房率15%；5月1日至21日，成交1435套，退房265套，退房率18%。我爱我家一位员工称，链家高退房率还有一个原因是，人为的虚假成交后再撤单—网签规则规定，同一套房只要有一家中介网签，其他中介就不能再介入成交。过去，链家是利用规则的高手。

现在，“带看量”被链家列为了一项重要的考核指标。行情好的时候，这基本上是一个可以忽略不计的技术动作，因为大多数人都是一看就买。在业绩分成时，只有拿到房源和售出房子的人可以参与提成。而现在的考核里，带看量参与价格谈判、拿到房主钥匙等，都可获得提成。这让陈媛的积极性高了一些，她开始给在驻守区域做过登记的客户打电话、发短信，往他们的邮箱里发一些房型图，希望他们来看房子。对于那些来看房的人，她都会叮嘱说，如果有链家公司的人打电话问是否看过此房，请帮忙说她已带看过。

为了维持生活，和大多数经纪人一样，陈媛将工作的重心转移到了租赁业务上，这在之前是很多资深经纪人并没兴趣去做的一项工作，付出的劳动和买房几乎没两样，拿到的提成却只有1/10。

这也意味着，刚入行做租赁业务的刘斌，有了更多资深的竞争对手。面对进入观望期的市场，一些业主开始转售为租，租赁市场开始升温，租金也随之上涨，中原地产三级市场研究部数据显示，与新政前相比，北京市二手房租金价格环比上涨了5.1%。

对于陈媛来说，唯一没有改变的，是每天早晨9点和同事们一起高唱奋发友爱的“司歌”，然后，再喊上几声“加油、必胜”的口号。但是，再强的斗志也会被3个月不开单彻底打败，那意味着自动淘汰。这个5月，除了接待退房者，她还没有一个客户。她和链家，还有这个行业一样，都在盼望着调控赶快过去，市场好起来。但是，这倒霉的日子还有多久，谁知道呢。

刘斌又等来了一辆438路，他挤进了让人窒息的粘稠空气中。上车的这一站，叫西北旺东村，这里的平房每月租金为300元，因为价格便宜，所以聚集了很多像他这样到北京掘金的年轻人，还有刚毕业的大学生。西北旺东村再往北不远，就是著名的唐家岭，蚁族”的更大聚集地。

现在，刘斌甚至开始担心，连这300块钱也快支付不起了。而下车的那一站，是每平米价值2.7万元的高楼大厦，刘斌抬头望着它们，他不知道自己什么时候才能住进那里。

(应采访对象要求，文中刘斌、陈媛、陈刚、李孟为化名)