楼市调控失灵之温岭样本

2010年06月02日 16:22
来源：法人

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楼市新政的实施才过月余，以开发商、购房户和政府为主角的三方博弈在浙江沿海一些最富有的城市正悄然展开。在这场急功近利的纠结中，楼市调控的多种手段可能失灵的秘密将渐渐呈现

文本刊记者王磊磊

“温岭市铭泰房地产有限责任公司(下称“铭泰地产”)在未取得预售许可证的前提下，非法集资——以借款形式向意向购房户收取大笔房屋预定金，如今又单方面违约，哄抬房价。”在接到举报之后，《法人》记者第一时间赶赴浙江温岭市进行了调查。

一套房子惊爆多种价格

5月13日，《法人》记者到达温岭市的第二天上午，温岭市老城区万昌中路上，几百名意向购房户正举着横幅、打着标语，聚集在铭泰地产大股东——中马集团门前冒雨进行示威。刘先生是几百名购房户的业主之一，他拿着借款合同和诉求书等几份材料向《法人》讲述了事情经过。

2009年2月至3月期间，温岭市街头突然竖立的大大小小的广告牌和地方媒体上打出的广告引起了众多市民的注意，“西溪山庄西部靠山……东部樟影屏风……小区内西山脚下溪水潺潺，鸟语花香，东南一侧小河流淌，柳浪闻莺……”，与唯美的宣传语相比，更为煽动人心的是开发商打出的价格，“当时地产商宣传的价格大约每平米在5000元左右，这比当时温岭其他楼盘的价格低了不少。”话说着，刘先生递给《法人》记者一份名为“预定房屋参考价格”的复印件。

该材料显示，按照房屋楼层和楼号不同，西溪山庄商品房10层以上价格为5100元到5800元不等，3到10层每层递减100元。也正是这样的一个价格，让所有购房者都以为自己捡到了便宜。

经过一番考察后，刘先生来到广告中宣传的售楼处，“当时开发商提出，由于楼盘施工刚刚起步还没有达到预售标准，为了规避法律风险，如果有意向购房便向房产公司以借款形式交付房屋预定金，利息按照一分二计算，待到正式开盘后，‘借款’便可以转换成房款。”刘先生告诉《法人》记者，当时开借款形的标准为按照承诺价格计算出的全额房款的20%。

随后《法人》记者看到了他的借款合同，合同分两份，一份为“借款协议”，其中甲方(借款人)为台州铭泰房地产开发有限公司，借款利息为按月利率0.5%，另一份为“补充协议”，这份协议中对借款月利率在原合同基础上追加了0.7%。

在签订借款协议后，铭泰公司与购房户达成口头协议，无论日后房价走势如何，西溪山庄的房价的上下浮动不超过几百元，开盘后购房户可凭借借款合同以约定价格购房，为了以示公平，每份借款协议的编号均为所购房屋的楼号与房号。同时，开发商向购房户保证，楼盘最迟在2010年春节前后开盘销售。

“五一”过后，西溪山庄仍未开盘，购房户通过相关渠道得到传言，西溪山庄商品房开盘均价在一万元以上。5月12日，购房户们收到了来自房产公司的短信，短信告知房子的开盘价已经确定为12800元/平米，请购房户尽快到公司签买卖合同。

收到短信后的第二天，几百名购房户迅速做出了反应，上演了数百名业主围堵中马集团的一幕。

经过5月13日的几番“交涉”，铭泰地产在其销售处——温岭市总商会大厦大厅张贴出了西溪山庄开盘价格公告，公告显示，房屋均价为7380元/平米，如在5月25日前办理完预订确认手续，房价每平方米优惠500元，为6880元。这样的价格显然仍无法被购房者接受，在接下来的几天里，总商会大厦里仍然聚集了大批讨说法的购房户，火药味仍未散去。

开发商承认违规预售

5月13日当天，在温岭市总商会大厦一层，《法人》记者采访到了铭泰地产副董事长盛仕杰和负责西溪山庄项目销售的意尔达销售公司总经理莫阿秋。盛仕杰告诉《法人》记者采目前铭泰地产的几位股东和负责人目前正在分头和政府以及购房户进行沟通。

对于未取得预售许可证便收取购房户订房金的问题，盛仕杰告诉《法人》记者，收取房屋预定金是购房户主动要求的，这一行为是销售公司的销售手段，也是温岭市房地产公司约定俗成的一种销售方式。“由于铭泰地产经验不足，所以我们请了专门的销售公司来替我们销售，铭泰开发项目，销售公司负责销售，当时的价格也销售公司制定的，可能在销售过程中会出现一些违法违规的情况，但开发商方面并不是十分了解。”

意尔达销售公司总经理莫阿秋则表示，收取购房户的意向购房金是铭泰地产董事会的决定，“我们作为销售公司，主要负责考察市场，做出参考价格并提供销售策划，在收取预付金这个问题上根本没有权力去做任何决定，能做的只是帮铭泰地产跑跑手续而已。

在有关房价定价问题上，莫阿秋表示，最初做楼盘宣传之时，销售公司只是根据当时市场行情做出了一份房屋参考价格，这个价格并不是承诺价格。随后他出具了一份名为“房屋参考价格，的文件，这和购房户手里的“预定房屋参考价格”复印件的内容完全相同，只是标题少了“预定房两字，对此莫阿秋表示购房户手里的那份是别有用心的人伪造而成。

除了房屋定价的问题，铭泰地产方面还表示，当初在预售阶段购房户交付的房屋预定金金额最高的只有十七万元。在铭泰地产提供的借款合同中，《法人》记者看到，合同基本内容和购房户提供的完全一致，只是铭泰地产提供给《法人》记者的合同约定借款金额仅有八万元。

对于开发商的这一说法，购房户林女士提出了反驳。“开发商手里有我们所有人的合同，他们只是拿了金额较少的合同给你们看，按照参考价格计算全额房款20%的标准计算，我们‘借款’金额从几万到上百万不等，其中数额较大的是订购别墅的购房户，这部分人大概有几十个，最多的交了100万。

之所以会冒风险收取这么多的订房款，西溪山庄的购房户陈先生告诉《法人》记者，经历过金融危机后，2009年年初正是台州民营企业资金最紧张的时候，企业之间相互担保，银行资金链断裂，所以包括中马在内的几家企业才会重组房地产公司，并通过房屋预定的方式公开吸纳资金，以挽救企业所面临的危机。

虽然铭泰地产否认了这一说法，但根据公开资料和相关媒体报道显示，2008年年中，中马集团因与由其提供担保的隆标集团子公司的债务纠葛，遭华夏银行宁波分行起诉，继而被全面封账，并曾一度因此导致资金难以周转，企业生产经营陷入困境。2009年年初虽然主业恢复生产，但是深陷“互保链”之中的中马集团仍面临十几家银行追债。

据了解，铭泰地产成立于2008年3月，大股东中马集团占股30%，其他五个股东为自然人，为温岭当地做汽车零摩托车部件、造船和贸易的几位老板。铭泰地产销售处所在的温岭市总商会大厦为铭泰地产开发的第一个项目，西溪山庄则是铭泰地产第一次开发的商品房住宅项目。

在圈内人士看来，中马集团和几个老板合资成立的房地产公司，并不仅仅是吸纳资金那么简单，也是几个投资主体做的另一种长远的房产投资，“炒楼不如卖楼，有人炒首先肯定要有人卖，在温岭房价高居不下的背景下，房地产的利润远比其他行业更高，进军房地产业也成为了众多温岭老板的共同选择。”台州市一位房地产人士如此说。

温岭楼市潜规则

温岭市九龙大道和城西大道的交汇处，这里便是铭泰地产公司开发的西溪山庄项目，越过华丽的广告牌，是尚未竣工的五幢高楼，远处能依稀看到双联或三联排的别墅。整个西溪山庄项目规划三期，而眼前看到的是正在施工的一期项目御景园，包括5幢高层景观住宅、27幢双联和三联的生态别墅和绿地在内，共占地面积73.9亩，总建筑面积近13万平方米。

此时车窗外正飘着小雨，出租车司机小陈和《法人》记者唠起了自己半年前的“维权”经历。

“我们那时候预购的楼盘叫锦豪公寓，最初开发商也是在没有预售许可证之前便收取了我们的房屋预定金，大概几万到十几万不等，等到开盘的时候开发商给出的价格比事先约定的价格高出了800多。后来我们几百名业主联合起来一起去房地产公司‘讨说法’。”小陈告诉《法人》记者，经过十几天的交涉后，购房户和房地产公司最后达成协议，把价格涨幅定为350元，业主最后也都拿到了房子。

“在温岭这种提前预售的情况是非常普遍的，几乎没有几个地产公司不这么做，只是开发商每次都很诚信，开始预订价格是多少就是多少。也有出过像我们这种聚众讨说法的情况，但次数不多，也从来没听说过政府介入过，可能是这次事情闹的太大了。”小陈告诉《法人》记者，西溪山庄事件在温岭是个特例。

这主要是因为2009年中国楼市的疯狂走势，按照2009年初的协议价格和如今温岭房价均价对比计算，铭泰要亏损2个多亿，也正是由于面临如此巨额的亏损，使得铭泰地产成为了违反整个温岭房地产市场潜规则的一个“特例”

“你们没有想过通过法律手段解决问题么？”当听到《法人》记者这样的提问时，小陈回答说：“这个想都别想，现在开发商都懂法律，也知道怎么钻空子，事情都会做的很圆滑。想买房的人多的是，这种方式也是大家认可的。

这样的说法在西溪山庄购房户身上也得到了验证，“当初交钱时候签订的都是借款协议，房屋预定金这一说法只是口头承诺，真要把开发商告上法庭，不仅没有胜算，把开放商逼急了最后还可能拿不到房子。大家都心知肚明，这样的尝试谁都不会轻易去做。”购房户刘女士告诉《法人》记者。

刚性需求的存在、民间浓重的炒房氛围、惩罚力度不够和政府监管的乏力等原因,为违规预售这一潜规则在温岭市提供了滋长的土壤。

如果没有不断驶过眼前的奔驰、宝马、保时捷等各种名车，路边略显陈旧的建筑可能会让初到这里的人忘记一个事实——这里是中国民间资本最雄厚的几个县级市之一。在全国百强县和全国县域经济基本竞争力的排名榜上，从上往下，温岭的名字很快便能被注意到。名字虽然只有一字之差，但温岭拥有太多和温州的相似之处，相似的发展轨迹，相似的文化内涵，甚至相似的行为“癖好”，当温州炒房团风风火火炒遍大江南北之际，更习惯于衣锦夜行的温岭人整栋买楼的“豪气”时常被误认为是温州人。

在温岭，很难用一个固定的标准和工具去衡量房价的高低与否，因为有钱炒房的人太多了。一个看似普通的政府工作人员或者医院的护士，他们可能会开着上百万的名车上下班，会在上海或本地拥有十几套房产，和资本市场相比，看得见摸得着的房子和地产才是温岭人的价值体现，而这也是他们拿来攀比的资本。

当炒房成为温岭人的一种职业时，作为台州市最高价的标杆，温岭的房价自然也是水涨船高。2009年年初，温岭市楼盘均价为五千元上下，伴随着全国楼市的快速反弹，目前温岭市房价均价已然近万，一些高档小区的二手房甚至已经飙到了2万元以上。

和温州瑞安一样，钱多地少成为拉动温岭房价不断飙升的源动力。“一万元上下的均价根本不说明问题，只有两万以上的小区才值得买”，由于城区土地资源稀少，当一个高档楼盘还在打地基的时候，政客和炒客便已经蜂拥而至，在温岭没有关系很难买到一个位置环境上乘的房子。

买房的“狂热”在带动了温岭房地产市场的发展的同时，也为一些房地产公司的违规操作提供了极大的空间，积压的刚性需求和浓重的炒房氛围让本就稀缺的资源更加抢手，于是提前预售便自然而然的成为了温岭房市的潜规则。

而这一潜规则也被所有人默许。据了解，2009年西溪山庄正在施工建设的过程中，温岭市政府相关部门便针对铭泰地产违规问题进行了调查，但是由于购房户和房地产商的拒绝配合，最后调查不得不半路终止，事情最后不了了之。虽然温岭市政府曾多次提出让群众更多地参与到房地产市场的管理中，鼓励市民对违法违规现象进行举报，但一直以来收效甚微，与之相对的是，托关系排号买房在温岭俨然已经成为了一种“流行”

对此，台州市建设局房地产管理处处长李德林也表示了同样的担忧，“作为监管部门，我们希望群众能够积极配合，可直到现在除了西溪山庄事件，我们没有接到一个来自群众举报的有关开发商违规预售的线索。政府也想查，但是根本无从下手。

此外，惩罚力度不够也是开发商敢于试水的重要原因之一。根据相关法规条例，对于违规销售的罚款只有几万元，严重的则可取消开发商的开发资质，但这样的处罚在温岭从未出现过。李德林表示，如果铭泰地产的违规行为一经查实，其接受的处罚也只是杯水车薪，对违规销售的惩罚力度不够，根本无法起到震慑作用。

正是在这样的现实之中，使得地产公司敢于理直气壮直承自己的违规行为，甚至把潜规则进化为自己的融资手段，堂而皇之的吸收民间资本。随着国家对房地产市场的调控，银行的门槛不断提高，丰厚的民间资本成为了开发商融资的源泉，与微不足道的罚金相比，在巨额利益面前，使地产公司敢于涉入雷池，越过法律红线。

政府监管的虚置

5月13日上午，群体性事件刚刚爆发，温岭市主管城建的曹羽副市长和其他政府官员便赶到了温岭总商会大厦与铭泰地产的相关人员进行了沟通，并针对解决事件提出了要求。在接下来的几天里，由于开发商没有拿出让购房户满意的答案，购房户的聚众示威并没有停止，而温岭市政府的相关部门领导也没有消停，一直斡旋于开发商和购房户之间。

“目前政府的工作主要集中在在意向购房户和开发商之间搭建一个沟通平台，让双方能够进行理智的、有序的沟通解决问题。”温岭市城建局纪检委书记谢兴亮告诉《法人》记者。然而这样的一种“斡旋”，听起来更像是息事宁人。

据了解，西溪山庄的购房户自四月底便开始上访，温岭市政府方面曾公开表示，对西溪山庄事件十分重视，暂停对西溪山庄发放预售许可证的同时，由公安局、工商局、城建局及其他职能部门成立了专门调查小组，对购房户反应的非法集资和违规预售等问题展开调查。

虽然一方面是在调查，另一面政府方面却要求铭泰地产拿出正式的开盘价格，铭泰地产的副董事长盛仕杰认为政府的做法有些不妥，“政府现在就是想让我们拿出房价来息事宁人，这是明显的政府不作为，我们倒希望政府能够强硬点而不是这么拖着，把房子收回然后我们承担违法责任，还上借款后房子公开摇号销售，但政府肯定不会这么做，因为这里面牵扯到太多‘内部人士’的利益。

盛仕杰所说的“内部人士”是指一些政府人员。对此，铭泰地产内部人士透露，在购房户中有相当一部分是炒房者，这些炒房者中不乏一些政府人士的身影，“买房的人里有一些就是政府人员，政府现在的举动和这些人不无关系，甚至一部分闹事的人也都是受他们指使的，目的是把房子价格压低。早些时候便有很多政府的人和铭泰地产的股东们联系，想跟他们要房子，仅仅是我便收到过十几个政府朋友的电话。”该人士告诉《法人》记者。

政府机关人员通过关系买房，这在温岭市早已经不是一个新鲜事。早在2008年，温岭市政府便出现过政府机关人员“倒房票”的事件，当时温岭市开元山庄一期预售的1230套商品房中，温岭市机关工作人员订购自住及为亲友预订共440套，占总套数的35%。事后虽然相关人等遭到了查处，但政府人员通过关系买房的现象却并未就此根绝。

“在每一个新开盘的高档小区里，都会有政府机关人员买的房子，其中极少一部分是用来自住，大多数都是借用亲友名义买来投资。在温岭这种地方，政府机关人员有个十几套房子一点都不稀奇。”一位熟知温岭房地产市场内情的匿名人士告诉《法人》记者。

对于违规预售的情况，尽管温岭市政府每年都在抓、都在管，但收效甚微，对于房地产市场的交易秩序的整体监管几乎处于失语状态。“就西溪山庄事件而言，政府现在的做法等于认可了这次交易过程。在这个问题上政府是弱势的，这一方面是由于房地产是温岭的支柱产业，政府对房地产业的依赖较大，另一方面则是由于牵扯的利益太多，在很多情况之下，得过且过、息事宁人便成为了政府对待房地产问题的主要态度。”上述人士如此评价。

楼市新政可能被架空

时至5月中旬，楼市新政刚好“满月”。伴随着楼市新政的出台，各地政府也加大了对房地产市场的监察和管理力度，作为各级政府对中央政策的响应，纷纷提出要严查违规预售和变相预售等扰乱房地产市场交易秩序的行为。

对此，不少业界人士提出，相对于监管较为严格的一线城市而言，由于二三线城市对房地产市场的监管不够以及地方存在的特殊性等多种原因，二三线城市存在的违规预售情况更为严重，也更加难以治理。一直以来，包括内部认购、提前预定等违规预售一直是房地产开发商自筹资金的重要渠道，对于资金并不雄厚的中小企业而言，更是缓解资金压力，降低融资成本的绝佳法门。但是，类似这种非公开化的违规操作方式，却也直接促成炒房热的不断升温，扰乱了房地产市场正常的交易秩序，给房地产市场信息公开化制造了麻烦，同时也为楼市甚至社会的稳定埋下了不安定因素。

依赖于这样的“擦边球”手段，地方的开发商可以最大化地绕开国家的种种调控措施，甚至可以把这种手段转变为融资过程，这无疑在一定程度上使楼市新政的本意——遏制房价在地方上无法奏效。《法人》记者采访的多位当地房地产人士均表示，温岭市违规预售的方式已经是蔚然成风，当开发商一旦解决了资金问题，那么其他问题便不是问题。在失去了银行这根融资“拐杖”之后，民间资本便成为了温岭市房地产公司的重要资金来源，没有了资金问题的后顾之忧，高房价便成了理所当然的事情。

对于西溪山庄事件，一位温岭市政府的工作人员如此评价，“一边是买房的，一边是卖房的，只是交易过程中出现了一些纠纷，目前正在解决而已。”这一简单的理解，或多或少体现了政府在处理整个事件的态度。

“政府不作为！”这也许是西溪山庄事件中购房户和铭泰地产唯一达成一致的说法。

对此，温岭市城建局纪检委书记曹兴亮表示，西溪山庄事件之后，市委市政府已经决定对温岭房地产市场做一次全面的整治，并坚信经过这次整治后，温岭房市以后的发展会更加规范化。然而，这一点仍然需要时间来证明。