房地产新政调控了谁？

2010年06月03日 10:46
来源：商界

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这轮史上最猛烈的房地产调控中，谁是真正的受益者？

□文/本刊记者赵代波

刚结婚的李卓和杨丽正忙着到处借钱。

原因很纠结和烦心：作为在外企工作、收入颇丰的单身男女，他们此前分别在北京购买了属于自己的小房子，生活有滋有味。前段时间两人登记结婚，准备购买一套大点的房子，以备以后小孩、保姆和父母同住。首付已经付了，但按新政策，他们一家已是购买第三套房，说是利率增加数倍，但实际操作中，银行基本不贷款了，开发商要求全款支付房款。而如果放弃购买，还得自己承担违约责任！

这是倒的哪门子霉啊？

其实，这轮突如其来的史上最猛烈的房地产新政，倒霉的不止是李卓和杨丽。沸沸扬扬的毁约退房潮，突然暴增的二手房成交和萧条的新房成交，惨淡的股市表现，让我们弄不明白，到底谁是这轮房产调控的受益者？

受益者一：老百姓？

按理说，房地产新政最直接的受益者是老百姓。此前两会闹得最凶的就是房价问题，政府顺应民意进行房地产调控，其目的正是为了遏止房价过快上涨，严防泡沫大量产生。新政一出，老百姓应该是欢呼雀跃、期待房价迅速下跌才对。

但现实完全相反。

首先，从历史上看，这种调控或许会适度控制泡沫，但对房价本身起到的作用却微乎其微。目前仅有恒大宣称在全国普遍以八五折销售，保利在经过观望之后谨慎跟进。而大多数开发商价格一点松动的迹象都没有。反而是二手房大量抛售，购房者因为首付不了引发违约潮。而不断传出的消息，再次印证了老百姓认为的，调控只是一场忽来又忽去的太阳雨的判断：新华社发表评论称，此次房地产调控，是进行“高位调整”。高位调整”意味着只是嫌涨得太快，并非不涨，更不是下跌！

所以有网友调侃，这次调控其实只是一场“假摔”

更大的麻烦在于，自己要想购房，却会承担更大的压力：首付的增加，以及此前因各种因素已经有房的，将会花更多的钱来购买——因为政策规定，对二套房三套房的认定，按家庭购买套数计算，而且不管是否曾经按揭。

改善性住房的需求被轻轻悄悄忽略掉了。

而调控的一号主角是所谓的投机者——正是这些个投机者推高了房价泡沫，让老百姓买不起房、住不了房啊。只是，投机与投资如何界定和区分？2009年，全国老百姓在花7万亿元买房的同时，存款仍然增加了4万亿元。这4万亿元怎么办？唯一可进行投资的途径无非是房市和股市，正因为此，形成了中国当前泡沫最大的市场。房地产一调控，老百姓手里的那点儿钱想保值、增值，又能往哪里投呢？

可悲的是，调控带来的严重后果已经开始显现。股市从4月15日的3109点一路下行，到5月6日，已经跌破了2800点，不仅走出了2004年以来走势最差的4月，其下跌之势依然未见停止。尽管有评论认为这与股指期货的推出和国际股市不佳有关，实际上，股市是所有股民的博弈，股指期货主要被机构投资者把玩，对股市的影响有限。

原来最应该受益的普通老百姓，却因为宏观调控带来的对经济预期的不乐观，从股市上把大家伙跌得满脸油菜一般儿绿。

受益者二：政府？

顺应民意出台调控政策，政府此次本该大赢民心的。然而，事与愿违。

调控本属不得已。因为房地产问题本是一团理不清的乱麻，涉及到的纠葛太多太多。

一方面，房子是关系国计民生的大事，中国历来就是安居才能乐业的，没有房子住，社会的稳定都会成为大问题。而近两年房价蹿得比火箭还要快，老百姓买个烧饼就要多花50万元才能买到房子，地王频频创出新记录，所有有点钱的企业都把钱投向了房地产，泡沫越累越多，不调控能行吗？甚至调控力度小了，都是杯水车薪无济于事。

另一方面，政府财政甚至整个中国经济都被绑到了房地产的战车上，调控过头了，房地产可能萎靡，银行坏账增加可能破产，政府财政可能崩溃，中国经济可能熄火……后果不堪设想。

第三个方面，中国将进行大规模的城镇化建设，因此带来的巨量房地产刚性需求是明摆着的，城市土地有限，房价上涨的空间再怎么压缩也压缩不了。

第四个方面，庞大的国际游资和民间资本游荡在中国大地，寻找着一切可以投机挣钱的机会。这些游资如蝗虫一般，席卷而来，寸草不生。而泡沫则是他们最好的温床。

还有第五，第六个方面……

但房地产新政还是断然出手了。只是，新政的出台程序和对改善性住房的细节忽略，让政府种下了好事，却收获了骂名：先是在一个大家猜不透的时机宣布，让政策博弈者摸不着头脑；然后是力度空前，保证对泡沫的打击力，却忽略了老百姓的投资需求；再是温和微调，宣布只是高位调整，保证不至于把市场热度一棍子打死，让人怀疑此次调控又是一阵风。接下来，各地开始对第三套房按揭实行停贷，央行上调银行存款利率准备金，公积金贷款停办……是否会有更严厉的调控措施，成为悬在房市头顶挥散不去的阴霾，又直接导致老百姓对整个经济预期的不看好，股市狂泻。

受益者三：银行？

持续的房地产调控，目标直指房地产疯涨的“泡沫”。泡沫越大，银行的风险就越大。房地产新政，银行是否是受益者？

一个地球人都知道的事实是：个人的房贷其实是风险最小的，房地产贷款最大的风险在房地产商。一旦房地产商扛不住，银行损失的资金将是一个可怕的数字。

但是，调控却把最利的剑刺向了个人按揭贷款，对银行而言，噩梦不知道要做多久了。

这还不算完。今天中国房地产业已经绑架了中国经济，其中的关联度已经达到了80%，而与过去对国企的政策性贷款相比，银行的房地产贷款，相对还算是优质。此番调控，银行对房地产的贷款额大大受控，大量余钱躺在银行，银行拿什么生息吃饭？

而房地产一感冒，中国经济就要打喷嚏。调控的结果如果是使房地产商大量倒下，那做噩梦的，将不只是银行和房地产商。

受益者四：房地产商？

表面上看，房地产商并不是调控的一号主角，有地在手，有刚性需求在手。调控之后，会有大量实力不济的竞争对手死掉，未来的天空会更晴朗。

但这仅仅是未来的可能，现实比想象要残酷好多倍。

原本是必须买房的开始观望，贷款越来越难，要求越来越高。经历了去年楼市报复性暴涨后，开发商纷纷表示不差钱。但实际上，一份资料显示，2009年底，十大标杆上市房地产企业手中的现金总额为1217亿元，而其负债总额却达4200亿元。更可怕的是，2009年底这十大房企净利润只有265亿元，以此利润水平还清4200亿元总负债，需要超过15年的时间！

问题的严重性更在于，这严厉的宏观调控，使全国的楼市成交量急剧萎缩，有的地方甚至成交量被拦腰斩掉一半！

有人说了，既然这样，干嘛不降价促销早点卖掉房子还债呢？反正房地产的利润率高，人家税务局征税都按30%利润率预征，说明暴利是肯定的嘛。

这么说，的确是不太了解中国的市场特性。房地产市场是最典型的买涨不买跌，一旦房地产商开始大规模降价，市场的萎缩会如山崩一样迅速到来。上一轮调控中万科率先降价就几乎被视为行业公敌，此次恒大公开折价卖房，房地产商大多观望，宁可以促销或是私下打折的方式出货，也不敢轻易降价。

但更要命的政策接踵而来，上海将推出酝酿已久的房产税，几乎就与闹得沸沸扬扬的物业税如出一辙，这一出戏的余波会有多广，谁也不清楚了。

　要么死扛，要么死去。博弈的玄妙与恐怖，尽在其中。

编辑周云成

E-mail:zyc@caistv.com

新政的出台程序和对改善性住房的细节忽略，让政府种下了好事，却收获了骂名