内地土地增值税预征从严楼市调控加码(2)

2010年06月04日 03:19
来源：证券时报作者：郑晓波肖波

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国税总局一周以来两次出台有关土地增值税政策措施

严征清算土地增值税迫地产商早降价

证券时报记者肖波

国税总局日前下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税清算工作计划。对此，市场人士表示，土地增值税严格预征清算将促使开发商下决心降价以实现资金回流，将有利于地价和房价降温。

这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。5月26日，国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作进一步的强调和细化。

在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。

对此，市场人士指出，土地增值税严格征管将促进行业量价调整时间窗口提前，将有利于地价和房价降温。安信证券地产行业分析师表示，有关土地增值税政策应看做是落实“国十条”的配套措施之一。假如在全国范围内严格征管土地增值税并集中清缴过往未缴的税款，可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。

据了解，目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%—2%之间，清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而国税总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%—西部地区省份不得低于1%。

事实上，“国十条”出台后，一些地方相继出台的土地增值税预征政策均同于或高于上述最低标准。如河南省地税局近日下发文件明确规定，普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%；除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%；因此，有分析师认为，土地增值税预征政策对房地产开发商资金流影响较小，但增值税严格清算政策则将对开发商带来相当大的冲击。

华泰证券地产行业分析师张驰飞表示，2007年国税总局出台土地增值税清算征收政策之后，由于种种原因，地方税务部门并没有很好地执行，而今年以来的土地增值税政策显示出国税总局要求从严清算的决心。“我们认为，如果从严征收土地增值税，对开发商的收益和现金流都有比较大的负面影响。”他说。

国泰君安地产行业分析师孙建平也表示，土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。据测算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%、孙建平表示，土地增值税严格清算政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商净利以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。

尽管土地增值税新政具有抑制房价的意图，但有不少分析师认为土地增值税政策实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。安信证券一位分析师表示，各地实施土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率办法实施的操作难度，这些政策能否完全落实，并且持续时间多长尚需观察。