房产调控——向左走？向右走？

2010年06月06日 23:48
来源：投资者报

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《投资者报》记者刘敏

五月的最后一天，晚上九点半，北京家乐福马连道店已经临近打烊，两三家房产中介的业务员依然举着印有售房信息的牌子试图吸引出店人流的注意，但行人匆匆而过，甚至没有人对他们卖力的举动看上一眼。

“这阵子一笔成交都没有，我已经连续两个月只能领到一千元底薪了。”中大恒基的业务员王浩(化名)告诉记者。对比3月份，王浩形容那时可以算是“全民炒房”的顶峰，他自己那个月光佣金就拿到4万元。

对于目前的惨淡时光，王浩把原因归结为人们对地产调控政策“不现实”的预期，“许多人都是“随大流”，盼着房价能降两成、三成甚至五成、七成，其实根本不可能，现在你看看北京四环内的房价哪个跌了？”说到这时，他嘴角露出一丝轻蔑。

为了证明自己看法的合理，王浩给记者举出一个“铁证”：这两个月来在店里挂盘出售的房子，他没有碰到一个愿意降价，卖不了的人有少数会转为出租，剩下的都在等。“也就是说，这么多人都认为，对于房产调控，等等就过去了。”他说。

不过，自称几个月前差点成为“房奴”的冯先生可不这么认为。房地产的调控新政出台后，做售水机维修工作的冯先生自称一直在研究政策，“开始心里还有点摇摆，后来仔细分析发现开发商说房价不会下来其实已经心虚了，说明这次的调控目的并不简单，我要等着房价腰斩。”冯先生现在已经成为坚定的看空者。

客观地说，一个多月来，人们对此次房地产调控政策的走向，无论是看好还是看淡其实都不无道理。因为伴随着被称为“史上最严厉”的地产调控政策出台，一系列的解读不一、审时度势、软磨死扛都让其呈现出相当扑朔迷离的一面，不同利益群体间弥漫着浓厚的观望气氛，大家都在试图从每一个政府部门的每一个细微动向中捕捉到明确的决策信息，步入6月，政策的方向正在一点一点的清晰。

调控

真正令无数苦于房价高昂的消费者看到希望的一系列地产调控政策开始于4月中旬，围绕着国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，中央政府开始陆续出台一系列的地产调控政策。

这个通知被人们简称为 “新国十条”，这是因为过去5年来，国务院已先后颁布过“国八条”、“国六条”和“国十一条”等调控措施，在这些调控措施纷纷遭遇房价“越调越涨”的尴尬之后， “新国十条” 措辞严厉而且力度凶猛：二套房首付比例从三到四成提至五成；房价过高地区暂停发放第三套及以上房贷，对非本地居民暂停发放房贷；购买第三套及以上住房的，要求银行大幅提高首付比例及利率；允许地方政府自行决定在一定时间内限制购买套数；国务院还要求财政部“加快研究和实施相关税收政策”，并重申将继续实行增加住房，尤其是低端市场住房供应。

在公众眼里，这一轮针对房地产的调控政策来得虽然稍显仓促，但是却携带着罕见的严苛和坚决。随后，股票市场立刻以接近5%的整体跌幅表达了市场对调控政策的恐慌。

而在包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、武汉和成都在内的十个“房价最高或上涨过快”的城市，商品住宅总成交量在接下来的两周内出现了六成以上的萎缩。地产市场被浓厚的观望气氛包裹起来，供需双方陷入了僵持，开发商、普通购房者、炒房投资客以及各路分析专家们对房产调控新政走向的判断也出现了极大分歧。

而此时，承担着对房产调控新政进行贯彻落实责任的主要部委和各级政府却没有做到如国务院通知的那样“采取一致行动，遏制房地产市场投机和房价过快增长。” 一时间关于房产调控政策的态度上竟出现了政出多门的现象，各部门发出了反复无常、方向不明、观点不一政策信号。

博弈

地产调控政策发轫之初，市场立现“降温”，退房潮、违约潮、地王退地等现象开始频频见诸于公众视线。在此背景下，住建部副部长开始表态，“房地产上涨态势已经得到初步遏制”，发改委也提出调控的目标不是要让房价跌下去，而是要让房价上涨过快的势头遏制。这些信号为不同利益阶层开启了广阔的政策解读空间。随后，各地方政府的调控细则陆续登场，但除了北京以最严格的上限为标准外，深圳、广州、重庆、杭州等地的细则都以“温柔”示人，更是给调控政策的态度制造出诸多暧昧。

4月份宏观经济数据公布后，经济增速下降的迹象更是助长了这种暧昧，钢铁、水泥等房地产关联产业随即发出“叫苦”之声，房价下跌将导致中国经济“硬着陆”的声音开始泛起，房地产调控将“软着陆”的声音开始响亮起来。

5月中旬，温家宝总理在天津关于宏观调控的讲话，更被相关利益方解读为弱化房地产调控力度的政策信号。股市上，地产股开始疯狂反弹。

而围绕着房产税征与不征的反复，更是将这种政策走向的扑朔迷离推向高潮。先是国税总局表态，地方无权解释房产税，而后某媒体关于“发改委称房产税三年免谈”的表述在市场上掀起轩然大波，虽然随即被发改委高调证伪，但各种纷杂的声音已经让人无所适从。

5月26日，国税总局发文,明确土地增值税要从严清算。这一直指开发商的资金链的政策再次令人看到调控态度的坚决。而5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，最高决策层对楼市调控税收手段的第一次明确表态看似让前期风风雨雨的房产税这只“靴子”落了地，可在操作层面上的诸多空白也同时给未来留下一个悬念：这是房产调控进程中一场更大暴风雨的前奏，还是温和解决所有问题的一种方式？

盘局

“是调控政策会更加严厉的信号。” 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容用混杂着浓重江西口音的话语激动地回答，“一些人总是用以往的经验来看国十条，以为国十条又会如2003年121号文件、2007年359号文件及452号文件被房地产开发商化解。这实际上完全低估了中央政府对房地产宏观的决心。千万不要被开发商随便几句话就骗了。”他又补充道。

国十条的出台不是要降房价，而是要稳定房价；国十条调控不了房价，房价是由市场决定的；长期看房价能否不涨不好说等类似的观点在易宪容看来都是自相矛盾的。其逻辑的基础在于对国十条中第一条的分析：第一条的核心内容就是要改变当前房地产业的性质，即房地产不是支柱产业，不是经济增长及追求GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具。

因此，易宪容认为这次对地产调控的政策目标就是：要改变以往房地产运作的暴利模式，要把房地产由一个投机炒作为主导的市场改变为一个居民住房消费主导的市场。“国十条第一条是说房价一定要下来，第二条是说谁下不来就要摘掉谁的乌纱帽。”他干脆地这样解释。

但已有的数据还不能支持易宪容房价必降的判断，统计数据显示：房产调控政策出台后六周以来，虽然商品住宅成交均价有明显波动，但没有出现明显下调。

对此，中国指数研究院高级分析师雷华认为，通常情况下，成交量大幅萎缩与房价开始明显下跌之间的时间跨度为半年，所以现在房价没有明显下跌并不奇怪。“从我们统计的数据来看，5月份最后一周，北京商品住宅的均价已经较前两周有了小幅下降，为19500元左右，就此看来，一线城市房价开始出现明显下降的时滞会远小于通常的六个月。

如果主要城市房价出现大幅下降正有可能成为现实，会不会引发整个实体经济出现传说中的“崩溃”呢？摩根士丹利近期公布的一项调研结果给出了自己的答案。

据其调研数据，目前，全国范围内住宅类房地产竣工面积仅占所有房地产面积的50%，这其中约有73%为商品房。而在所有商品房中，只有约40%是位于本次严厉调控措施涉及的35个主要城市。在这35个城市中，又只有大约30%~40%的房地产项目集中在10个“房价最高或上涨过快的城市”。其实正是这些地产项目才真正是有可能受调控政策影响比较大的部分，而它们只占所有住宅市场的5%~6%。如果再把视线集中到北京、上海、广州、深圳这4个一线城市后，就会发现，在被认为流动性过高，投机过于活跃的一级和二级地产里，其房屋竣工面积只占全国总量的3%。

“因此即使这部分市场出现大幅度降温，其对宏观经济总量的影响也是很小的，房产调控给整体经济可能带来的潜在负面影响其实是被大大夸大了。”摩根士丹利经济学家章俊对记者说。在他看来，政府对房地产的调控政策应该是中长期的，“政策将保持相当的连续性和强度，接下来，可能会针对某些更具体行为和地域出台更精准的调控政策。”他分析称。

“我觉得这次的调控目标不可能只是‘抑制房价的过快上涨’，以中国目前的房地产市场来看，这是一个伪命题。”独立房地产评论人马跃成这样告诉记者。他的逻辑是：投机需求是目前推涨国内房价的主要动力，自住需求是没有推涨房价的动力的，而此次调控是主要针对楼市投机的，在投机需求退出市场后，一定是房价的大幅度下降。“以去年的房价上涨幅度来看，房价下降一半也不会造成多大的问题，如果中央认识到了这点，相信就一定会出台更严厉的调控政策，并且是长期有效的制度性政策，而不是现在的脚疼医脚的政策。”马跃成说。

突围

那么所谓“长期有效的制度性政策”会是什么呢？国家发改委中国宏观经济学会副会长王建给出了自己的看法，他称其为“二次房改”

在王建看来，从此次调控的市场目标角度观察，各项调控政策出台之后在打击房产投机方面是有了一定效果，但从政策目标来看，房价并没有回到合理范围内，即使未来有下跌，下跌幅度也很难达到大多数百姓能买得起的地步，那时，无论是有房的人、没的房人还有地产商和地方政府都不会对调控结果满意。“在调控上，继续沿着市场化这条路走下去，最后会四处不讨好，不是说决心大、动力大就能达到好的目标，方向不对怎么都不行。

因此，王建分析，“目前房地产的根本问题是‘过市场化’，也就是说，从1998年房改起在方向上就有误。”他认为现在对房地产行业的政策导向过于强调经济功能而忽略了社会功能。其实，房地产本身就应该是保障性住房占多数，而目前的地产行业里，商品房占比已经达到了80%。这种“过市场化’的发展方向导致了现在的高房价，而现在如果依旧使用一些“技术性”的调控手段压房价势必只能是“头痛医头，脚痛医脚”很难实现保障民生的政策目标。

因此，当围绕房产税相关的细则陆续出台后，对房地产行业的调控就应该逐渐回归到改革现有的结构上来，通过制度性政策让保障性住房、廉租房等非市场化房屋比例增加，只有通过这种 “二次房改”增加平价房屋的供给量，房地产行业才能真正健康起来。