土地增值税清算政策施压地产商资金链

2010年06月07日 00:16
来源：投资者报

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《投资者报》记者曾郁兰

国税总局2010年5月26日发布通知，再次要求土地增值税从严清算。其实，土地增值税从1994年开始征收，但是此前并未严格执行。有专家估计，2005年到2009年，土地增值税流失达2.52万亿元。

此前，国税总局曾要求各地从2007年2月1日起，对房地产企业进行全面土地增值税的清算工作。但2007年底，由于爆发全球金融危机，楼市飘摇，土地增值税清算随后也不了了之。而此次清算如能真正执行，对地产行业和不同的地产公司，究竟会有何影响？

万科未雨绸缪

实际上，万科等地产龙头企业早已对土地增值税从严征收有所准备。

以万科为例，公司在年报中对“土地增值税”作了注释：土地增值税是按30%~60%的累进税率，对销售房地产所获得的增值额征收。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息，以及相关的房地产开发成本。

招商证券地产分析师贾祖国对《投资者报》表示，土地增值税就是根据预收账款预征，项目结束后再清算。普通住宅按预收账款的1%，营业用房和别墅按2%预征，记入“应交税金——土地增值税”，楼盘销售交付，项目结转利润或清算时计提税金成本，转入“主营业务税金及附加”，体现在年度利润表中；到年末仍未转入“主营业务税金及的部分，将体现在年末资产负债表中。一旦所有土地增值税清算完毕并交纳，应交税金余额为零。

2008年末，万科在科目“主营业务税金及附加——土地增值税”中显示，当年清算了21.6亿元土地增值税，而2009年年末，清算了的土地增值税为7.69亿元。可见，万科早在2008年，就对积累下来的土地增值税做了一次大规模清算，清算金额高达21.6亿元土占当年净利润的54%。

中国注册税务师协会第三届常务理事郭伟在6月1日接受《投资者报》表示，这些数据表明，万科已经在2007年和2008年，在土地增值税方面，做了大的调整，基础已夯实。

万科从2007年2月1日开始，基于清算口径，补充计提了土地增值税，放入科目“其它应付款——预提土地增值税”，以应对清算时刻的到来。比如，万科在2007年、2008年、2009年，累计补充计提了土地增值税，2007年末为21亿元，2008年末为36亿，不过2009年末万科计提的土地增值税降为32亿元。

贾祖国告诉本报记者，累计的计提值下降，应该是2009年发生了土地增值税的清算。郭伟认为，万科在2007年以前，是按1%提土地增值税，在2007年以2008年补充计提土地增值税后，把差额补提了，2009年就只要按实际情况计提了。

但是，郭伟强调：“正在向‘住宅工业化’迈进的万科，在生产钢梁、预制板等等产品的环节，需要交纳17%的工业增值税，在盖房销售环节，又需缴纳土地增值税，出现了一个巨大的重复征税问题。如果国家鼓励节能减排，工业化生产房子就是未来趋势，不把土地增值税取消，就会出现重复征税。”从万科年报上可以看到，万科的工业增值税大概在一千多万元。

对此，国泰君安的地产分析师孙建平认为，万科现在工业化住宅占比还比较少。贾祖国表示第一次听到这个说法。金地集团的财务部负责人韦传军6月1日接受《投资者报》采访时，顺带提到：“金地没有17%的工业增值税，现在不太会去做工业化住宅，如果未来做，也会外包给专业机构。

清算政策将抽走数百亿资金

与万科不同，保利地产、金融街的年报中，没有披露计提的土地增值税。贾祖国认为：“保利没计提土地增值税，可能是节奏比较快，当年就结算了土地增值税。

国泰君安的地产分析师孙建平告诉《投资者报》：“保利地产没披露计提，不一定就没为土地增值税做准备，每个公司做账方法不一样。”

《投资者报》根据年报，整理出各公司土地增值税预提、清算以及与净利润、现金流的对比情况。金地地产2009年末累计计提了约14亿，招商地产2009年末累计计提了18亿元，华侨城2009年末累计计提了约11亿元。

“如果2010年从严清算，像保利地产和招商地产，2009年清算了11个亿，2010年很可能也会清算出11个亿，招商地产预提了18亿，就是等着2010年来清算。”贾祖国说，“如果不从严，企业可能会拖延；从严清算，相对来说，企业就提前把土地增值税交了，如果企业事先没有备够现金，现金流就会有压力。”

“不过，各地从严情况不一样，国税局每年都会说几次，说完就不说了，决策权还在地方。比如杭州预缴了2%后就不再收了。”贾祖国对记者表示。另外，郭伟也认为：“执行好坏取决于地方政府态度。比如上海征1%，剩下的就不收了，但是深圳很多企业走了，对当地税收影响很大，深圳很可能会因为钱少了，就多收些。

普遍的观点是，土地增值税是一项重税。招商地产2009年清算的土地增值税，甚至占到净利润的69%，而金融街、保利、华侨城、金地占比最少的也接近30%，只有坚持只做普通住宅的万科，占比只有15%。

如果清算政策真正执行，一线城市可能有数百亿资金被抽走。即便已经做了计提，上市地产商的现金流也因此会受到巨大压力。

而且，由于土地增值税是累进税率，毛利越高的项目，被征收的土地增值税越高，这样对于原来高利润的企业，会面临毛利下降的局面。

长城证券曾经发布过一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后，对净利润的影响是17.4%，这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。毛利率越高的项目征税的影响越大”。贾祖国也认为：“招商地产作为高端住宅开发商，毛利率偏高，土地增值税相应也会较多。” 如果从严清算，开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商，受到的影响较大，特别是如果现金流不足，资金更会吃紧。

华侨城的2009年末现金余额只有30亿，如果2010年将预提的11个亿土地增值税都清算，一次会清掉37%的现金，而招商地产也位居其后，接近20%，难怪华侨城的总经理刘平春感叹：“很多好项目，就是现在还没能力去做。”